Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Locazione: si può pignorare l'immobile con dentro l'inquilino?

NEWS Affittare casa24 Giugno 2019 ore 14:48
L'inquilino può opporsi al pignoramento dell'immobile preso in affitto? In quali casi può continuare a vivere nell'alloggio pignorato. Vediamo cosa dice la legge

Locazione e pignoramento immobiliare


Cosa succede se l’immobile preso in affitto viene pignorato dai creditori del padrone di casa?

Quali sono le tutele per l’inquilino?

È possibile opporsi oppure si è obbligati a lasciare l’immobile?

Andiamo con ordine. Il provvedimento con il quale il Giudice dell’Esecuzione trasferisce all’aggiudicatario il bene oggetto di espropriazione, contiene anche l’ingiunzione, rivolta al debitore, di rilasciare l’immobile libero da persone e cose. Si vuole garantire all’aggiudicatario la possibilità di entrare in possesso dell’immobile e di poterlo occupare a suo piacimento.

Qualora, caso non infrequente, l’immobile pignorato sia detenuto da un terzo, come ad esempio nel caso di stipula di un precedente contratto di locazione, occorre tener conto del diritto dell’inquilino a non essere pregiudicato dall’espropriazione forzata subita dal proprietario di casa .

Locazione immobile pignorato
Se da un lato, dopo il pignoramento, il debitore o il custode dell’immobile non possono concedere in locazione l’immobile pignorato (in base all’articolo 560 del codice di procedura civile), nel caso in cui il contratto di locazione sia stato stipulato prima dell’avvio del pignoramento, occorre rispettare regole ben precise. Esaminiamo pertanto i casi in cui sussiste l’opponibilità del titolo locatizio alla procedura forzata, come previsto dall’articolo 2923 del codice civile.


Quando l’inquilino si può opporre in caso di pignoramento


La norma del Codice civile (articolo 2923) che sancisce l’opponibilità della locazione di un immobile al soggetto aggiudicatario dello stesso a seguito di un’azione di esecuzione forzata, vuole contemperare due tipi di interessi: quelli dell’inquilino (riconosciuti dall’ordinamento anche in caso di vendita della cosa locata) e quelli dei creditori a veder soddisfatte le ragioni di credito.

Locazione e pignoramento
Affinché le locazioni stipulate da chi ha subito l’espropriazione forzata siano opponibili, sono necessarie talune condizioni.

Prima regola da evidenziare è che i contratti di locazione conclusi dal proprietario dell’immobile in data anteriore al pignoramento potranno essere opposti all’aggiudicatario qualora abbiano data certa.
Facendo un esempio, supponiamo che Tizio e Caio abbiano stipulato un contratto di locazione immobiliare il 2/01/2019 che viene immediatamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e trascritto. L’inquilino in questo caso potrà dormire sonni tranquilli poiché sarà a lui consentito continuare a vivere nell’alloggio sino alla scadenza del contratto.

Dunque 4+4 anni per le locazioni ad uso abitativo a canone libero o 3+2 se a canone agevolato.
Avrà data certa anteriore anche il contratto che sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione del pignoramento.
È del tutto evidente l’importanza della trascrizione del contratto di locazione.

Essa rappresenta il più importante strumento di pubblicità legale.

Grazie a tale meccanismo si rendono note a terzi le vicende giuridiche relative a determinate categorie di beni e tipologie contrattuali. Si tratta di una forma di pubblicità dichiarativa (non costitutiva) che avviene mediante annotazione presso un pubblico registro degli atti riguardanti beni immobili o beni mobili registrati.

Si precisa inoltre che anche nel caso in cui il contratto di affitto sia munito di data certa, l’inquilino non potrà opporsi al pignoramento se il canone versato al proprietario sia irrisorio, ovvero almeno di un terzo inferiore ad un prezzo congruo o comunque rispetto al canone previsto in locazioni precedenti (cosiddetto canone vile).

Si vogliono evitare in questa maniera frodi ai danni dei creditori.

Contratto di locazione casa pignorata
Qualora il contratto di locazione sia opponibile in quanto munito di data certa, fino a quando l’inquilino potrà occupare l’immobile?

Qualora il rapporto locativo sia ancora in corso, l’aggiudicatario dovrà rispettare la scadenza naturale del contratto, in base alle regole previste per le specifiche categorie contrattuali.
Si dovrà anche rispettare il rinnovo automatico per un determinato periodo contrattuale.

È fatta salva la facoltà per le parti di recedere nei casi previsti dalla legge alla prima scadenza naturale. Qualora a gestire l’immobile sia l’aggiudicatario dello stesso a seguito di procedura forzata la rinnovazione automatica non richiede l’autorizzazione da parte del giudice.


Quando la locazione non è opponibile

Cosa succede se il contratto di locazione non ha data certa?


Abbiamo detto che in mancanza di data certa anteriore alla procedura di espropriazione forzata, la locazione non sarà opponibile al creditore.

Occorre tuttavia distinguere due situazioni diverse. Qualora la locazione non abbia data certa ma l’inquilino riesca a provare di aver assunto la detenzione dell’immobile anteriormente al pignoramento del bene locato, la locazione sarà opponibile in base all’articolo 1600 per la durata massima di 6 anni. Si fa riferimento a quanto previsto per le locazioni a tempo indeterminato.

Cosa succede in caso di contratti di locazione che eccedono i 9 anni di durata?


Ricordiamo che per tali contratti la trascrizione dell’atto è obbligatorio per legge.
In caso di contratti di locazione ultranovennali con data certa ma non trascritti, la loro opponibilità dura al massimo i primi 9 anni dalla stipula del contratto.


Azione revocatoria del creditore insoddisfatto


In caso di contratto di locazione con data certa e trascritto anteriormente al pignoramento, l’inquilino dovrà tener conto di un altro strumento di legge previsto a tutela dell’interesse del creditore.

