Spese inaspettate casa in affitto: paga l'inquilino o il locatore?

Chi paga le spese inaspettate in casa in affitto

Le spese inaspettate in una casa in affitto sono generalmente suddivise così: il proprietario paga per le riparazioni straordinarie (es. impianti, strutture) e il conduttore per la manutenzione ordinaria (es. rubinetterie, piccoli guasti).

La distinzione è regolata dal contratto e dall'art. 1576 c.c.

Quando si vive in affitto, uno dei dubbi più comuni riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione: chi deve pagare per le riparazioni e gli interventi ordinari o straordinari?

Famiglia in affitto che controlla i conti inaspettati - Pixabay

Dalle piccole sistemazioni quotidiane alla sostituzione di impianti e infissi, è fondamentale conoscere diritti e doveri di inquilino e proprietario per evitare controversie.

In questa guida analizzeremo chi paga la manutenzione della casa in affitto, distinguendo tra responsabilità contrattuali e obblighi di legge.

Ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario: cosa dice la legge

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è disciplinata dal Codice Civile, in particolare dall’art. 1576, che stabilisce che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato, ad eccezione delle piccole manutenzioni, che spettano all’inquilino.

Questa suddivisione è confermata anche dall’art. 1609 del Codice Civile, che specifica che l’inquilino deve sostenere le spese per le riparazioni di lieve entità derivanti dall’uso quotidiano della casa.

La legge stabilisce che la ripartizione delle spese deve essere regolata anche dal contratto di locazione, che può dettagliare ulteriormente le responsabilità di proprietario e inquilino.

Inoltre, la legge n. 392/1978 (art. 9) elenca una serie di spese a carico dell’inquilino, come la manutenzione degli impianti e la riparazione di danni derivanti dal normale utilizzo dell’immobile.

In particolare:

“Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.”


Queste norme offrono un quadro chiaro sulla gestione della manutenzione, ma in caso di dubbi o controversie è sempre consigliabile fare riferimento al contratto di locazione o consultare un esperto in materia condominiale.

Chi paga le spese ordinarie in affitto?

Le spese ordinarie in una casa in affitto sono solitamente a carico dell'inquilino e riguardano generalmente piccoli interventi di manutenzione ordinaria necessari per mantenere l'immobile in buone condizioni.

Riparazione al tubo del lavabo in bagno - Getty Images

Le spese ordinarie a carico dell'inquilino sono:

• Sostituzione di lampadine, prese elettriche e interruttori;
• Pulizia e spurghi ordinari di tubature;
• Tinteggiatura di pareti e soffitti, se usurati dall'uso quotidiano;
• Sostituzione di guarnizioni nei rubinetti o di piccole parti di mobili e arredi.

Il proprietario, invece, è tenuto a garantire il corretto funzionamento degli impianti principali e a coprire eventuali spese derivanti da danni strutturali o malfunzionamenti non imputabili all'inquilino.

Chi paga le spese straordinarie

Le spese straordinarie sono a carico del proprietario di casa, come previsto dall'art. 1576 del Codice Civile, e si riferiscono a interventi di manutenzione non prevedibili e di natura onerosa.

Intervento di manutezione straordinaria infissi su alloggio locato - Pixabay

Esempi di spese straordinarie a carico del proprietario:

• Rifacimento dell'impianto elettrico;
• Riparazione delle infiltrazioni nelle pareti;
• Sostituzione di pavimenti, infissi o serramenti usurati dal tempo;
• Ristrutturazione di parti strutturali dell'immobile.

Tuttavia, se il danno straordinario è causato dall'incuria dell'inquilino, quest'ultimo potrebbe essere chiamato a rispondere economicamente, come nel caso di un piatto doccia trascurato che provoca infiltrazioni.

Il contratto di locazione e la ripartizione delle spese

Secondo l’art. 1571 c.c., la locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, in cui il locatore concede il godimento di un immobile (e, nel caso, del suo arredo) al conduttore, dietro pagamento di un corrispettivo.

In base a ciò, il locatore resta proprietario dei mobili e degli elettrodomestici forniti con l’immobile e, salvo diverso accordo contrattuale, ha l’obbligo di mantenerli in condizioni idonee all’uso.

L’art. 1576 c.c. stabilisce infatti che:

"Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.”

Da ciò deriva che il locatore è responsabile delle riparazioni straordinarie e della sostituzione di mobili ed elettrodomestici per cause non imputabili all’inquilino.

Al contrario, il conduttore deve occuparsi della manutenzione ordinaria e delle riparazioni dovute all’uso quotidiano.

Piccola manutenzione e responsabilità del conduttore

L’art. 1609 c.c. specifica che:

"Le riparazioni di piccola manutenzione [...] sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.”

Ad esempio, se si rompe la fune di una tapparella o un’anta dell’armadio si allenta per l’uso, la spesa è a carico dell’inquilino.

Viceversa, se il frigorifero smette di funzionare per un guasto non attribuibile all’uso quotidiano o per vetustà, la sostituzione spetta al locatore.

Pronunce giurisprudenziali e casi specifici

La Corte di Cassazione, con riguardo alle riparazioni in casa in affitto, nei casi specifici ha più volte ribadito la distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Ad esempio:

• Cass. 6 maggio 1978, n. 2181: il giudice deve valutare l’entità economica della riparazione e la destinazione dell’immobile per stabilire se la spesa rientri nella piccola manutenzione a carico del conduttore.
• Cass. 27 luglio 1995, n. 8191: le riparazioni ordinarie sono a carico del conduttore, ma non quelle dovute a vetustà o caso fortuito.
• Cass. 28 novembre 2007, n. 24737: l’inquilino è responsabile della manutenzione di elementi “esterni” degli impianti, come il tubo flessibile del bidet, mentre il locatore è responsabile della manutenzione degli impianti interni incassati nelle pareti.
• Cass. 22 maggio 2014, n. 11353: il conduttore non è responsabile della manutenzione di impianti interni (idrico, elettrico, termico), poiché su di essi non ha potere diretto di vigilanza.

In caso di spese inaspettate relative all’arredo di un immobile affittato ammobiliato, per evitare controversie, è sempre consigliabile verificare lo stato dell’arredo al momento della consegna dell’immobile e disciplinare chiaramente la ripartizione delle spese nel contratto di locazione.

Tabella di ripartizione delle spese

La tabelle di ripartizione delle spese redatte dalle associazioni di piccoli proprietari è uno strumento utile per chiarire quali spese competono al proprietario e quali all'inquilino.

Tuttavia, è fondamentale che l'inquilino eviti situazioni di incuria che possano aggravare i danni e far ricadere su di lui costi straordinari.

Ecco alcuni esempi di ripartizione:

• Manutenzione ordinaria (es. pulizia, piccole riparazioni): Inquilino;
• Manutenzione straordinaria (es. rifacimento impianti, sostituzioni importanti): Proprietario;
• Arredi (se forniti dal locatore): sostituzione per usura ordinaria a carico del proprietario, riparazioni per danni a carico dell'inquilino.

Un esempio comune di incuria è rappresentato da interventi ignorati o posticipati, come il silicone di un box doccia usurato.

Intervenendo tempestivamente, l'inquilino può evitare infiltrazioni più gravi e costose, che altrimenti ricadrebbero interamente a suo carico.

Fai chiarezza sulle tue spese con il nostro aiuto!

Non rischiare di pagare più del dovuto: consulta il tuo contratto di locazione e verifica la tabella di ripartizione delle spese.

Se hai dubbi, scrivici per un consiglio personalizzato per aiutare altri inquilini e proprietari!