Contratto di locazione e recesso
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Questa la nota definizione di locazione contenuta nell'art. 1571 c.c.
L'evoluzione normativa ha fatto sì che il codice civile, al di là degli aspetti definitori e di alcuni principi di carattere generale, non rappresenti più la normativa principale cui guardare per la disciplina dei contratti di locazione ad uso abitativo.
Oggi, ma ormai da tempo, chi prende in affitto (e chiaramente chi concede in locazione) deve guardare anche:
a) alla legge n. 392/78 (conosciuta anche come legge sull'equo canone);
b) alla legge n. 431/98 (che ha riportato in auge i contratti a canone libero, ma posto le basi anche per i così detti contratti a canone concordato);
c) alla normativa fiscale e tributaria che spesso prevede, in forma duratura o contingente, benefici fiscali per proprietari e conduttori.
In questo contesto di carattere generale s'inserisce il discorso relativo al così detto diritto di recesso dal contratto di locazione.
La legge prevede due tipologie di recesso:
a) recesso libero;
b) recesso per gravi motivi.
Rispetto alla prima ipotesi, norma di riferimento è l'art. 4, primo comma, l. n. 392/78, che recita:
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Tradotta in pratica: è gennaio ed io voglio andare via da quella casa tra settembre ed ottobre. Per farlo basta inviare al proprietario una raccomandata avvisandolo di ciò con sei mesi di anticipo, senza dover dare alcune giustificazione.
In buona sostanza basterà usare una formula simile a questa: con riferimento al contratto di locazione le comunico con la presente l'esercizio del diritto di recesso, specificando che lascerò libero l'immobile tra sei mesi a far data dalla ricezione della presente comunicazione.
Nel frattempo bisogna continuare a pagare l'affitto; dverso il caso del recesso per gravi motivi.
Partiamo dal significato di questa locuzione; secondo la Suprema Corte di Cassazione è ormai jus receptum (Cass. Sez. 3^, n. 15620 del 2005) che i gravi motivi in presenza dei quali la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, u.c., indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (così Cass. 11 marzo 2011 n. 5911).
Questa definizione di carattere generale dev'essere riempita di volta in volta di significato concreto.
Sicuramente rappresenta un grave motivo di recesso la perdita del posto di lavoro, laddove non vi sia più possibilità di pagare quel canone, né disponibilità del proprietario a ridurlo.
Può recedere per gravi motivi chi viene trasferito in un'altra città (obiettivamente lontana) per motivi di lavoro.
Grave motivo, ancora, è indubbiamente una crisi coniugale o comunque problemi famigliari che rendano insostenibile la prosecuzione di quel contratto.
Comunicazione del recesso per gravi motivi
Il recesso per gravi motivi, è bene ricordarlo, è sempre esercitabile dal conduttore, con raccomandata a.r. da inviarsi al proprietario con almeno sei mesi di preavviso (art. 4 l. n. 431/98).
In sostanza ricorrendo le circostanze che legittimano il recesso per gravi motivi, il conduttore deve inviare una raccomandata a.r. (o consegnarla a mano facendosi firmare la ricevuta) ricordandosi di specificare chiaramente il motivo grave di recesso.
In tal senso è pacifico in giurisprudenza che il conduttore debba comunicare al locatore i motivi specifici per cui egli eserciti il recesso che è, quindi, invalido nel caso di mancata e/o generica indicazione delle ragioni della mancata protrazione del rapporto di locazione (così da ultimo Trib. Firenze 1 ottobre 2014).
Come dire: se comunico di recedere per un grave motivo ma, poi, questo motivo non lo menziono, quel recesso non ha alcun valore, con la conseguenza di dover re-inviare una raccomandata e quindi far partire nuovamente un nuovo termine di preavviso di sei mesi?
Ad ogni buon conto, specifica il Tribunale di Firenze nella sentenza succitata, l'accettazione della consegna delle chiavi (da parte del proprietario n.d.A.) senza muovere obiezione in merito all'assenza di indicazione di gravi motivi, costituisce comportamento che può essere valutato come volontà di addivenire ad una consensuale risoluzione anticipata del contratto.
Questa la nota definizione di locazione contenuta nell'art. 1571 c.c.
Tradotta in pratica: è gennaio ed io voglio andare via da quella casa tra settembre ed ottobre. Per farlo basta inviare al proprietario una raccomandata avvisandolo di ciò con sei mesi di anticipo, senza dover dare alcune giustificazione.
