Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: le nozioni fondamentali

NEWS DI Manutenzione condominiale
Manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria in ambito condominiale: che cosa sono, come distinguerle e a chi spetta la decisione per questi interventi.
17 Ottobre 2017 ore 12:20
Avv. Alessandro Gallucci

Manutenzione condominiale


Manutenere un bene vuol dire conservarlo nello stato idoneo all’uso preservandone la funzionalità ed eliminando quegli elementi in grado di incidere negativamente sulla stessa.

Nell’ambito di un edificio in condominio , la manutenzione può riguardare tre tipologie di beni:

- quelli in proprietà esclusiva;
- quelli in proprietà comune.

Manutenzione condominioQui ci soffermeremo sull’ultima tipologia di beni; prima di entrare nel merito della questione è utile svolgere delle considerazioni terminologiche.

Il codice civile, in relazione alla manutenzione dei beni comuni, fa riferimento a due tipologie d’intervento:

- opere di manutenzione ordinaria;
- opere di manutenzione straordinaria.

La terminologia appena utilizzata assume in campo condominiale una valenza propria e alle volte differente da quella che le qualificazioni così indicate hanno nel settore edilizio.
Non solo: la catalogazione dell’intervento nell’ambito della manutenzione ordinaria o straordinaria incide sulla competenza a disporre l’intervento; competenza che è generalmente posta in capo all’assemblea ma che, si vedrà, lascia uno spazio d’intervento anche all’ amministratore condominiale.

Il codice civile, inoltre, fa riferimento a interventi conservativi (art. 1123, primo comma, c.c.) nonché a riparazioni straordinarie (art. 1136, quarto comma, c.c.).
Come ha avuto modo di chiarire la Corte di Cassazione (sent. n. 8292/00) l’imprecisa formulazione normativa non deve trarre in inganno: la sostanza è sempre la stessa.
In buona sostanza la natura degli interventi conservativi o riparativi è la medesima di quelli manutentivi.


Manutenzione ordinaria


Che cosa deve intendersi, in relazione al condominio negli edifici, per interventi di manutenzione ordinaria? Chi ha il potere di disporli?

Partiamo dalla definizione: la manutenzione ordinaria è quella che viene periodicamente svolta, in quanto prevista in sede di approvazione del preventivo di gestione, in relazione a beni e impianti comuni. Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli connessi alla cura del verde condominiale, alle piccole riparazioni connesse all’uso delle cose comuni, ed ancora gli interventi edilizi di piccola portata (si pensi alla pitturazione di un muro dell’androne, alla pitturazione dell’inferriata posta sul confine dell’edificio, ecc.).

La nozione di manutenzione ordinaria in ambito condominiale sostanzialmente coincide con quella che altre disposizioni di legge declinano in relazione a specifici settori.
Si pensi alla definizione di manutenzione ordinaria fornita dal testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/01) e a quelle contenute nel regolamento dettato in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici (d.m. n. 37/2008).

Si è detto che la manutenzione ordinaria condominiale è individuabile in ragione della sua ricomprensione nell’ambito delle spese inserite nel preventivo di gestione: ciò vuol dire che questa e solamente questa è da considerarsi manutenzione ordinaria?

Ad avviso di chi scrive non è così. Per quanto dettagliato possa essere un preventivo, può accadere nel corso dell’anno di gestione che sia necessario, ovvero semplicemente opportuno disporre interventi qualificabili come ordinari e ivi non indicati.

Ciò ci porta a dare soluzione al secondo quesito, quello riguardante la disposizione delle opere in esame.

Manutenzione ordinaria
Non vi è dubbio che l’assemblea abbia pieni poteri di individuazione degli interventi di manutenzione ordinaria: questa, salvo manutenzioni periodiche imposte dalla legge (es. sugli ascensori, ex d.p.r. n. 162/99, ovvero sugli estintori, ai sensi del d.m. 7 gennaio 2005), può stabilire cosa e quando debba essere fatto. Prendiamo l’ipotesi del giardino condominiale, ovvero dei piccoli interventi di pitturazione di parti comuni . È certo che l’assemblea possa prevederli nell’ambito dell’approvazione del preventivo di spesa, connotandoli così di quella periodicità che sicuramente ne consente la qualificazione come ordinari.