Entro 5 anni successivi alla stipula del contratto di locazione il creditore potrà infatti esercitare l’azione revocatoria.

Egli potrà far dichiarare la locazione inefficace nei suoi confronti e pretendere che l’inquilino rilasci l’immobile.

In tal caso dovrà fornire la prova che la locazione è stata stipulata unicamente per danneggiare il creditore e dunque a scopo di frode.


Niente locazione per immobile pignorato


Per riepilogare quanto finora esposto, è fatto divieto di dare in locazione un immobile pignorato se non si è autorizzati dal Giudice dell’Esecuzione.

Se il contratto di affitto era già stato stipulato, esso potrà essere opposto dall’inquilino all’aggiudicatario solo qualora abbia data certa anteriore (che si evince dalla data di registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate) al pignoramento immobiliare.

In questo caso la locazione resta valida e chi ha acquistato la casa all’asta e trova un inquilino è tenuto a rispettare il contratto di locazione fino alla scadenza naturale.

Il contratto di locazione, oltre ad avere data certa, deve prevedere il versamento di un canone congruo.

Il creditore potrà sempre esercitare l’azione revocatoria per provare l'eventuale frode a suo carico.

riproduzione riservata
Articolo: Locazione e pignoramento immobiliare
Valutazione: 6.00 / 6 basato su 1 voti.

Locazione e pignoramento immobiliare: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
REGISTRATI COME UTENTE
308.497 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
Quanto costa, dove lo trovo? Sei un Azienda ? Pubblica i tuoi Prezzi Quì !
  • Ristrutturazione low cost Milano e provincia
    Ristrutturazione low cost milano e...
    200.00
  • Ristrutturazione quadrilocale Milano e provincia
    Ristrutturazione quadrilocale...
    299.00
  • Ristrutturazione trilocale Milano e dintorni
    Ristrutturazione trilocale milano...
    299.00
  • Ristrutturazione bilocale Milano e provincia
    Ristrutturazione bilocale milano e...
    19000.00
  • Sistema di sicurezza domestico wireless
    Sistema di sicurezza domestico...
    150.00
  • Kit videosorveglianza wifi
    Kit videosorveglianza wifi...
    309.99
Notizie che trattano Locazione e pignoramento immobiliare che potrebbero interessarti


Risoluzione del contratto di locazione: obbligatoria la registrazione

Leggi e Normative Tecniche - La risoluzione del contratto di locazione deve essere registrata. Lo afferma la CTP di Milano che condanna un contribuente per aver tardivamente versato l'imposta

Espropriazione forzata e canoni di locazione

Affittare casa - Chi può agire in giudizio per ottenere il pagamento dei canoni di locazione di un bene locato dopo l'inizio dell'esecuzione, senza l'autorizzazione del giudice?

Agevolazioni fiscali per i proprietari che affittano

Affittare casa - Il reddito della locazione, viene tassato in maniera differente a seconda del tipo di contratto e anche per i proprietari vi sono delle agevolazioni fiscali.

Affitto: il locatore può cedere il contratto senza consenso dell'inquilino

Affittare casa - Per la cessione del contratto di locazione da parte del padrone di casa non è richiesto il consenso del conduttore. Lo dice la Cassazione con una recente sentenza

Affitto: non sono dovuti i lavori di tinteggiatura a fine locazione

Affittare casa - Quando si lascia la casa in affitto l'inquilino non è obbligato a tinteggiare le pareti. Lo dice la Corte di cassazione con la recente sentenza n. 29329 del 2019

Contratti di locazione a canone concordato: agevolazioni fiscali solo se c'è attestazione

Affittare casa - In caso di contratto di locazione a canone concordato non assistito, per le agevolazioni fiscali è necessaria l'attestazione delle organizzazioni di categoria.

Sfratto per finita locazione

Affittare casa - Al termine del contratto di locazione il proprietario ha due possibilit: intimare al conduttore di lasciare l'appartamento o sfrattarlo se non l'ha fatto in tempo.

Successione nel contratto di locazione

Affittare casa - Il contratto di locazione, come quasi tutti i contratti, vincola solamente le parti che lo sottoscrivono, ma la legge prevede delle eccezioni a questo principio.

Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Affittare casa - Il recesso del conduttore per gravi motivi per essere esercitabile senza poter essere contestato deve fondarsi su motivi reali e deve essere comunicato nei modi di legge.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img sichi
Buonasera,sto cercando di reperire informazioni.Ho subito un pignoramento del mio immobile tre anni fa.Per problemi famigliari mi sono trasferita in un'altra regione in un...
sichi 11 Giugno 2014 ore 22:42 1
Img maurizio35
Caso: Posso stipulare entro il 20 giugno un contratto di locazione "canone concordato" con decorrenza 1 agosto p.v.? Evidentemente procederò alla registrazione entro 30...
maurizio35 07 Giugno 2018 ore 19:23 1
Img alexciri
Possiedo un appartamento che ho affittato con un contratto di locazione di 4+4, rinnovabile automaticamente a meno che io avvisi gli inquilini 6 mesi prima con raccomandata A/R...
alexciri 26 Marzo 2014 ore 16:05 1
Img maryquant
Buongiorno.E' possibile avere dall'Agenzia delle Entrate la copia del contratto di locazione dell'alloggio comune stipulato per conto del condominio dall'amministratore e copia...
maryquant 22 Maggio 2015 ore 09:23 1
Img nici57
Un contratto di locazione firmato l'8 giugno 98 della durata di 5 anni si è rinnovato per 5 anni o per 4?Non avendo ricevuto disdetta in tempo?Quando un contratto non...
nici57 07 Agosto 2006 ore 14:56 1