Locazione e immissioni intollerabili

Immissioni intollerabili

Le immissioni sono regolamentate dall'art. 844, c.c., ove si legge che le immissioni (come per esempio, rumori, fumi, scuotimenti etc.) provenienti dal fondo del vicino non possono essere impedite se non superano la normale tollerabilità. Senza il superamento di tale limite non v'è tutela giudiziale.

Per definizione di legge, dunque, le immissioni devono necessariamente consistere in un'interferenza al libero godimento del bene, interferenza che deve provenire dall'esterno, cioè dalla proprietà di terzi, per quanto posta nelle vicinanze del presunto danneggiato. Infatti, la norma nasce per regolare il conflitto tra diritti di proprietà.

Locazione, vizi e molestie

La locazione è un contratto ove una parte, detta locatore, si obbliga a far godere ad altra, detto conduttore o locatario, un bene (mobile o immobile) per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.). Tra gli obblighi del locatore vi è quello di locare un bene che sia esente da vizi che ne diminuiscono l'indoneità (in maniera apprezzabile) all'uso pattuito.

Secondo l'interpretazione giurisprudenziale costituiscono vizi della cosa locata quelli che incidono, alterandola, sull'integrità materiale della cosa in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione pattuita o prevista dalla legge (cfr. da ultimo, Cass. 23447/2014). In caso di esistenza di vizi il conduttore può domandare la risoluzione del contatto, oppure la riduzione del prezzo pattuito.

Il locatore è poi tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di diritto, cioè avanzate da chi rivendica di avere dei diritti sulla cosa. Non è invece tenuto a garantirlo dalle cosiddette molestie di fatto, dove i terzi non pretendono diritti, cioè non viene posto in questione il diritto al godimento, ma viene arrecato, nei fatti pregiudizio allo stesso diritto di godimento tramite un comportamento illecito.

Immissioni e terzo

Pertanto è stato di recente deciso dalla Corte di Cassazione - con sentenza n. 23447/2014 - che le immissioni non costituiscono vizi della cosa locata, non riguardando né la intrinseca struttura della medesima né l'interazione della medesima con l'ambiente circostante, ma, invece, dipendono da un elemento esterno al rapporto contrattuale, riconducibile a terzi, sicché, le stesse immissioni, se risultano intollerabili, sono da attribuire alla condotta del terzo; se invece risultano tollerabili, non potranno aver prodotto alcun danno suscettibile di risarcimento.

Né, proseguono i giuidici di legittimità, il fatto che il bene locato possa non risultare idoneo a far fronte a tali immissioni porterà ad una conclusione diversa: visto che il locatore non è mai chiamato a risponderne se intollerabili, trattandosi di fatto altrui; mentre, se tollerabili, e quindi lecite, non potranno essere ascritte ad alcuno; eccettuato sempre il caso di una esplicita garanzia da parte del locatore circa l'idoneità del bene locato, per le sue caratteristiche intrinseche, a preservarne gli occupanti da specifici rischi di immissioni illecite cagionate da terzi (cfr. Cass. 23447/2014).

Nel momento in cui è sancito il superamento della tollerabilità o è escluso il contemperamento con le esigenze della produzione, abbiamo un'attività illecita (v. Cass. 111/1998).

Immissioni e responsabilità precontrattuale o extracontrattuale del locatore

La sentenza esclude infine la rilevanza dell'occultamento della presenza di immissioni da parte del locatore ai fini di una responsabilità precontrattuale od extracontrattuale. In soldoni, il locatore non era tenuto a preavvisare il conduttore della presenza delle immissioni. La conclusione appare però in contrasto con l'obbligo di correttezza posto dall'art. 1175 c.c., posto a baluardo di una scelta economica e di una volontà contrattuale consapevoli e infine, di rapporti sociali solidali e pacifici.

Contro le molestie di fatto possono farsi valere direttamente sia il proprietario, a tutela del proprio diritto di proprietà, che il conduttore, a tutela del proprio diritto di godimento del bene (art. 1585 c.c.); i rimedi di cui all'art. 844 c.c. sono stati infatti riconosciuti in via analogica anche per il conduttore (v.Trib. Parma 1004/2013, Cass. civ. n. 12133/92 ).

Locazione, immissioni e mediazione

Tutte le volte che per la complessità della realtà la norma demanda al giudice la qualificazione del caso concreto prevedendo nozioni dai contorni vaghi, come accade ad esempio per i concetti di tollerabilità e di vizi di cui agli artt. 844 e 1578 c.c., l'esito della controversia è più incerto che mai.

Pertanto è sicuramente opportuno puntare con impegno ad una soluzione stragiudiziale della controversia, sia nelle trattative tra gli avvocati che nella fase del tentativo di mediazione, prescritto come obbligatorio sia nella materia dei diritti reali che nella materia della locazione. A quel punto la fase giudiziale potrebbe essere considerata davvero come l'estrema soluzione, non priva di rischi e costi, chiamata a porre fine ad un conflitto altrimenti non placabile.