C’è poi il potere dispositivo dell’amministratore di condominio, il quale per la giurisprudenza (si veda ad es. Cass. n. 454/2017) è sicuramente detentore del potere di disporre autonomamente le stesse opere ordinarie decise dall’assemblea, che ha poi potere di valutazione e ratifica in sede di approvazione del rendiconto consuntivo.

Con riferimento ai quorum deliberativi, è bene specificare che l’assembla può disporre interventi di manutenzione ordinaria, nonché ratificare quelli ordinati dall’amministratore:

- in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea e di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;

- in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea e di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.


Manutenzione straordinaria


Chiariti gli elementi fondamentali degli interventi di manutenzione ordinaria, passiamo alla manutenzione straordinaria.

Sono da ritenersi opere di manutenzione straordinaria quelle non inserite nel preventivo di gestione e che comunque non possono essere considerate tali anche se ivi non indicate.
È straordinario ciò che esula dalla normale attività conservativa di una parte comune dell’edificio. È ordinario e normale che si fulmini una lampadina dell’impianto di illuminazione delle scale; lo è meno, che sia necessario sostituire il motore elettrico del cancello ad apertura automatica.

Qui si pone l’utilità di esplicitare una differenza terminologica connessa all’ambito di riferimento: ciò che è straordinario in campo condominiale può non esserlo riferendosi ad altri settori.
Così, ad esempio, è straordinaria la spesa connessa all’intervento di mera pitturazione della facciata condominiale principale (o delle facciate, ai nostri fini è indifferente), mentre l’intervento così descritto rientra nel novero di quelli che dal punto di vista edilizio vengono considerati di manutenzione ordinaria.

Chiariti questi aspetti, vediamo adesso chi può disporre opere di manutenzione straordinaria.
Le conclusioni sono differenti rispetto agli interventi conservativi di tipo ordinario.

Manutenzione straordinaria
La legge sul punto è chiara: la decisione in merito a interventi di manutenzione straordinaria spetta all’assemblea, la quale contestualmente deve pure deliberare la istituzione di un fondo di pari ammontare alla spesa prevista per i lavori (art. 1135, primo comma n. 4, c.c.).
In capo all’amministratore di condominio residua il potere di disporre interventi manutentivi straordinari solamente nel caso di urgenza, con obbligo di riferire alla prima assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.). Si ipotizzi la rottura di un componente dell’impianto di autoclave che precluda o metta a forte rischio il corretto funzionamento dell’intero impianto. Non vi è dubbio che l’amministratore possa disporre tale intervento e di conseguenza obbligare il condominio a sostenere la relativa spesa.

La Corte di Cassazione (es. sent. n. 2133/1995) e la giurisprudenza più in generale (es. Trib. Milano 14 maggio 2012 n. 5518) hanno specificato che sebbene rappresenti un eccesso di potere la condotta dell’amministratore che ordini interventi straordinari non urgenti sulle parti comuni, l’assemblea ha il potere di ratificarli.

Con riferimento ai quorum deliberativi, è bene specificare che l’assembla può disporre interventi di manutenzione straordinaria, nonché ratificare quelli ordinati dall’amministratore:

- in prima convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio;

- in seconda convocazione, deliberandoli con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea ed di almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.


Manutenzione straordinaria di notevole entità


Il codice civile, all’art. 1136, quarto comma, fa riferimento a riparazioni straordinarie di notevole entità. La menzione, che abbiamo specificato equivale a individuare opere di manutenzione straordinaria, è inserita nell’ambito della individuazione dei quorum deliberativi.
Tali interventi, come prescritto dalla norma, necessitano sempre (cioè tanto in prima, quanto in seconda convocazione) del consenso della maggioranza degli intervenuti (personalmente e per delega) all’assemblea e di almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Che cosa deve intendersi per notevole entità?

