Mancata consegna documenti condominiali da parte dell'amministratore uscente

Consegna documenti condominiali

Va da sè che l'amministratore che andandosene non consegna la documentazione relativa alla gestione condominiale e ciò nonostante i ripetuti solleciti, vi sarà costretto dal giudice.

Oltre che ragioni di buonsenso ci sono anche e soprattutto ragioni giuridiche.

Innanzitutto, come spiega da ultimo il Tribunale di Firenze (ordinanza del 1 agosto 2014, ma vedasi anche per esempio Tribunale di Messina, 13 marzo 2013) vi è il fatto che il rapporto tra l'amministratore ed il condominio è inquadrato per pacifica giurisprudenza nel contratto di mandato; quindi trova applicazione diretta l'articolo 1713 (il riferimento all'art. 1723 nel testo della sentenza è sicuramente un refuso) per il quale il mandatario deve rendere il conto al mandante del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato; tra tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato vi è sicuramente anche la documentazione (vedasi anche Tribunale di Roma, 25 gennaio 2007, n.10818).

Inoltre, la specifica normativa condominiale, recependo la giurisprudenza, prevede oggi ormai chiaramente all'art.1129, co.8 c.c., che alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.

È chiaro che date le varie incombenze ricadenti sul condominio, tale omissione lo espone a vari rischi, i quali certamente rientrano nella nozione di periculum in mora, cioè di pericolo durante la durata di un giudizio ordinario; ecco perché si giustifica il ricorso alla procedura d'urgenza ex art. 700 c.p.c., dove i presupposti per la concessione del provvedimento sono appunto il fumus boni iuris, dunque la parvenza di ragione, nonché appunto, il periculum in mora (vedasi, tra la altre, Trib. Messina 13 marzo 2013 e Trib. Salerno 3 ottobre 2006).

Ciò, è stato spiegato, in quanto dall'omessa come pure dalla ritardata consegna al nuovo amministratore dei documenti concernenti la gestione condominiale anteriore deriverebbe al condominio un pregiudizio irreparabile, consistente nell'impossibilità di redazione di un bilancio veritiero e completo, di formazione del rendiconto, di corretta ripartizione delle spese, di tempestivo incasso dei contributi ancora in ipotesi dovuti dai condomini, di verifica circa l'effettiva esistenza di debiti verso terzi, di deliberazione consapevole da parte dell'assemblea, di utile gestione di beni e servizi comuni (Trib. Messina 13 marzo 2013).

Azione processuale per la consegna e poteri dell'amministratore

Da un punto di vista tecnico-processuale un rimedio alternativo al giudizio cautelare ex art. 700 c.p.c. può essere il decreto ingiuntivo, dal momento che l'art. 633 c.p.c. ne prevede l'applicabilità anche per i casi di obbligo di consegna di una cosa mobile determinata. Ciò però solo se del diritto è fornita prova scritta.

L'omissione della consegna espone comunque l'ex amministratore alla responsabilità per eventuali danni che dovessero sorgere (vedasi tra tante Tribunale di Roma 25 gennaio 2007, n.10818), ma potrebbe esporre anche, perlomeno in via mediata, l'amministratore in carica che non si sia attivato in ogni modo possibile al recupero della documentazione; tale onere gli deriva dall'obbligo di diligenza del mandatario e costituisce comunque un presupposto per il corretto adempimento di tutti gli specifici obblighi che la legge gli assegna; in generale, perché ovviamente non può esservi amministrazione corretta senza la conoscenza ed il possesso delle carte; in particolare, poi, a proposito della documentazione, in quanto specifiche norme gli impongono la conservazione della documentazione, appunto (art. 1130 , co.1, n. 8), e l'esecuzione degli adempimenti fiscali (art. 1130 , co.1, n. 4).

L'amministratore in carica potrà procedere di sua iniziativa e senza dunque il passaggio assembleare all'azione giudiziale; ciò perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall'art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste - esecuzione delle delibere dell'assemblea, cura dell'osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi - comprende quella prioritaria ed indispensabile per l'espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente (Cass. n. 13504/99 e Trib. Messina 13/03/2013).

Ciò è oggi confermato anche dalla nuova stesura dell'art. 1131, c.c., per il quale nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130... l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi... Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

È utile ricordare che l'azione giudiziale cautelare per il recupero della documentazione condominiale non è soggetta al tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. art. 5 d.lgs. n. 28/2010).