Spese di manutenzione dei balconi in condominio: chi paga?
Molte liti in condominio si scatenano quando si deve stabilire a chi spetti il pagamento delle spese per la manutenzione dei balconi.
Al fine di far chiarezza in merito ai criteri di ripartizione delle predette spese è necessario individuare a chi i balconi appartengano.
La questione andrà risolta anche tenendo conto della funzione e delle caratteristiche strutturali del balcone che dovrà essere conservato o riparato.
Se non vi sono dubbi in merito al fatto che la facciata costituisca parte comune, le stesse certezze non sussistono in merito ai balconi.
Premesso che trattasi di una materia per la quale le diatribe sono ancora molto frequenti, in questo articolo illustreremo quelle che sono le modalità di divisione delle spese di manutenzione dei balconi, partendo da ciò che dicono la legge e la giurisprudenza.
Differenza tra balconi aggettanti e balconi incassati
Iniziamo la trattazione specificando che, in base alle caratteristiche strutturali, i balconi possono essere di due tipi: aggettanti o incassati. Il balcone aggettante costituisce un prolungamento della singola unità immobiliare e pertanto sporge rispetto alla facciata condominiale.
Per tali ragioni appartiene al singolo proprietario che può affacciarsi da esso per godere del panorama.
Il balcone incassato è una rientranza rispetto alla facciata del condominio. Solitamente chiuso su due lati, è di proprietà di tutti i condomini.
Gli elementi che lo costituiscono sono utili a tutti i proprietari, in quanto il balcone incassato funge da sostegno per l'intero fabbricato.
Per quanto concerne la normativa relativa alla materia trattata, dobbiamo precisare che il codice civile non prevede delle regole precise in tema di balconi, a differenza di quanto accade ad esempio per scale, tetto, facciata, che senza alcun dubbio costituiscono parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
È stato un ruolo fondamentale della giurisprudenza quello di trattare l'argomento nel corso degli anni, individuando le diverse tipologie e stabilendo in quali casi il balcone appartenga dunque al singolo condominio o all'intero condominio.
A chi spettano le spese per i balconi aggettanti
Il fatto che un elemento del condominio costituisca parte comune o appartenga al singolo proprietario influisce sulle modalità di ripartizione delle spese necessarie per la sua manutenzione. Se un bene rientra tra le parti comuni tutti i condomini che ne usufruiscono sono tenuti a partecipare alle spese per la sua manutenzione, sia essa ordinaria o straordinaria.
È quanto stabilito dall'articolo1123 del codice civile. Ciascuno parteciperà alla spesa sulla base dei millesimi di proprietà.
I balconi, invece, in base a quanto figura nel codice civile, non rientrano tra le parti comuni.
La Corte di Cassazione sul punto si è espressa precisando che i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della singola unità immobiliare, appartengono al proprietario della stessa.
Tuttavia, la situazione non è così semplice poiché alcuni elementi del balcone aggettante appartengono al condominio. Le parti aventi funzione di decoro (si pensi a rivestimenti, fregi o cornici) appartengono a tutti i condomini con conseguenze per ciò che riguarda le spese di manutenzione. Sul singolo proprietario graveranno le spese per la riparazione e conservazione delle parti del balcone che non contribuiscono al decoro architettonico.
Una chiara illustrazione della questione è stata offerta in particolare dall'ordinanza n. 7042/2020 della Corte di Cassazione. I Supremi Giudici, espressamente, affermano che appartengono al condominio i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore quando fanno parte del prospetto e contribuiscono a migliorarne l'aspetto esteriore.
Le spese per la manutenzione di tali elementi verranno ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Sono a carico del singolo proprietario le opere relative alla manutenzione dei balconi, comprese quelle per la pavimentazione, piattaforma o soletta, intonaco, tinta e soffitto.
A chi spettano le spese per i balconi incassati?
Diversa la situazione per ciò che concernenti i balconi incassati. Essi servono da sostegno per l'intero stabile condominiale e dunque hanno un ruolo strutturale per le unità immobiliari situate ai piani superiori. Poiché posti a vantaggio di tutte le unità immobiliari, le spese per la manutenzione sono dovute da tutti i condomini.
Fanno eccezione gli interventi su parti prettamente interne al balcone, come la pavimentazione.
In questo caso la spesa sarà interamente a carico del proprietario dell'appartamento.
Possiamo fare ancora qualche considerazione in merito alla soletta del balcone.
Innanzitutto vediamo in cosa consiste la soletta. La soletta del balcone condominiale è la sua parte inferiore, ovvero la parte posta al di sotto della pavimentazione.
Secondo l'interpretazione maggioritaria della Corte di Cassazione, mentre per i balconi aggettanti le spese resteranno sempre a carico del proprietario, diverso discorso deve essere effettuato per i balconi incassati. Costituendo un prolungamento del solaio per il condomino del piano inferiore può porsi il dubbio in merito al pagamento delle spese del suo rifacimento.
Le spese per le solette saranno ripartite equamente tra i condomini situati tra un piano e l'altro. La soletta, oltre ad essere un prolungamento del solaio, ha la funzione di coprire e sostenere i piani sovrapposti, ruolo che non non viene assunto nei balconi aggettanti.
