Cosa fare se il venditore non consegna la casa?

Mancata consegna immobile dopo rogito

Quando si compra una casa, l'atto formale con il quale avviene il passaggio di proprietà è il rogito notarile. Prima di tale atto, anche nel caso in cui si abbia concluso un contratto preliminare di vendita, non avviene il trasferimento dell'immobile da una parte all'altra.

Solitamente, al momento del rogito notarile di compravendita avviene il pagamento del prezzo da parte del compratore, mediante assegno o bonifico bancario.

Nell'ambito di un contratto di vendita immobiliare tra gli obblighi del venditore figura l'obbligo di consegnare il bene venduto nei termini stabiliti.


Qualora le chiavi della casa non vengano consegnate contestualmente alla firma del rogito potrebbero verificarsi spiacevoli sorprese per gestire le quali al meglio è opportuno adottare le necessarie cautele.

Se questo non dovesse accadere il compratore potrà comunque avvalersi delle tutele offerte dall'ordinamento a protezione dei suoi interessi. Vediamo quali.

Quali sono gli effetti del rogito notarile?

Vi sono due tipologie di conseguenze che si verificano una volta che il rogito è stato sottoscritto dalle parti. In primo luogo, come abbiamo già visto, si ha il trasferimento della proprietà del bene e in questo caso siamo di fronte a un effetto di tipo reale.

Si produce anche un effetto di tipo obbligatorio, poiché le parti saranno obbligate rispettivamente al pagamento del prezzo e alla consegna del bene.

Sorgono infine obblighi di garanzia poiché il venditore è tenuto a garantire il compratore contro i vizi che potrebbe presentare il bene e per l'evizione dello stesso.

Clausole di garanzia nel contratto preliminare

Abbiamo detto che con il contratto preliminare non avviene il passaggio di proprietà dell'immobile. Questo avverrà soltanto con la sottoscrizione del contratto definitivo davanti al notaio.

Il preliminare (o compromesso) è il contratto con il quale le parti si impegnano rispettivamente a vendere e a comprare un dato immobile alle condizioni in esso riportate.

A garanzia della consegna delle chiavi e dunque del bene venduto, già nel contratto preliminare, le parti potranno inserire una clausola in base alla quale specificare che l'immobile, al momento del rogito, dovrà essere consegnato libero da persone e cose.

Inserendo tale clausola il compratore sarà legittimato, in difetto di tale consegna, a pretendere che il rogito venga posticipato per le mancate condizioni descritte nel contratto preliminare.

Nulla vieta alle parti di accordarsi in modo diverso, specificando invece che la consegna della casa potrà essere differita rispetto alla firma del rogito, proprio al fine di consentire al venditore di lasciare l'immobile, portando via le proprie cose e soprattutto trovare una nuova abitazione.

La consegna delle chiavi potrebbe anche semplicemente essere posticipata al momento dell'accredito del saldo del prezzo.

Danni per mancata consegna della casa

In sostanza, poiché tra gli obblighi del venditore figura quello di consegnare il bene venduto, è bene che sul punto vi sia estrema chiarezza.

Risulta opportuno soprattutto per il compratore che venga messo nero su bianco, già nel preliminare, quello che deve essere il termine di consegna dell'immobile.

Un ritardo sulla consegna potrebbe causare non pochi danni per l'acquirente.

Egli potrebbe infatti essere costretto a cercare una casa in affitto o ad andare a vivere in hotel fino al momento che la nuova casa sia divenuta disponibile.

Consegna della casa libera da persone e cose

La consegna delle chiavi in sé e per sé non è tutto.
È importante infatti che la casa sia consegnata libera da persone e cose, affinché, oltre al passaggio di proprietà, possa avvenire anche l'immissione nel possesso da parte dell'acquirente.

Il venditore quindi innanzitutto è tenuto ad adempiere all'obbligo di consegna dell'immobile nei tempi e nelle modalità concordati tra le parti.

La consegna del bene avviene con la consegna delle chiavi al momento del rogito o successivamente presso l'abitazione stessa. È solo in questo momento che l'acquirente acquisisce la materiale disponibilità della casa.

Consegna di casa arredata

Anche se spesso e volentieri è interesse del compratore ricevere una cosa sgombra dai beni del venditore, la consegna della casa libera da vecchi mobili è meramente facoltativa. Sul punto vige la libertà delle parti di accordarsi in qualsiasi maniera ma è la volontà del compratore a dover prevalere.

Nulla vieta che, proprio a vantaggio dell'acquirente, una parte dell'arredo venga lasciata al compratore.

Ovviamente il prezzo finale terrà conto delle cose che sono rimaste dentro l'immobile, a maggior ragione se si tratta di cose di valore.

Le cautele a favore del compratore: penale per il ritardo

Seguito quanto esposto finora riepiloghiamo quelle che sono le tutele dell'acquirente in caso di compravendita di un immobile.

In primo luogo l'inserimento nel contratto di compravendita definitivo di una sostanziosa clausola penale per ogni giorno di ritardo nella consegna; la previsione consensuale del pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni dovrebbe invogliare il compratore al rispetto del termine di scadenza prefissato.


Una seconda soluzione potrebbe essere quella di prevedere un pagamento del prezzo in due tranches, a garanzia del rispetto del termine di consegna.
Il saldo finale, sempre con il consenso di entrambe le parti, potrà essere depositato presso il notaio fino all'avvenuta consegna dell'immobile libero da ogni cosa.

L'ultima strada percorribile è quella delle vie legali nel caso in cui il venditore rifiuti l'inserimento della clausola o il deposito del prezzo presso il notaio.

Il venditore che non consegna e non libera l'immobile venduto è a tutti gli effetti inadempiente. In caso di inadempimento che presenti i caratteri della gravità la controparte acquirente potrà presentare la richiesta di risoluzione del contratto oltre al risarcimento dei danni subiti.

Dobbiamo tener presente che siamo di fronte a procedure piuttosto lunghe e dispendiose pertanto se si trovano soluzioni alternative di carattere stragiudiziale sarebbe la cosa migliore.