Ripartizione spese manutenzione ascensore in condominio
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La manutenzione ascensori in condominio: come funziona
Quando si parla di spese connesse all'ascensore condominiale occorre trattare l'argomento sotto due punti di vista differenti.
In primo luogo si deve capire quali siano le regole per effettuare la ripartizione delle spese tra i condomini.
In secondo luogo, se vi sono delle unità immobiliari oggetto di contratti di locazione, è bene avere chiaro se tali spese spettano al proprietario o all'inquilino.
Questa è infatti una domanda che chi decide di concedere un immobile in affitto si chiede in via preliminare. Fortunatamente vi sono leggi che non lasciano spazio a dubbie interpretazioni e a queste occorre fare riferimento per fugare qualunque dubbio. Ma andiamo con ordine.
Spese per la manutenzione ascensore
Nell'ambito delle spese condominiali, la voce di spesa connessa al funzionamento e manutenzione dell'ascensore come deve essere ripartita tra i diversi condomini?
Partiamo dall'esame delle norme più generali. Stabilisce l'articolo 1123 codice civile che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Più nello specifico l'articolo 1124 codice civile afferma che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. Assume rilievo, ai fini del sostenimento della spesa, l'uso effettivo che si faccia del bene.
Quando il bene in questione è un ascensore la spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Regole per la ripartizione spese ascensore
Per il calcolo delle spese dovute per la manutenzione dell'ascensore sarà necessario per il 50% far riferimento alle tabelle millesimali, ai sensi dell'articolo 68 delle disposizione di attuazione del codice civile e per il restante 50% all'uso potenziale che di faccia dell'impianto essendo calcolate in base al piano di appartenenza.
Secondo il criterio sopra indicato si dovranno suddividere le spese per la sostituzione dell'impianto e per la manutenzione senza che si faccia riferimento al tipo di manutenzione se ordinaria o straodinaria.
Questo aspetto rileva solo in caso di locazione ai fini della ripartizione interna delle spese tra locatore e inquilino.
Appartamento in locazione: paga il proprietario o l'inquilino?
La norma a cui fare riferimento per capire se a pagare le spese dell'ascensore sia il proprietario o l'inquilino è innanzitutto l'articolo 1576 del codice civile, ai sensi del quale il locatore è tenuto ad effettuare tutte le riparazioni che risultassero necessarie, eccezion fatta per i lavori di piccola manutenzione che sono a carico dell'inquilino.
A tale regola si deve affiancare quanto statuito dalla legge 392/78 per la quale sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Ecco che quindi la legge esplicitamente specifica che le spese connesse al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell'ascensore sono poste a carico dell'inquilino.
Non spettano quindi al conduttore le spese che si rendessero necessarie per mettere a punto un intervento di manutenzione straordinaria.
Spese di carattere ordinario o straordinario
Ricordiamo che si considerano di carattere ordinario le spese volte ad effettuare interventi che consentano il normale funzionamento e mantenimento dell'impianto.
Si considerano di carattere straordinario quelle spese che migliorano l'efficienza e la sicurezza dell'ascensore.
I poteri dell'assemblea
La riconducibilità della spesa alla manutenzione ordinaria piuttosto che a quella straordinaria è connessa alla corretta individuazione dei poteri dell'assemblea condominiale.
Mentre infatti l'amministratore potrà agire in autonomia di fronte a interventi di carattere ordinario, ove fossero necessari la sostituzione dell'ascensore o lavori straordinari sull'impianto occorrerebbe riunire i condomini in assemblea per procedere con la votazione.
In caso di nuova installazione (non dunque sostituzione o manutenzione) trovano applicazione nel norme più generali sopra descritte di cui all'articolo 1123 codice civile.
A chi deve chiedere il pagamento delle spese l'amministratore
L'amministratore, anche quando le spese in base ai rapporti interni tra locatore e conduttore spettano a quest'ultimo, è sempre tenuto a rivolgersi al proprietario dell'appartamento. Egli è infatti un soggetto estraneo al contratto di locazione.
Non compete dunque all'amministratore effettuare la suddivisione delle spese condominiali tra il locatore e l'inquilino. Sulla base di quanto esposto consegue che l'amministratore non possa esercitare alcun tipo di azione legale nei confronti dell'inquilino per i contributi da lui non versati.
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