Immobile venduto senza agibilità: è responsabile il mediatore?

Compravendita immobiliare e mancanza di agibilità

In base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza 9/8/2022 n. 2453 la mancanza di agibilità dell'immobile non rende invalido il contratto di compravendita.

Tuttavia si ravvisa la responsabilità del mediatore per non aver reso edotta la parte acquirente dell'esistenza o della mancanza di tale requisito.

Nella sentenza citata i Giudici Supremi forniscono altresì chiarimenti in merito all'APE (attestato di prestazione energetica) che deve essere comunicata al compratore all'atto dell'acquisto.


Vediamo più nel dettaglio le motivazioni della Cassazione.

Al fine di comprendere le ragioni della decisione dei Giudici di legittimità, iniziamo dall'esame della fattispecie considerata.

Mancata comunicazione del mediatore sullo stato di agibilità dell'immobile

Nel caso analizzato dai Giudici di legittimità un agente immobiliare contestava la decisione del Tribunale in base alla quale veniva a lui negato il diritto al pagamento provvigione da parte del cliente.

Il professionista veniva altresì ritenuto responsabile, ai sensi dell'articolo 1759 codice civile, per non aver egli adempiuto all'obbligo di informare la parte acquirente della mancanza del certificato di agibilità dell'immobile oggetto di compravendita.


La vicenda giungeva dinnanzi alla Corte di Cassazione che enunciava una serie di principi di diritto da applicare al caso concreto.

Comprare casa senza agibilità: la vendita è valida

Il primo punto da evidenziare, più volte affermato in base a un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato nel tempo, è che il contratto di compravendita non può dirsi invalido se l'immobile è privo dell'agibilità al momento del passaggio di proprietà.


Può succedere dunque che il venditore non produca il certificato di agibilità ma questo fatto non inficia l'atto concluso dalle parti. Anche senza il documento attestante lo stato di agibilità dell'immobile quest'ultimo può ritenersi commerciabile.

I doveri del mediatore immobiliare

In base a quanto disposto dalla Legge 39 del 1989 cui gli stessi Ermellini fanno riferimento, per esercitare la professione di mediatore immobiliare sono richiesti il possesso di specifici requisiti e il rispetto di alcuni obblighi.

Tra di essi l'obbligo di informazione di cui all'articolo 1759 codice civile che viene commisurato alla normale diligenza richiesta a questo tipo di professione.

Il mediatore non è tenuto, in mancanza di uno specifico incarico a lui conferito, a effettuare particolari indagini di natura tecnica, per individuare delle circostanze (a lui non note) che potrebbero essere potenzialmente rilevanti ai fini della conclusione della vendita.


Quali sono gli obblighi connessi al criterio della media diligenza professionale con la quale deve adempiere al suo incarico?

Più in generale, il mediatore è tenuto a un obbligo di corretta informazione che si attua nel seguente modo:

• comunicando tutte le circostanze a lui note o a lui conoscibili con la diligenza richiesta alla professione;
  
  
• rispettando il divieto di fornire informazioni che non siano veritiere o delle quali non abbia certezza e da lui non controllate.
  
  

Considerato l'affidamento della parte acquirente nei confronti del mediatore, in merito a caratteristiche essenziali dell'immobile (quale certamente è l'agibilità) egli dovrà informare l'interessato della mancata contezza in ordine a quelle circostanze rilevanti da lui non verificate.

Certificato di Agibilità compravendita: qual è la sua funzione

Il certificato di agibilità di un edificio attesta la rispondenza dell'immobile ai requisiti igienici, sanitari e urbanistici nonché la conformità dell'immobile al progetto approvato o alla concessione in sanatoria.

Siamo di fronte a un requisito giuridico essenziale la cui mancanza, pur non impedendo la valida conclusione del contratto di compravendita, può indurre l'interessato a non addivenire alla stipula del contratto definitivo alle condizioni concordate.

L'obbligo di informazione a carico del mediatore è violato sia quando la mancata comunicazione delle circostanze induce la parte a non concludere la compravendita, sia quando l'avrebbe conclusa a condizioni differenti.

In particolare, nel caso di specie, il ricorrente avrebbe dovuto precisare che egli non aveva fatto alcun tipo di verifica circa l'esistenza o meno del certificato di agibilità.

La responsabilità del mediatore immobiliare

Qualora i suddetti gli obblighi imposti all'agente immobiliare vengano violati, si potrà configurare una sua responsabilità con condanna al risarcimento dei danni subiti dal cliente, ai sensi dell'articolo 1759 codice civile.

Detta responsabilità sussiste a prescindere dal fatto che il negozio di compravendita sia andato o meno a buon fine.

Nell'ambito della procedura di acquisto immobiliare, fra le informazioni che il mediatore è è tenuto a fornire, ci sono quelle riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità.

Secondo la Cassazione egli deve rendere l'acquirente consapevole dell'esistenza o meno del certificato di agibilità, della sua reperibilità o della eventuale irreperibilità.

Niente provvigione al mediatore inadempiente

La parte tenuta al versamento della provvigione, a fronte dell'inadempimento degli obblighi sopra descritti, potrà legittimamente rifiutare il pagamento della stessa, invocando i principi di cui all'articolo 1218 codice civile relativi all'inadempimento contrattuale.

Attestato di prestazione energetica (APE)

Analoghe considerazioni vengono effettuate in merito all'obbligo di informazione dell'agente immobiliare circa la categoria energetica dell'immobile compravenduto.

Il mediatore, nel momento in cui si appresta a pubblicizzare l'immobile da vendere, deve disporre di tutte le informazioni in ordine alle prestazioni energetiche dell'edificio che dovranno essere comunicate alla parte acquirente.

Tali informazioni devono risultare conformi alla classe energetica riportata nell'annuncio (nel caso di specie classe G).

Il mediatore già prima di esporre l'annuncio di vendita deve essere munito dei documenti idonei ad identificare tali elementi che dovranno essere riferiti al cliente.