Locazione: si può pignorare l'immobile con dentro l'inquilino?

Locazione e pignoramento immobiliare

Cosa succede se l'immobile preso in affitto viene pignorato dai creditori del padrone di casa?

Quali sono le tutele per l'inquilino?

È possibile opporsi oppure si è obbligati a lasciare l'immobile?

Andiamo con ordine. Il provvedimento con il quale il Giudice dell'Esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene oggetto di espropriazione, contiene anche l'ingiunzione, rivolta al debitore, di rilasciare l'immobile libero da persone e cose. Si vuole garantire all'aggiudicatario la possibilità di entrare in possesso dell'immobile e di poterlo occupare a suo piacimento.

Qualora, caso non infrequente, l'immobile pignorato sia detenuto da un terzo, come ad esempio nel caso di stipula di un precedente contratto di locazione, occorre tener conto del diritto dell'inquilino a non essere pregiudicato dall'espropriazione forzata subita dal proprietario di casa.


Se da un lato, dopo il pignoramento, il debitore o il custode dell'immobile non possono concedere in locazione l'immobile pignorato (in base all'articolo 560 del codice di procedura civile), nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato prima dell'avvio del pignoramento, occorre rispettare regole ben precise. Esaminiamo pertanto i casi in cui sussiste l'opponibilità del titolo locatizio alla procedura forzata, come previsto dall'articolo 2923 del codice civile.

Quando l'inquilino si può opporre in caso di pignoramento

La norma del Codice civile (articolo 2923) che sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile al soggetto aggiudicatario dello stesso a seguito di un'azione di esecuzione forzata, vuole contemperare due tipi di interessi: quelli dell'inquilino (riconosciuti dall'ordinamento anche in caso di vendita della cosa locata) e quelli dei creditori a veder soddisfatte le ragioni di credito.


Affinché le locazioni stipulate da chi ha subito l'espropriazione forzata siano opponibili, sono necessarie talune condizioni.

Prima regola da evidenziare è che i contratti di locazione conclusi dal proprietario dell'immobile in data anteriore al pignoramento potranno essere opposti all'aggiudicatario qualora abbiano data certa.Facendo un esempio, supponiamo che Tizio e Caio abbiano stipulato un contratto di locazione immobiliare il 2/01/2019 che viene immediatamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate e trascritto. L'inquilino in questo caso potrà dormire sonni tranquilli poiché sarà a lui consentito continuare a vivere nell'alloggio sino alla scadenza del contratto.

Dunque 4+4 anni per le locazioni ad uso abitativo a canone libero o 3+2 se a canone agevolato.
Avrà data certa anteriore anche il contratto che sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione del pignoramento.
È del tutto evidente l'importanza della trascrizione del contratto di locazione.

Essa rappresenta il più importante strumento di pubblicità legale.

Grazie a tale meccanismo si rendono note a terzi le vicende giuridiche relative a determinate categorie di beni e tipologie contrattuali. Si tratta di una forma di pubblicità dichiarativa (non costitutiva) che avviene mediante annotazione presso un pubblico registro degli atti riguardanti beni immobili o beni mobili registrati.

Si precisa inoltre che anche nel caso in cui il contratto di affitto sia munito di data certa, l'inquilino non potrà opporsi al pignoramento se il canone versato al proprietario sia irrisorio, ovvero almeno di un terzo inferiore ad un prezzo congruo o comunque rispetto al canone previsto in locazioni precedenti (cosiddetto canone vile).

Si vogliono evitare in questa maniera frodi ai danni dei creditori.


Qualora il contratto di locazione sia opponibile in quanto munito di data certa, fino a quando l'inquilino potrà occupare l'immobile?

Qualora il rapporto locativo sia ancora in corso, l'aggiudicatario dovrà rispettare la scadenza naturale del contratto, in base alle regole previste per le specifiche categorie contrattuali.
Si dovrà anche rispettare il rinnovo automatico per un determinato periodo contrattuale.

È fatta salva la facoltà per le parti di recedere nei casi previsti dalla legge alla prima scadenza naturale. Qualora a gestire l'immobile sia l'aggiudicatario dello stesso a seguito di procedura forzata la rinnovazione automatica non richiede l'autorizzazione da parte del giudice.

Quando la locazione non è opponibile

Cosa succede se il contratto di locazione non ha data certa?

Abbiamo detto che in mancanza di data certa anteriore alla procedura di espropriazione forzata, la locazione non sarà opponibile al creditore.

Occorre tuttavia distinguere due situazioni diverse. Qualora la locazione non abbia data certa ma l'inquilino riesca a provare di aver assunto la detenzione dell'immobile anteriormente al pignoramento del bene locato, la locazione sarà opponibile in base all'articolo 1600 per la durata massima di 6 anni. Si fa riferimento a quanto previsto per le locazioni a tempo indeterminato.

Cosa succede in caso di contratti di locazione che eccedono i 9 anni di durata?

Ricordiamo che per tali contratti la trascrizione dell'atto è obbligatorio per legge.
In caso di contratti di locazione ultranovennali con data certa ma non trascritti, la loro opponibilità dura al massimo i primi 9 anni dalla stipula del contratto.

Azione revocatoria del creditore insoddisfatto

In caso di contratto di locazione con data certa e trascritto anteriormente al pignoramento, l'inquilino dovrà tener conto di un altro strumento di legge previsto a tutela dell'interesse del creditore.

Entro 5 anni successivi alla stipula del contratto di locazione il creditore potrà infatti esercitare l'azione revocatoria.

Egli potrà far dichiarare la locazione inefficace nei suoi confronti e pretendere che l'inquilino rilasci l'immobile.

In tal caso dovrà fornire la prova che la locazione è stata stipulata unicamente per danneggiare il creditore e dunque a scopo di frode.

Niente locazione per immobile pignorato

Per riepilogare quanto finora esposto, è fatto divieto di dare in locazione un immobile pignorato se non si è autorizzati dal Giudice dell'Esecuzione.

Se il contratto di affitto era già stato stipulato, esso potrà essere opposto dall'inquilino all'aggiudicatario solo qualora abbia data certa anteriore (che si evince dalla data di registrazione dello stesso presso l'Agenzia delle Entrate) al pignoramento immobiliare.

In questo caso la locazione resta valida e chi ha acquistato la casa all'asta e trova un inquilino è tenuto a rispettare il contratto di locazione fino alla scadenza naturale.

Il contratto di locazione, oltre ad avere data certa, deve prevedere il versamento di un canone congruo.

Il creditore potrà sempre esercitare l'azione revocatoria per provare l'eventuale frode a suo carico.