Si tratta di un concetto vago, cui la giurisprudenza (si veda ad es. Cass. 26 novembre 2014 n. 25145) ha dato significato concreto, specificando che tale connotazione va attribuita a seguito di una valutazione dei costi che

tenga conto dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini. (Cass. n. 25145/2014)


Si tratta di elementi che non sono vincolanti per la decisione del giudice chiamato a dirimere la controversia sulla natura notevole o normale delle spese per interventi manutentivi.

Questi, tuttavia, rappresentano dei parametri sicuramente utili a considerare la natura della manutenzione straordinaria sotto il profilo economico. La giurisprudenza parrebbe escludere le condizioni economiche individuali dei singoli condòmini dal novero degli elementi da tenere in considerazione ai fini della valutazione in esame.


Ripartizione spese per lavori di manutenzione


Un cenno finale merita la questione afferente la ripartizione dei costi per gli interventi di manutenzione, siano essi ordinari o straordinari.

Il primo elemento a cui guardare sono eventuali accordi tra i condòmini che possono essere contenuti in una delibera sottoscritta da tutti, negli atti di acquisto ovvero nel regolamento condominiale contrattuale, cioè accettato da tutti i condòmini.

E se questi atti non dicono nulla?

È allora che bisogna guardare al contenuto della legge. Il codice civile chiarisce che le spese di conservazione (cioè quelle di manutenzione comunque qualificabile) vanno ripartite in ragione dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.).

Fanno eccezione:

- la manutenzione dell’ascensore e delle scale, rispetto ai quali si applica l’art. 1124 c.c. (ossia con un riparto che per metà della spesa applica i millesimi di proprietà e per l’altra metà l’altezza piano);

- la manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo, che va equiparato a quello in proprietà e uso esclusivo, che soggiace al criterio di ripartizione individuato dall’art. 1126 c.c. (un terzo della spesa in capo all’utilizzatore esclusivo e i restanti due terzi da suddividersi tra i condòmini.

È bene ricordare che nel caso di condominio parziale (es. condominio con più scale) le spese per interventi manutentivi di beni dai quali traggono utilità solamente alcuni condòmini, sono suddivise, in ragione dei criteri appena descritti, solamente tra i condòmini interessati.

