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Ripartizione spese manutenzione ascensore in condominio

Come calcolare le spese per la manutenzione e sostituzione dell'ascensore in condominio. Chi paga tra proprietario e inquilino. Vediamo che cosa dice la legge.
Pubblicato il

La manutenzione ascensori in condominio: come funziona


Quando si parla di spese connesse all'ascensore condominiale occorre trattare l'argomento sotto due punti di vista differenti.

In primo luogo si deve capire quali siano le regole per effettuare la ripartizione delle spese tra i condomini.

In secondo luogo, se vi sono delle unità immobiliari oggetto di contratti di locazione, è bene avere chiaro se tali spese spettano al proprietario o all'inquilino.

Questa è infatti una domanda che chi decide di concedere un immobile in affitto si chiede in via preliminare. Fortunatamente vi sono leggi che non lasciano spazio a dubbie interpretazioni e a queste occorre fare riferimento per fugare qualunque dubbio. Ma andiamo con ordine.


Spese per la manutenzione ascensore


Nell'ambito delle spese condominiali, la voce di spesa connessa al funzionamento e manutenzione dell'ascensore come deve essere ripartita tra i diversi condomini?

Partiamo dall'esame delle norme più generali. Stabilisce l'articolo 1123 codice civile che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Più nello specifico l'articolo 1124 codice civile afferma che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. Assume rilievo, ai fini del sostenimento della spesa, l'uso effettivo che si faccia del bene.

Ripartizione spese ascensore
Quando il bene in questione è un ascensore la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.


Regole per la ripartizione spese ascensore


Per il calcolo delle spese dovute per la manutenzione dell'ascensore sarà necessario per il 50% far riferimento alle tabelle millesimali, ai sensi dell'articolo 68 delle disposizione di attuazione del codice civile e per il restante 50% all'uso potenziale che di faccia dell'impianto essendo calcolate in base al piano di appartenenza.

Manutenzione ascensore condominiale
Secondo il criterio sopra indicato si dovranno suddividere le spese per la sostituzione dell'impianto e per la manutenzione senza che si faccia riferimento al tipo di manutenzione se ordinaria o straodinaria.

Questo aspetto rileva solo in caso di locazione ai fini della ripartizione interna delle spese tra locatore e inquilino.


Appartamento in locazione: paga il proprietario o l'inquilino?


La norma a cui fare riferimento per capire se a pagare le spese dell'ascensore sia il proprietario o l'inquilino è innanzitutto l'articolo 1576 del codice civile, ai sensi del quale il locatore è tenuto ad effettuare tutte le riparazioni che risultassero necessarie, eccezion fatta per i lavori di piccola manutenzione che sono a carico dell'inquilino.

A tale regola si deve affiancare quanto statuito dalla legge 392/78 per la quale sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Ecco che quindi la legge esplicitamente specifica che le spese connesse al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell'ascensore sono poste a carico dell'inquilino.

Non spettano quindi al conduttore le spese che si rendessero necessarie per mettere a punto un intervento di manutenzione straordinaria.

Spese di carattere ordinario o straordinario


Ricordiamo che si considerano di carattere ordinario le spese volte ad effettuare interventi che consentano il normale funzionamento e mantenimento dell'impianto.

Si considerano di carattere straordinario quelle spese che migliorano l'efficienza e la sicurezza dell'ascensore.


I poteri dell'assemblea


La riconducibilità della spesa alla manutenzione ordinaria piuttosto che a quella straordinaria è connessa alla corretta individuazione dei poteri dell'assemblea condominiale.

Mentre infatti l'amministratore potrà agire in autonomia di fronte a interventi di carattere ordinario, ove fossero necessari la sostituzione dell'ascensore o lavori straordinari sull'impianto occorrerebbe riunire i condomini in assemblea per procedere con la votazione.

Ripartizione locatore inquilino
In caso di nuova installazione (non dunque sostituzione o manutenzione) trovano applicazione nel norme più generali sopra descritte di cui all'articolo 1123 codice civile.


A chi deve chiedere il pagamento delle spese l'amministratore


L'amministratore, anche quando le spese in base ai rapporti interni tra locatore e conduttore spettano a quest'ultimo, è sempre tenuto a rivolgersi al proprietario dell'appartamento. Egli è infatti un soggetto estraneo al contratto di locazione.

Non compete dunque all'amministratore effettuare la suddivisione delle spese condominiali tra il locatore e l'inquilino. Sulla base di quanto esposto consegue che l'amministratore non possa esercitare alcun tipo di azione legale nei confronti dell'inquilino per i contributi da lui non versati.

