Ritornano le assemblee condominiali: ecco le linee guida

Ripartono le assemblee in presenza

Con l'avvio della fase 2 dell'emergenza sanitaria legata al Covid-19 e con la libertà di spostamento delle persone da un comune all'altro e nell'ambito della stessa Regione senza la necessità di dover giustificare lo spostamento medesimo, riprendono anche le assemblee condominiali in presenza ossia con la partecipazione fisica dei condomini.

Si ricorda che fino al 2 giugno lo spostamento non potrà avvenire al di fuori della propria Regione se non per specifici motivi (per lavoro, per salute o per altre situazioni di urgente necessità).


Nella fase 1 dell'emergenza molte assemblee condominiali che erano già state convocate sono state annullate e rimandate a tempi migliori mentre in altri casi, laddove è stato possibile, è stato privilegiato il ricorso a strumenti telematici, come ad esempio la videoconferenza.

Le regole generali di convocazione dell'assemblea di condominio

Si ricorda che ai sensi dell'art. 66 cc, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, l'assemblea condominiale può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.


In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Le Linee Guida di Confedilizia

In vista di un possibile ritorno allo svolgimento dell'assemblea condominiale, con la presenza fisica dei singoli condòmini, Confedilizia ha emanato le linee guida aventi per oggetto le misure volte a conseguire tale fine nel rispetto delle misure di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica sanitaria ancora in atto (lo stato di emergenza sanitaria è dichiarato fino al 31 luglio 2020) e, quindi, in considerazione anche delle misure che vietano tra l'altro la circolazione da parte delle persone che presentino sintomi influenzali respiratori o temperatura corporea pari o superiore ai 37,5° C.


Nel ricordare che ai sensi dell'art. 67 del codice civile ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta, se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, di seguito si riportano espressamente le suddette linee guida.

Dovrà essere cura dell'amministratore rendere noti i contenuti di tali linee guida allegandole all'avviso di convocazione e affissandole all'ingresso del luogo di svolgimento dell'assemblea, con avvertenza della necessità del rispetto delle prescrizioni in esse contenute.

Come preparare, organizzare e convocare l'assemblea

In primis, l'amministratore di condominio dovrà individuare un locale (o anche un'area esterna coperta o anche non coperta) dove – in ossequio alla normativa sul distanziamento tra le persone e tenuto conto della necessità del rigoroso rispetto della distanza minima di sicurezza (maggiore o uguale a un metro frontale e laterale) tra tutti i presenti – possa avere svolgimento l'assemblea del condominio.

Nella valutazione, che sarà compiuta ai fini di cui al punto precedente, si dovrà tener conto del numero dei condòmini che saranno convocati relativamente al singolo condominio.



La convocazione dell'assemblea avverrà nelle forme previste dall'art. 66 disp. att. c.c.: i condòmini saranno così convocati nel luogo (locale o area esterna) come sopra individuato. Quest'ultimo dovrà essere dotato di un numero di sedie idoneo a consentire a tutti i partecipanti di presenziare all'assemblea seduti a distanza di sicurezza.

Inoltre, il luogo anzidetto, così come le sedie e ogni altro arredo e attrezzatura ivi presente da utilizzarsi ai fini dello svolgimento dell'assemblea, dovrà essere stato preventivamente pulito e igienizzato (all'ingresso dovranno essere resi disponibili anche liquidi igienizzanti).

Lo svolgimento dell'assemblea

L'accesso individuale al luogo anzidetto si dovrà svolgere in modo tale da evitare ogni assembramento sia nel luogo di svolgimento dell'assemblea sia nei luoghi annessi.

Per favorire un accesso ordinato si utilizzeranno, ove presenti, più ingressi, eventualmente distinguendo quelli riservati all'entrata e quelli riservati all'uscita.

Durante l'entrata e l'uscita dei condòmini le porte rimarranno aperte per favorire un flusso più sicuro ed evitare che porte e maniglie siano toccate.

Coloro che accederanno al locale ove si svolgerà l'assemblea saranno tenuti a indossare le mascherine e i guanti monouso. Dovrà aversi cura, nel caso di scelta di un luogo chiuso, di favorire il ricambio dell'aria durante lo svolgimento dell'assemblea.

Tutti i presenti dovranno mantenere il distanziamento personale e l'eventuale documentazione, materiale e quant'altro venisse esibito o comunque posto a disposizione dei presenti stessi durante lo svolgimento dell'assemblea e che venisse fatto circolare non potrà essere toccato da alcuno a mani nude ma solamente con i guanti monouso.