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione ordinaria e straordinaria
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Manutenzione ordinaria e straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Iw4blg
    Iw4blg
    Giovedì 19 Ottobre 2017, alle ore 11:58
    Da 10 anni abito in una villetta a schiera di circa 30 anni di costruzione.
    Non vi è amministratore. 
    Come impianti comuni abbiamo solo il pozzo per l'acqua (con relativa pompa e tubature) e la luce dello stradello di accesso alle proprietà. 
    Non c'è un amministratore, ma uno dei condomini che per primo ha abitato il fabbricato ha intestato il contratto per l'energia elettrica per pompa acqua del pozzo e illuminazione comune. 
    Da che abito qua ogni due mesi, la persona divide in parti uguali la bolletta ricevuta e brevimano lo paghiamo. 
    Questa sera sono stato verbalmente informato che da ben tre mesi vi era un guasto (non meglio identificato) al centralino della luce comune che ha richiesto una quantità di interventi di un elettricista e la sostituzione di alcune parti nel quadro.
    Quindi mi sarà chiesta la mia quota di spese.
    Ora: - se sono tre mesi che vi era un guasto (che io non ho mai notato peraltro!) non si può certo parlare di carattere d'urgenza del lavoro di riparazione - nessuno mi ha informato del problema, non sono stati esposti cartelli di alcun tipo - nessuno dei vicini mi ha riferito nulla in questo periodo, nonostante alcuni abbiano il mio telefono, molti condividano con me social network e con la maggioranza vi sia stato dialogo su vari temi in questi mesi -  ritengo quindi di non dover pagare alcunché per lavori non urgenti di cui sono stato tenuto all'oscuro privandomi quindi del diritto di esprimere la mia opinione, proporre un tecnico di fiducia a cui affidare il lavoro e valutare i  preventivi. 
    Ho ragione io o chi ha fatto eseguire lavori senza informare? 
    Pierluigi 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Iw4blg
      Lunedì 30 Ottobre 2017, alle ore 16:05
      Hai ragione tu e puoi certamente contestare. Certo se si tratta di spese urgenti la contestazione potrebbe risultate inutile perché la legge prevede il rimborso delle spese urgenti sostenute da un solo condòmino (art. 1134 codice civile). Però sarebbe utile fissare regole chiare per il futuro.
      rispondi al commento
  • Condominio E Barriere Architettoniche: Perché è Più Difficile Abbatterle? | Invisibili
    Condominio E Barriere Architettoniche: Perché è Più Difficile Abbatterle? | Invisibili
    Martedì 18 Giugno 2013, alle ore 03:25
    [...] Occorre anche stabilire cosa sia innovativo, che abbisogna del consenso, e cosa faccia parte della manutenzione ordinaria, quella sulla quale può decidere l’amministratore. Non sempre è così chiaro. Certamente questa [...]
    rispondi al commento
  • Daniela
    Daniela
    Venerdì 30 Settembre 2011, alle ore 21:55
    Salve volevo porle un quesito: a giugno l'asemblea condominiale ha deliberato il rifacimento della facciata, i cui lavori sono poi inziati a settembre. in luglio ho venduto l'appartamento, ed il compratore era a conoscenza dei lavori, anche se gli importi ancora non erano ancora stati determinati dall'amministratore. ora, posto che il compratore è quello che beneficia del maggior valore dell'immobile, chi deve pagare il rifacimento ? grazie
    rispondi al commento
  • Alfredo De Rosa
    Alfredo De Rosa
    Sabato 23 Luglio 2011, alle ore 12:38
    Gentile avvocatoper un intervento di manutenzione straordinaria in un condominio di 12 unità (sistemazione della pavimentazione del cortile) il pagamento va efettuato anticipatamente all'impresa o a fine lavori?La ringrazio per la collaborazioneDott. Alfredo de Rosa
    rispondi al commento
  • Riccardo
    Riccardo
    Martedì 7 Giugno 2011, alle ore 13:41
    C'è una perdita dalla colonna di scarico, che trasuda sulla parete del mio bagno, che origina dall'allaccio, alla stessa colonna, della tazza (WC)dell'appartamento sovrastante. Si rende pertanto necessario intervenire sull'impianto dell'appartamento sovrastante.L'Amministratoreha fatto effettuare gli opportuni controlli e dopo aver fatto visionare il danno all'inquilino del piano disopra ha chiesto il consenso all'intervento sul suo impianto.L'intervento è urgente ma l'inquilino tergiversa.Come posso intervenire per far accellerare i tempi ? Il Codice Civile cosa prevede in proposito ? Grazie/saluti.Riccardo.
    rispondi al commento
  • Leonardo
    Leonardo
    Domenica 22 Maggio 2011, alle ore 13:34
    Vorrei sapere se le spese di lavoro straordinario ripartite tra condomini ,se l'amministratore può richiederne il pagamento in un unica soluzione prim ancora che i lavori abbiano inizio grazie.
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Domenica 24 Ottobre 2010, alle ore 18:26
    Nel mio condominio costituito da tre scalinate,una delle tre ha deciso di eseguire la pitturazione delle pareti della scalinata senza alcuna delibera assembleare e ripartenda la spesa in parti uguali tra i condomini della scalinata. Vorrei sapere se è una modalità possibile,se è un lavoro di manutenzione ordinaria e se tale spesa spetta all'inquilino o al proprietario.Grazie
    rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Giovedì 21 Ottobre 2010, alle ore 15:05
    Si la pitturazione rientra tra le opere di ordinaria amministrazione
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 15 Ottobre 2010, alle ore 16:20
    Vorrei sapere se i lavori di semplice pitturazione ddella scalinata sono lavori di manutenzione ordinaria.Preciso che tali lavori sono stati eseguiti a seguito di accordo tra i condomini della scalinata con distribuzione della spesa in parti uguali (Importo €.2.800)Grazie
    rispondi al commento
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