riproduzione riservata
Manutenzione ascensori in condominio
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Alert Commenti
  • Nick5
    Nick5
    Venerdì 25 Ottobre 2019, alle ore 17:50
    Grazie per questo articolo.
    Vorrei sottoporvi la mia situazione.
    Ho comprato un appartamento al primo piano di uno stabile antico al centro di Roma, dove da qualche anno è stato installato un ascensore che ha come primo accesso quello che si trova ad un piano rialzato rispetto al mio.
    Quindi non solo non lo uso per raggiungere il mio appartamento ma anche volendo non potrei farlo.
    Vi è modo per evitare di pagare le spese ordinarie e straordinarie dell'ascensore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Nick5
      Mercoledì 13 Novembre 2019, alle ore 15:21
      No, ma già dovresti pagare poco se le tabelle ascensore fossero corrette.
      rispondi al commento
  • Francesco15
    Francesco15
    Martedì 3 Luglio 2018, alle ore 12:39
    Ma se nel caso ( come il mio) sono stato esonerato dall’inizio al pagamento dell’ascensore ?E poi se il condominio non ha una scala interna, ma solo la rampa dei mezzi come si procede?
    Io in questo caso devo vendere dalla rampa?
    Oppure posso usufruire dell’ascensore e  non pagarlo?
    rispondi al commento
  • Chiarissa
    Chiarissa
    Martedì 10 Ottobre 2017, alle ore 11:26
    I proprietari del piano terra accedono ai box o nella cantina con l'ascensore.
    Ora dobbiamo sostituire le funi e mettere a norma l'ascensore.
    Devono questi proprietari partecipare alla spesa anche se nel regolamento del condominio vecchio di 45 anni non erano menzionati per le spese?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Chiarissa
      Mercoledì 11 Ottobre 2017, alle ore 10:52
      Secondo me sì, a meno che gli atti d'acquisto non prevedono una forma di servitù d'utilizzo dell'impianto.
      rispondi al commento
  • Gian Franco
    Gian Franco
    Giovedì 6 Aprile 2017, alle ore 11:47
    Se nel palazzo non esiste lastrico solare o cose comuni con accesso a tutti ed è provvisto di un impianto centralizzato per quanto riguarda l'antenna televisiva, il pian terreno deve comunque contribuire al pagamento per le spese dell'ascensore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gian Franco
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 15:13
      Se non esiste un lastrico esisterà un tetto. In ogni caso, sì, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto.
      rispondi al commento
  • Ricotta Luigi
    Ricotta Luigi
    Martedì 6 Dicembre 2016, alle ore 01:27
    I condomini abitanti a piano terra che accedono al proprio appartamento direttamente dal pianerottolo senza alcuna necessità, ovvero impossibilità utilizzo dell'ascensore per accedere alla propria proprietà, devono pagare le spese di utilizzo dell'ascensore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ricotta Luigi
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:22
      Si, se il regolamento condominiale non dispone diversamente, ma le spese saranno molto basse in ragione dei bassi millesimi di riferimento.
      rispondi al commento
  • Bollati Giuseppe
    Bollati Giuseppe
    Sabato 3 Dicembre 2016, alle ore 10:42
    Ho installato un montacarichi, per un inquilino solo mi chiedono 500 euro annuali per manutenzione, sono obbligato a farlo da chi mi ha installato il montacarichi o posso farlo da altri ?    
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Bollati Giuseppe
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:06
      Se con il contratto di installazione non ti sei impegnato anche alla manutenzione, questa può essere fatta da chiunque altro.
      rispondi al commento
  • Francesco Ippolito
    Francesco Ippolito
    Sabato 15 Ottobre 2016, alle ore 15:36
    Sono un inquilino di uno stabile avente regolare contratto di ben 8 anni di manutenzione con ascensorista.
    Il contratto pare sia scaduto due anni fa e col tacito rinnovo presumo si sia rinnovato per altri 8..
    Mi chiedevo dato il tipo di contratto stipulato ormai dieci anni fa se fosse possibile tramite disdetta inviata per raccomandata esercitare il diritto di recesso 6 anni prima della regolare scadenza contrattuale.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francesco Ippolito
      Lunedì 17 Ottobre 2016, alle ore 19:09
      Andrebbe letto il contratto per rispondere nel dettaglio. Potete sicuramente effettuare il recesso adesso per la prossima scadenza, tra sei anni.
      rispondi al commento
  • Salvatore
    Salvatore
    Giovedì 28 Luglio 2016, alle ore 16:34
    Ho comprato un appartamento sito in un condominio munito di ascensore.

    Per sicure ragioni di risparmio, l'ascensore parte dal secondo piano.

    La mia domanda è la seguente: se dovessi installare una porta ascensore al primo piano (in modo da poterne usufruire anche io) la spesa sarebbe interamente a mio carico?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Salvatore
      Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 15:40
      Sì, il subentro nella proprietà di quel bene è a tuo carico.
      rispondi al commento
  • John Vasquez
    John Vasquez
    Giovedì 19 Maggio 2016, alle ore 07:23
    Buongiorno,
    nel condominio dove abito come inquilino di un appartamento al sesto piano, si rompe molto spesso l'ascensore e sia io, mia moglie e anche i miei genitori dobbiamo fare le scale 4 volte al giorno e tante di quelle volte con borse, zaini, ecc.
    Ogni volta che si chiama l'amministratore per sapere quanto grave è il guasto, ci rispondono che è un ascensore vecchio, da sostituire, che i pezzi non sempre li hanno a magazzino e i giorni passano con l'ascensore rotto.
    Visto che noi dobbiamo pagare più di € 1.000 all'anno di spese condominiali, come possiamo comportarci?
    Abbiamo diritto a uno sconto sulle spese condominiali?
    È una possibile causale di recessione del contratto tra affittuario ed inquilino?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 John Vasquez
      Giovedì 19 Maggio 2016, alle ore 18:29
      Sicuramente è causa di recesso dal contratto, ma non escludo che si possa anche arrivare ad una diminuzione del canone di affitto e delle spese condominiali. Questo dovreste valutarlo con un legale di vostra fiducia.
      rispondi al commento
      • John Vasquez
        John Vasquez Lucag1979
        Venerdì 20 Maggio 2016, alle ore 18:08
        Grazie mille Luca, mi informerò
        rispondi al commento
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