Mandato a vendere con o senza rappresentanza: quali differenze

Il mandato a vendere un immobile

Se vuoi vendere casa ma non vuoi o non puoi occuparti personalmente della questione puoi sottoscrivere un contratto di mandato e conferire ad altri l'incarico.

Il mandato non deve essere confuso con il contratto di agenzia (meglio conosciuto come mediazione immobiliare) che spesso viene utilizzato per cercare un acquirente.

Vediamo dunque quali sono le differenze tra mandato e contratto di agenzia immobiliare.

Una volta sgomberato il campo da qualunque incertezza possiamo chiarire la diversità tra il mandato con o senza rappresentanza.

Che cos'è il contratto di mandato e come funziona

Il mandato è il contratto con il quale un soggetto, il mandatario, si obbliga nei confronti di un altro, il mandante, a compiere uno o più atti giuridici per conto di questo.


Il contratto di mandato può essere conferito ad esempio per vendere o acquistare una casa.

Il contratto di mandato può essere con rappresentanza o senza rappresentanza, a seconda che vi sia o meno il rilascio della procura da parte del mandante.

Illustriamo quelle che sono le differenze tra le due fattispecie.

Differenza tra contratto di mandato e contratto di agenzia

Le differenze tra mandato e contratto di agenzia (ovvero mediazione immobiliare) possiamo dire che siano essenzialmente due.

La prima è che con il contratto di mandato il mandatario riceve un incarico dalla controparte e l'atto che compie in esecuzione del mandato viene sottoscritto unicamente nell'interesse del mandante, unico soggetto con il quale egli si relaziona.

Nel caso del contratto di agenzia, il mediatore assume una posizione di equidistanza rispetto alle parti che hanno concluso la compravendita per effetto del suo intervento. Egli non deve avere alcun interesse o relazione con il venditore o con l'acquirente.

A differenza del contratto di agenzia, il mandato non comprende solo la stipula del contratto finale di compravendita bensì tutta l'attività e gli atti che saranno necessari per addivenire alla conclusione della stessa.

Mandato senza rappresentanza

Quando è stato stipulato un contratto di mandato ma non è stata rilasciata anche la procura il mandatario si obbliga ad agire nell'interesse del mandante ma in nome proprio, con l'effetto che sarà lui, e non il mandante, ad acquistare i diritti e assumere gli obblighi derivanti dall'atto compiuto.

Quali sono gli obblighi del mandatario?

In forza del contratto, il mandatario è obbligato a compiere l'atto giuridico oggetto del contratto (ad esempio la compravendita) e a ritrasferire al mandante i diritti che sono stati a suo nome acquistati con la stipula di un altro contratto.

In caso di inadempimento da parte del mandatario si applicano le norme che consentono di procedere con l'esecuzione forzata dell'obbligo di contrarre, di cui all'articolo 2652 cc.


In sostanza, con il mandato senza rappresentanza sii ha una sorta di interposizione reale di una persona (il mandatario) che fa da tramite, poiché il mandante frappone tra sé e terzi un altro soggetto.

Il terzo contraente, ignaro del mandato, non potrà mai agire nei confronti del mandante del quale non dovrebbe nemmeno essere a conoscenza.

Altri obblighi del mandatario

Il mandatario è tenuto ad agire, nel dare esecuzione al contratto, con la diligenza del buon padre di famiglia.

Non può eccedere i limiti ad agire che sono stati fissati con il contratto di mandato.
Un eventuale atto compiuto al di fuori delle disposizioni o non voluto dal mandante resta a carico del mandatario, salvo che il mandante ne faccia ratifica.

Infine il mandatario, senza ritardo deve dare comunicazione al mandante dell'avvenuta esecuzione del mandato, mettendolo ad esempio a conoscenza dell'avvenuta conclusione della compravendita.

Un eventuale ritardo nella risposta da parte del mandante comporta accettazione tacita di quanto compiuto dal mandatario, anche nel caso in cui quest'ultimo si sia discostato dalle istruzioni o abbia superato i limiti a lui imposti.

Obblighi del mandante

Anche il mandante con la sottoscrizione del contratto di mandato assume degli obblighi.

Innanzitutto egli deve somministrare al mandatario i mezzi divenuti necessari per dare esecuzione al mandato.


Inoltre, essendo solitamente il mandato un contratto a titolo oneroso, comporta la corresponsione, a carico del mandante, di un compenso per il mandatario.

Il mandante deve altresì rimborsare al mandatario eventuali anticipazioni unitamente agli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte.

Mandato con rappresentanza

Anziché provvedere personalmente alla conclusione del contratto, come si potrebbe fare, egli preferisce affidare ad altri la conclusione della vendita.

Immaginiamo la vendita di una casa vacanze situata in una località lontana.
Un parente riceve la procura e stipula in nome e per conto del soggetto rappresentato che resta vincolato dalla dichiarazione di volontà espressa da altri nella compravendita.

Nel caso in cui, oltre alla sottoscrizione del contratto di mandato, sia stata rilasciata una procura, si avrà un mandato con rappresentanza.

Che cos'è la procura

Chiariamo sin da subito che la procura è l'atto mediante il quale il soggetto rappresentato investe il soggetto rappresentante del potere di agire, oltre che nel suo interesse, anche in suo nome. Grazie alla procura il rappresentante si legittima come tale di fronte a terzi.

Il rapporto interno tra rappresentato e rappresentante continua a essere regolato dal contratto di mandato.

A seguito della procura rilasciata, il mandatario è obbligato ad agire oltre che per conto (nell'interesse) del mandante anche in nome del rappresentato.

A seguito della procura rilasciata la compravendita viene conclusa nell'interesse e in nome del rappresentato, ovvero con la spendita del suo nome che deve comparire in modo chiaro nell'atto compiuto.

Il contratto così concluso dal rappresentante produce direttamente effetti nei confronti del rappresentato.