Locazione e danni da rilascio tardivo

Locazione, indennità e risarcimento del danno da rilascio tardivo

Scaduto il termine per la consegna dell'immobile, il conduttore in mora, cioè in ritardo nella consegna, è tenuto a pagare sia il corrispettivo convenuto sino alla consegna, che l'eventuale maggior danno (art. 1591, c.c.).

È stato stabilito che nascendo l'obbligo di restituzione dalla cessazione del contratto, nessun rilievo assumeranno circostanze come la mancata messa in mora o la mancata azione esecutiva da parte del locatore. L'obbligo nascerà per il solo fatto dell'occupazione a contratto cessato e fino a che non avverrà la restituzione del bene e il conduttore potrà liberarsi dell'obbligo solo se proverà che il ritardo è stato determinato da impossibilità nella prestazione per causa a lui non imputabile (Cass. 26741/2006).

Rilascio tardivo e indennità

Il corrispettivo pattuito sino alla riconsegna, di cui all'art.1591 c.c., detto anche indennità, normalmente corrisponde al canone precedentemente pagato nella vigenza del contratto. Però la fonte dell'obbligazione è diversa: se prima del ritardo il pagamento avveniva in esecuzione del contratto, ora avviene a fine risarcitorio; l'indennità è infatti un ristoro minimo e forfettizzato del danno causato per via del ritardo nel rilascio: in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno è ritenuto infatti in re ipsa, cioè per il fatto stesso che vi sia l'occupazione - senza bisogno di prova del danno, ma solo dell'occupazione - per la perdità della disponibilità del bene da parte del proprietario e l'impossibilità da parte sua di trarne l'utilità normalmente ricavabile (Trib. Salerno 2219/2014).

Insomma, con la disposizione in esame - il legislatore ha inteso effettuare una liquidazione forfetaria minima del danno per ritardata restituzione, ragguagliandola al corrispettivo convenuto (cfr. Cass. n. 9488/2007).

Rilascio tardivo e maggior danno

Oltre all'indennità, resta sempre l'obbligo di risarcire il maggior danno (eventuale).

Infatti, il locatore ha sempre la possibilità di pretendere il pagamento del danno ulteriore rispetto all'indennità. È stato deciso che non significa alcunchè la circostanza che egli abbia accettato il pagamento dell'indennità senza contestazioni (Cass. 13133/2006).

Ma qual è il danno che il locatore può pretendere gli sia risarcito? Sostanzialmente si tratta della lesione al suo patrimonio per la mancata vendita o locazione causata dal ritardo del conduttore nel rilascio dell'immobile.

Perché sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato ex art. 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore ed il nesso tra la mora ed il maggior danno.

Rilascio tardivo e prova del danno

Il risarcimento del danno per tardivo rilascio non è dunque dovuto, tout court, solo per effetto del ritardo. A quello basta il corrispettivo già pattuito come canone.

A differenza dell'indennità, il diritto al risarcimento del danno deve essere provato dal locatore (l'onere della prova ricade normalmente su chi vanta un diritto, ai sensi dell'art. 2697 c.c.).

Si tratterà di provare in maniera circostanziata che il comportamento dell'ex conduttore ha causato al locatore la perdita di chances più redditizie dell'indennità già da questi ricevuta.

Tale prova innanzitutto sarà data dalla dimostrazione di ben precise proposte contrattuali per importi più elevati. Non potendo fornire una prova così precisa, il locatore potrà comunque fare ricorso ad elementi presuntivi. Gli elementi presuntivi saranno oggetto della valutazione del giudice e dovranno possedere i requisiti della gravità, della precisione e della concordanza (art. 2729 c.c.) (v. ad es. Cass. 6958/2007).

Valutazione ex ante del nesso di causalità

Il danno individuato deve potersi ricondurre all'azione del conduttore. Cioè bisogna poter giungere alla conclusione che la perdita delle ulteriori chances più redditizie sia stata dovuta al comportamento dell'ex conduttore e non ad altre cause, dovute ad esempio anche allo stesso locatore. Si tratta quindi di individuare il nesso di causalità. Trattandosi di un fatto che non si è verificato (la conclusione di un affare più redditizio), bisognerà dimostrare che quel fatto non si è verificato a causa del ritardo nella consegna; bisognerà dimostrare che, se il ritardo non vi fosse stato, l'affare andato in fumo si sarebbe concluso. Si tratta di compiere un giudizio che in gergo si definisce prognostico ex ante.

Così ha deciso la recente già citata sentenza della Cassazione n. 22352/14 nel cassare una sentenza che in appello aveva disconosciuto il diritto al risarcimento del danno avendo operato appunto una valutazione ex post, in luogo di una valutazione ex ante: nel caso di specie la proprietaria aveva convenuto in giudizio la ex locataria asserendo che il rilascio tardivo dell'immobile aveva impedito la conclusione della vendita ad un terzo: il rilascio era infatti avvenuto dopo la data prevista e scaduto il termine della proposta irrevocabile del terzo (il quale aveva rifiutato di prorogare la proposta), ma prima della data fissata per il rogito dallo stesso terzo proponente. La corte di appello aveva concluso che se la proprietaria del bene fosse stata meno prudente e avesse comunque accettato la proposta, avrebbe venduto il bene, visto che il rilascio era comunque avvenuto prima della data del rogito.

Il giudice di legittimità cassa la sentenza di secondo grado così statuendo: Ai fini della corretta formulazione del giudizio volto all'accertamento del nesso di causalità tra ritardo e perdita dell'occasione vantaggiosa, esso deve essere strutturato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, se, qualora il fatto dannoso - nel caso di specie, il ritardo nell'adempimento della obbligazione di rilascio - non si fosse verificato, avrebbe l'attore potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una più favorevole occasione di vendita.

In caso di risposta affermativa il danno da ritardo nell'inadempimento sussiste (ed è da quantificarsi nel corso del giudizio di merito) ed è imputabile al comportamento del conduttore. Altrimenti, se questo accadimento - ritardo nella riconsegna - risulta irrilevante o comunque non determinante... non esiste la prova del nesso causale, e l'eventuale perdita dell'occasione favorevole non sarà imputabile al conduttore ed al ritardo con cui questi ha rilasciato l'immobile. Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice [...] non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta (Cass. 22352/14).

La sentenza di appello viene cassata perché individua il nesso di causalità compiendo pur sempre un giudizio prognostico, ma con valutazione ex post, ritenendo erroneamente di poter tener conto anche di un elemento successivo, che non era conoscibile dal proprietario nel momento in cui dovette decidere se accettare o meno la proposta irrevocabile, ovvero ha ritenuto di dover tenere conto del fatto che in ogni caso la (ex) locataria rilasciò il locale non quando si era successivamente impegnata a fare, ma comunque in tempo per consentire alla proprietaria, se avesse accettato la proposta, di stipulare il rogito senza ritardi nè inadempimenti da parte sua rispetto al termine per rogitare previsto nella proposta irrevocabile. Al contrario, soggiunge la Corte di Cassazione, al momento in cui il proprietario fu tenuto a decidere se accettare la proposta irrevocabile, i due locali di sua proprietà non erano ancora stati rilasciati dalla conduttrice, nè il proprietario poteva in quel momento sapere se e quando sarebbero stati effettivamente rilasciati.

Nè, si aggiunge, si può ritenere che il locatore, per evitare di perdere l'affare, fosse tenuto in ogni caso a concludere pur non essendo certo di poter consegnare gli immobili liberi al momento previsto per il rogito, correndo il rischio di esporsi ad un inadempimento per fatto di un terzo.