Legge di Bilancio 2026: novità su locazioni brevi e cedolare secca

Legge di Bilancio 2026: cosa prevede per affitti brevi e cedolare secca

La Legge di Bilancio è uno dei provvedimenti fiscali più rilevanti dell’anno in Italia.

Anche per questo 2026 porta interventi che toccano molteplici settori, tra cui la disciplina dell'affitto breve e della cedolare secca.

Tali modifiche incidono in concreto sulla tassazione dei redditi derivanti da affitti di immobili per brevi periodi.

Una categoria questa che negli ultimi anni ha avuto una forte espansione grazie alla diffusione di piattaforme digitali di intermediazione come Airbnb e Booking.

La manovra introduce un nuovo quadro normativo per la tassazione di tali redditi, confermando alcune regole storiche ma anche introducendo importanti innovazioni operative e fiscali da conoscere per locatori e professionisti del settore.

Affitti brevi: la disciplina vigente prima della manovra

Prima delle modifiche introdotte dalla nuova legge di Bilancio, i redditi derivanti da locazioni brevi – ovvero locazioni di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni – erano soggetti alla cedolare secca con aliquota agevolata.

In particolare:

• la cedolare secca al 21% si applicava, di regola, al reddito derivante da una sola unità immobiliare concessa in locazione breve;
• le eventuali ulteriori unità locative erano invece tassate al 26%;
• il regime era facoltativo e poteva essere esercitato in sede di dichiarazione dei redditi o in fase di registrazione del contratto.

Tale meccanismo aveva lo scopo di incentivare l’utilizzo di immobili per turismo o locazioni temporanee.

Legge di Bilancio 2026 - Getty Images

Il tutto mantenendo un diverso livello di imposizione rispetto ai redditi fondiari ordinari o alle locazioni a lungo termine.

Affitti brevi 2026: principali novità sulla tassazione

La Legge di Bilancio 2026, ora all’esame del Parlamento, interviene in modo significativo sulla tassazione delle locazioni brevi.

Introduce un nuovo schema di aliquote e criteri di imposizione.

Il testo del disegno di legge finanziaria – in particolare l’art. 7 – modifica il comma 2 dell’art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50.

Precisamente prevede regole differenziate in relazione al numero di immobili locati e alle modalità di conclusione dei contratti.

Nuovo sistema di aliquote

La nuova disciplina prevede che, in caso di opzione per la cedolare secca, le aliquote siano articolate come segue:

• 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi;
• 26% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi ad un’ulteriore unità immobiliare, oltre alla prima;
• 30% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi alla terza e quarta unità immobiliare oltre alla prima e alla seconda.

Questo schema introduce, per la prima volta in modo esplicito, una progressività delle aliquote sulla base del numero di unità immobiliari date in locazione breve.

Cedolare secca: regole generali e applicazione

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che consente al locatore di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi derivanti da contratti di locazione.

Cedolare secca - Getty images

La sua applicazione implica alcuni effetti specifici:

• Sostituisce l’IRPEF e le addizionali ma non l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione;
• Esclude la possibilità di aggiornare il canone sulla base dell’indice ISTAT per tutta la durata dell’opzione.

Può essere esercitata al momento della registrazione o in sede di dichiarazione dei redditi negli anni successivi.

La disciplina generale è volta a semplificare la gestione fiscale delle locazioni e a fornire un regime stabile e prevedibile per i contribuenti.

Differenziazione tra locazioni dirette e con intermediazione

Un aspetto particolarmente controverso della nuova disciplina riguarda la differenziazione della tassazione in base alla modalità di conclusione dei contratti.

Secondo il testo bollinato della Manovra, l’aliquota agevolata del 21% resta applicabile solo nei casi in cui il contratto di locazione breve sia concluso direttamente tra il proprietario e il conduttore, senza intermediari o piattaforme digitali di intermediazione.

Locazioni brevi - Getty Images

Se, invece, il contratto viene concluso tramite intermediari immobiliari o portali telematici (come Airbnb o Booking), la cedolare secca si applica con aliquota del 26%.

Questa distinzione nasce, secondo il legislatore, dall’esigenza di adeguare il regime fiscale alla realtà del mercato digitale delle locazioni brevi, dove è elevata l’incidenza degli intermediari online.

Tassazione come reddito d’impresa e partita IVA

Un altro elemento di rilievo introdotto dalla Legge di Bilancio riguarda la presunzione di esercizio di attività di impresa per i locatori che concedono in locazione più di due immobili in modalità breve.

Secondo l’impianto normativo, se il contribuente dà in locazione breve oltre due unità immobiliari, si presume che questa attività costituisca un’attività di impresa, con l’obbligo di apertura della partita IVA dal 1° gennaio 2026.

La presunzione giuridica opera quindi come criterio oggettivo per distinguere tra attività occasionale e attività imprenditoriale, con conseguenze fiscali e contributive rilevanti per il locatore.

Questa novità si inserisce nel più ampio disegno di contrasto all’evasione fiscale e di allineamento del regime delle locazioni brevi a quello di altre attività produttive.

Si evita in tal modo una segregazione normativa che consentirebbe di eludere obblighi fiscali e di contribuzione nei confronti di soggetti che operano in realtà come imprese.

Impatto sui contribuenti e scenari operativi, una panoramica conclusiva

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 hanno impatti diversi a seconda del profilo del contribuente:

• Proprietari di una sola unità locata brevemente e senza intermediazione: possono continuare a beneficiare dell’aliquota 21% per la cedolare secca;
• Proprietari con più immobili affrontano una tassazione più articolata, con aliquote crescenti che possono arrivare al 30% oltre due unità;
• Proprietari che utilizzano piattaforme digitali: sono tassati al 26% in via ordinaria, rendendo meno conveniente il regime rispetto alla situazione precedente;
• Soggetti con numerosi immobili destinati a locazioni brevi: la presunzione di attività imprenditoriale e l’obbligo di partita IVA determinano nuovi adempimenti fiscali e contributivi.

In prospettiva, tali modifiche spingono i contribuenti a una più attenta pianificazione fiscale dei redditi da immobili,

Si tratta in ogni caso di considerevoli novità che rappresentano un importante banco di prova per il settore immobiliare.

Mettono nella posizione i contribuenti e i professionisti di provare ad adeguare le proprie strategie fiscali.

Legge finanziaria - Getty Images

Al contempo permettono di monitorare attentamente i passaggi parlamentari del provvedimento, in vista dell’approvazione definitiva e dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni.