Superbonus 110: quali sono gli immobili ammessi alla detrazione?

Tipologie di immobili e Superbonus 110%

Quali sono gli immobili sui quali è possibile eseguire interventi ammessi al Superbonus 110%?

Per poter sapere se i lavori volti alla riqualificazione energetica o al miglioramento antisismico della propria abitazione rientrino o meno nel Superbonus 110% è importante conoscere le varie tipologie di immobili che permettono di accedere all'agevolazione potenziata.

Il Decreto Rilancio, all'articolo 119 non definisce in modo preciso il campo oggettivo di applicazione della norma. Soccorre per questo l'Agenzia delle Entrate che, mediante la guida aggiornata a febbraio 2021 e le numerose circolari succedutesi nel tempo, ha cercato di fare chiarezza su questo punto tanto importante.


Le tipologie di immobili rientranti nell'ambito del Superbonus 110% sono:

• singole unità immobiliari costituite in condominio e parti comuni;
  
  edifici unifamiliari;
  
  
• unità immobiliari facenti parte di edifici plurifamiliari a determinate condizioni;
  
  
• villette a schiera;
  
  
• edifici con più unità immobiliari appartenenti a un solo proprietario, a determinate condizioni;
  
  
• immobili sottoposti a vincoli;
  
  
• immobili privi di attestato energetico, a determinate condizioni.
  
  

Ciascuna tipologia di immobili deve rispettare determinati requisiti per poter accedere all'agevolazione fiscale. Vediamo quali.

Superbonus 110%: il condominio

Per poter realizzare dei lavori rientranti nel Superbonus 110% nell'ambito di un condominio è necessario che gli stessi vengano approvati con decisione assembleare. A tal fine si richiede un quorum ridotto e la deliberà sarà valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.

I lavori che potranno dare diritto alla detrazione 110%, qualora eseguiti sulle parti comuni dell'edificio, consistono nell'isolamento termico dello stabile, (ovvero il cosiddetto cappotto termico), nella sostituzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento o in interventi antisismici (lavori trainanti).

All'interno dei singoli appartamenti potranno essere eseguiti soltanto i lavori trainati.
Si pensi ad esempio alla sostituzione delle finestre e degli infissi finalizzati al miglioramento energetico.

Superbonus 110%: edificio unifamiliare e relative pertinenze

Per edificio unifamiliare si intende un'unica unità immobiliare avente carattere residenziale, di proprietà esclusiva o in comproprietà, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinata all'abitazione di un singolo nucleo familiare.


L'edificio è funzionalmente indipendente qualora sia dotato di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, di climatizzazione invernale. Viene richiesta la presenza di almeno 3 dei suddetti impianti.

Si intendono compresi tra gli interventi agevolabili anche quelli eseguiti su eventuali pertinenze.

Superbonus 110: edificio plurifamiliare

Con il termine edificio plurifamiliare si intendono molteplici unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, collocate all'interno di edifici dove vivono più nuclei familiari.

Per le definizioni di accesso autonomo e funzionalmente indipendenti rimandiamo a quanto poco sopra specificato.

Si specifica che tale requisito sussiste quando l'ingresso viene delimitato da cancello o portone che affaccia sulla strada, sul cortile o sul giardino anche di proprietà non esclusiva.

Superbonus 110% e edificio appartenente a un solo proprietario

Sulla base di quanto precisato dall'Agenzia delle Entrate, sono ammessi al Superbonus 110 anche gli interventi realizzati su un edificio composto da due a quattro unità immobiliari, distintamente accatastate e posseduto da un unico proprietario o in comproprietà.

Tale tipologia di edificio, purché di proprietà di persona fisica, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, rientra nella maxi agevolazione fiscale, pur non costituendo un condominio ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile.

Superbonus 110% e unità collabenti

Quando si parla di Superbonus 110% è necessario chiarire che l'agevolazione fiscale non spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville), A9 (castelli) per le unità immobiliari non aperte al pubblico.


Sono ricompresi nell'ambito applicativo anche gli immobili accatastati come F/2 – unità collabenti: si tratta degli immobili totalmente o parzialmente inagibili.

Nella guida dell'Agenzia dell'Entrate, viene specificato che tra gli edifici che possono accedere al Superbonus 110% sono compresi quelli privi di APE, in quanto privi di copertura, di uno o più muri perimetrali o di entrambi, a condizione che, al termine dei lavori, agevolabili, conseguano una classe energetica in fascia A.

Superbonus 110%: possibile per immobile non abitativo?

Sono ammessi al Superbonus 110% i locali destinati a un uso non abitativo, come ad esempio negozi, uffici o laboratori facenti parte di un condominio?

La risposta è negativa, a meno che gli interventi non vengano eseguiti sulle parti comuni, a condizione che si tratti di interventi trainanti eseguiti in uno stabile residenziale o prevalentemente residenziale, ovvero nel quale le unità abitative occupino una superficie pari ad almeno il 50% dell'edificio.

Gli immobili aventi un uso non abitativo, in quanto impiegati dall'impresa o dal professionista per lo svolgimento della propria attività, non fruiscono dell'agevolazione ma, laddove facciano parte di un condominio, permettono ai titolari o detentori di detrarre le spese sostenute per le parti comuni.

L'Agenzia delle Entrate ha altresì precisato che nel caso in cui tale percentuale risulti inferiore, è comunque consentita la detrazione delle spese per gli interventi eseguiti sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari aventi uso abitativo e facenti parte dello stabile.