Affitto: il locatore può cedere il contratto senza consenso dell'inquilino

Cessione del contratto di locazione

In caso di stipula di un contratto di locazione il proprietario di casa può cedere il contratto anche se il conduttore ne faccia opposizione?
Ebbene sì, è legale imporre al conduttore la volontà unilaterale del locatore di cedere il contratto a un'altra persona.
In questo caso non occorre il consenso dell'inquilino che pertanto non ha strumenti per impedire l'avvenuta cessione.

Ritiene infatti la Corte di Cassazione che la posizione del conduttore, in caso di sostituzione di un locatore a un altro, non subisce alcuna variazione essendo a lui indifferente il soggetto a cui si debba corrispondere il canone d'affitto. È quanto sostenuto dalla Corte Suprema che si pronuncia sull'argomento con la recente sentenza n. 18536 dello scorso 13/07/2018.


Venendo al caso concreto che aveva dato luogo alla sentenza, spieghiamo meglio il principio giuridico posto a fondamento della decisione.
Il locatore di un immobile aveva ceduto il contratto di locazione alla moglie dandone successiva comunicazione per iscritto al conduttore.
Quest'ultimo, in risposta a quanto a lui segnalato, si era rifiutato di versare il canone alla persona designata come nuovo locatore.

Seguito presentazione di decreto ingiuntivo da parte della nuova intestataria del contratto e seguente opposizione allo stesso da parte dell'inquilino, la causa giungeva dinnanzi alla Corte di Cassazione che così affermava: in linea generale, sulla base dell'articolo 1406 del Codice Civile, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta. A questa regola si fa eccezione in materia di contratto di locazione qualora a cedere il contratto sia il locatore.

Se l'articolo 1594 del codice civile conferma che per la cessione da parte del conduttore sia necessario il consenso da parte del locatore, alla stessa conclusione non si perviene qualora sia il locatore a cambiare identità. Secondo la Cassazione tale vincolo non sussiste in capo al locatore.
Perché? Se la figura del conduttore nell'ambito del rapporti contrattuale è ritenuta determinante e non è certamente indifferente per il padrone di casa la presenza di un diverso conduttore ammesso a godere del proprio immobile, in caso di cambiamento del locatore nessun consenso deve esprimere l'inquilino per il quale è indifferente la persona del locatore. Egli è obbligato comunque a pagare i canoni di locazione al nuovo locatore a partire dalla data di ricevimento della comunicazione dell'avvenuta cessione.

Nella fattispecie considerata si realizza una mera cessione del credito (il pagamento del canone) che, secondo quanto disposto dall'articolo 1260 Codice Civile, può essere ceduto anche senza il consenso del debitore.