Conseguenze del contratto di locazione senza forma scritta

Contratto di locazione senza forma scritta

È una delle abitudini più diffuse nei rapporti tra concittadini: i contratti di locazione pattuiti senza forma scritta.

E allora tutto va bene finchè finisce bene, diciamo così, ma quando per un motivo qualunque i rapporti si incrinano al punto da finire in tribunale, ecco che viene fuori l'inesistenza del contratto!

E a quel punto entrambi penseranno di potere utilizzare tale argomento per il proprio interesse. Ma la cosa non è affatto scontata.

Non è cioè così scontato che entrambi (e non solo il conduttore) possano rilevare la mancanza di forma scritta che, è bene ricordarlo, viene prescritta dalla legge.

Talmente poco scontata è la questione che ha richiesto l'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Forma nel contratto di locazione: il quesito posto alle Sezioni Unite

In particolare, le Sezioni Unite sono state interrogate in merito al quesito se, in materia di locazioni abitative, l'art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, nella parte in cui prevede che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta, prescriva il requisito della forma scritta ad substantiam, ovvero ad probationem, e, nel primo caso, se l'eventuale causa di nullità sia riconducibile alla categoria delle nullità di protezione alla luce della disposizione di cui all'art. 13, comma 5 della stessa legge...

Cenni su tipi di forma e nullità

La comprensione di tale domanda (nonché della successiva risposta) richiede l'accenno a determinati istituti giuridici, ovvero alla differenza tra i concetti di forma prescritta ad substantiam e forma prescritta ad probationem e tra i concetti di nullità assoluta e nullità relativa.

Sinteticamente e per quanto ci interessa, la forma ad substantiam è richiesta per la validità del contratto, mentre la forma ad probationem è richiesta solo a fini probatori.

La nullità assoluta, invece, è rilevabile da entrambi i contraenti, mentre la nullità relativa è rilevabile dalla sola parte debole (nella specie, il conduttore).

Contratto di locazione e nullità ex art. 13

La comprensione del quesito richiede anche la conoscenza di alcune norme in materia di locazione presenti nella Legge n. 431/1998 (intitolata Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti dad uso abitativo).

Secondo il codice civile, il contratto di locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

Sino alla L. n. 431/1998 non era prescritto che il contratto di locazione avesse a forma scritta.

Con la L. n. 431 veniva prevista la forma scritta in due norme relative alle locazioni ad uso abitativo: la prima norma, contenuta nell'art.1, co. 4, impone la forma scritta come condizione per la validità del contratto; la seconda, all'art.13, co.5, prevede, per quanto ci interessa, che il conduttore può esercitare l'azione di riconduzione, cioè l'azione per i casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto... nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

Dunque, il caso della mancanza di forma scritta per volere di entrambi è regolato diversamente da quello dela mancanza di forma scritta per volere del solo locatore.

La risposta delle Sezioni Unite

Così, con la sentenza n. 18412 depositata lo scorso 17 settembre le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risposto al quesito affermando che la forma prescritta dalle due norme della L. 431 è sempre ad substantiam e dunque sempre elemento essenziale del contratto.

Che detta nullità è assoluta, dunque non sanabile e può essere fatta valere da entrambe le parti del rapporto, oltre che rilevabile dallo stesso giudice (ex art. 1421 c.c.).

Che, infine, solo in via eccezionale la nullità per mancanza di forma è relativa e può essere eccepita dal conduttore (nei cui confronti dunque non opereranno gli effetti sfavorevoli della nullità) e non dal locatore nel caso previsto dall'art. 13, quando cioè egli abbia subìto la volontà prepotente del locatore nel non stipulare per iscritto.

In quel caso, in deroga all'insanabilità della nullità, il contratto può essere sanato (solo se richiesto dal conduttore) mediante conformazione alle condizioni previste dalla legge (sostanzialmente all' art. 2, co.1 e co.3, riguardanti durata e rinnovo del contratto ordinario oppure canone, durata rinnovo e altre condizioni definite in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e organizzazioni dei conduttori).

In deroga ai principi generali sulla nullità, il locatore ha la la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa (Cass. SS.UU. n. 18412/2015) con l'azione detta di riconduzione.

In tal caso,nel giuduzio si dovrà accertare l'esistenza di una locazione senza contratto scritto, che la stitupla non vi è stata per iscritto per imposizione del locatore; così il giudice rideterminerà il canone (nei limiti di quanto determinato dalle associazioni dei proprietari e conduttori) ordinando eventualmente la resitituzione delle somme eccedenti.

Nel caso in cui entrambe le parti non hanno voluto il contratto scritto torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato - poiché la restituzione dell'intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell'occupante.

Dunque, nel caso di cui all'art. 13, co.5, l'invalidità è prevista e opera solo nell'interesse del conduttore.

Difficoltà probatoria art. 13, co.5

Il caso di cui all'art. 13, co.5 è di difficile applicazione pratica perché è sostanzialmente arduo dare prova che il contratto scritto manca perché ciò è stato imposto al conduttore dal locatore.

Dunque, nella generalità dei casi, la nullità per assenza della forma scritta può essere eccepita da entrambe le parti, salvo che il conduttore non riesca nell'onere istruttorio.

Certo, si potrebbe dire che sia difficile riuscire a provare la prepotenza del locatore; al contempo però si può tenere a mente che dei cittadini informati sono dei cittadini che spesso rispettano la legge e difendono meglio i propri diritti.

Dunque, il locatore informato sa che se pretende la forma orale rischia l'azione e l'eccezione della nullità ex art. 13, co.5; e il conduttore a sua volta sa per tempo che se riesce a provare l'abuso può rivolgersi al giudice con più forza.

Così, se conosciuta e applicata dalle parti, la norma raggiungerebbe il suo effetto senza sembrare una previsione inutile e vuota.