Assemblea di condominio: come calcolare le maggioranze?

L'assemblea di condominio

L'assemblea condominiale è un organo collegiale che si riunisce periodicamente per discutere alcune questioni afferenti la vita di condominio e per prendere delle decisioni ad esse relative. I condomini vengono solitamente convocati dall'amministratore che stabilisce quello che sarà l'ordine del giorno.

Nel momento in cui l'assemblea di condominio viene convocata è necessario il rispetto di due condizioni.

L'assemblea deve infatti essere innanzitutto validamente costituita in prima e seconda convocazione. Inoltre, affinché la delibera sia valida, è necessario il rispetto di determinate maggioranze in funzione delle diverse tipologie di decisioni da prendere.

Qualora non sussistano i predetti requisiti la delibera risulta impugnabile.
Vediamo la questione più nel dettaglio.

Requisiti riunione condominiale

Come abbiamo anticipato il regolare svolgimento dell'assemblea è determinato dal raggiungimento di un certo numero di partecipanti; è necessario un requisito di validità in riferimento alla costituzione dell'assemblea e un requisito di validità della delibera che verrà successivamente adottata.

Occorre dunque che siano rispettati un quorum costitutivo e un quorum deliberativo.

La convocazione dell'assemblea

Primo passo da compiere è certamente la convocazione dei condomini.
Tutti gli aventi diritto devono essere debitamente convocati.


Ricordiamo che l'assemblea viene convocata dall'amministratore annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale e per curare l'osservanza del regolamento di condominio.
In base alla legge l'assemblea potrà essere convocata due volte con maggioranze differenti per la sua costituzione.

Solitamente la prima costituzione va deserta poiché vengono richieste maggioranze più elevate che normalmente non vengono raggiunte.
In base a quanto stabilito dal codice civile l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

L'articolo 1136 del codice civile richiede due quorum costitutivi diversi per la convocazione dell'assemblea in prima e seconda convocazione.
Lo stesso articolo del codice afferma che se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale seguirà una seconda convocazione.

Quorum costitutivo seconda convocazione

L'assemblea condominiale si considera validamente costituita in seconda convocazione se vi è la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio e se vi è almeno un terzo del valore dell'edificio secondo le tabelle millesimali.
L'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo alla prima e in ogni caso non oltre 10 giorni.

Il quorum costitutivo deve obbligatoriamente essere raggiunto per poter iniziare la riunione e votare gli argomenti all'ordine del giorno. In mancanza di questi numeri l'assemblea deve essere rinviata.

Si dovrà fare riferimento al valore millesimale della proprietà dei condomini e al numero di presenti, elementi da considerare per poter avviare l'assemblea.
Il compito di accertare la presenza dei requisiti necessari spetta al Presidente dell'assemblea che dovrà tener conto dei millesimi e del numero di condomini presenti.

Il quorum costitutivo coincide con il numero legale e indica la quantità minima necessaria di persone che devono essere presenti affinchè l'assemblea sia validamente costituita.

Il quorum deliberativo indica il numero minimo necessario affinché una decisione possa essere approvata con il consenso favorevole dei partecipanti.

Quorum deliberativo e maggioranza semplice

Come avviene per i quorum costitutivi, diversificati a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione, stessa distinzione deve essere effettuata per i quorum deliberativi.

In prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.


In seconda convocazione la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le maggioranze sopra indicate si considerano maggioranze semplici.
Distinzione va fatta fra le maggioranze semplici e le maggioranze qualificate, diverse a seconda delle materie che devono essere approvate.

Maggioranza semplice: quando è necessaria

Maggioranza semplice serve per poter prendere tutte quelle decisioni concernenti la gestione ordinaria del condominio.


Si tratta in particolare di:

• misure di manutenzione ordinaria relative alle parti comuni dell'edificio;
  
  
• approvazione del preventivo delle spese annuali e il rendiconto finale del condominio che vengono redatti dall'amministratore e sottoposti all'esame dei condomini. I riferimenti normativi sono i numeri 2 e 3 dell'articolo 1135 del codice civile;
  
  
• modalità con le quali utilizzare i residui attivi della gestione, di cui al numero 3 dell'articolo 1135 del codice civile.
  
  
  

La maggioranza qualificata: quali decisioni?

La maggioranza qualificata è prevista in due forme diverse sulla base di quanto disposto dall'articolo 1136 codice civile e in base agli argomenti oggetto della votazione. Per talune decisioni può essere richiesta addirittura l'unanimità.

La maggioranza qualificata è richiesta per:

• Nomina revoca e conferma dell'amministratore;
  
  
• ricostruzione dell'edificio e riparazioni straordinarie di notevole entità;
  
  
• interventi per la modifica della destinazione d'uso dell'edificio;
  
  
• eliminazione barriere architettoniche;
  
  
• interventi migliorativi della sicurezza e della salubrità dell'edificio e degli impianti;
  
  
• interventi finalizzati al miglioramento del risparmio energetico;
  
  
• installazione di impianti di videosorveglianza.

In tal caso è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio.

Maggioranza qualificata condomini per altri interventi

Le tipologie di maggioranze sopra indicate non sono le uniche richieste in base alle norme del codice civile. Ad esempio per altri interventi si richiedono maggioranze diverse.

Si tratta di:

• Innovazioni di cui all'articolo 1120 codice civile, primo comma;
  
  
• interventi di cui all'articolo 1122 bis codice civile

In tal caso occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino i due terzi dei millesimi di proprietà dell'edificio.

Validità assemblea condominiale: quando è necessaria l'unanimità?

Come anticipato esistono delle situazioni in cui è richiesto il voto all'unanimità.
L'intera compagine condominiale deve essere d'accordo; non basta il voto unanime dei condomini partecipanti. Si tratta di:

• modifiche alle tabelle millesimali;
  
  
• modifiche al regolamento condominiale;
  
  
• vendita di parti comuni a un unico proprietario;
  
  
  

Quando una delibera assembleare può essere impugnata?

Quando è possibile impugnare una delibera assembleare?

Se il conteggio dei voti, e dunque il calcolo della maggioranza, non è stato fatto correttamente secondo i criteri di legge previsti in riferimento alla tipologia di decisione da prendere, la delibera non è valida.


Può anche accadere, come abbiamo visto, che l'assemblea non si sia validamente costituita. In entrambi i casi siamo in presenza di una delibera che potrà essere impugnata.