Limite massimo di spesa per la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%)
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Il limite di spesa su cui calcolare la detrazione del 50% è pari a 96.000 euro
In un articolo pubblicato qualche tempo fa abbiamo parlato dei limiti di spesa previsti per le detrazioni fiscali sulla casa (detrazione sulle ristrutturazioni edilizie, detrazione sul risparmio energetico e bonus mobili/elettrodomestici).
Per quanto riguarda la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (detta anche detrazione 50%) abbiamo visto che attualmente il limite di spesa massimo sui cui calcolare il 50% di detrazione è fissato a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Quindi, spendendo 96.000 euro per una ristrutturazione edilizia, si potrà beneficiare di una detrazione pari a 48.000 euro (50% di 96.000 euro).
Qualora si spenda meno, ad esempio 30.000 euro, si calcolerà la detrazione sulla spesa effettivamente sostenuta. Nell'esempio citato si potrà così beneficiare di una detrazione pari a 15.000 euro (50% di 30.000 euro).
Se invece si spende di più rispetto al limite massimo stabilito, ad esempio 110.000 euro, si potrà sempre beneficiare di una detrazione del 50%, calcolata non sui 110.000 euro totali di spesa, ma sul limite massimo di spesa consentito di 96.000 euro. Pertanto una detrazione totale di 48.000 euro (50% di 96.000 euro, anche se la spesa reale è stata di 110.000 euro).
Di seguito vorrei approfondire alcuni casi in cui il contribuente si trova spesso indeciso su come considerare in modo corretto il limite massimo di spesa di 96.000 euro. Nell'articolo prima citato abbiamo già analizzato il caso in cui vengono eseguiti interventi che possono beneficiare di più detrazioni (ad es. detrazione sulle ristrutturazioni e detrazione sul risparmio energetico).
Ma cosa succede invece nei seguenti casi?
a) quando si eseguono lavori sia sull'unità abitativa che su una pertinenza;
b) quando il numero di unità abitative varia durante i lavori;
c) quando l'unità abitativa è adibita promiscuamente ad altre attività;
d) quando si eseguono lavori sulle parti comuni condominiali;
e) quando si eseguono più lavori nel medesimo anno o in anni diversi;
f) quando si beneficia anche di contributi o sovvenzioni.
Limite di spesa detrazione 50% quando si eseguono lavori sia sull'unità abitativa che su una sua pertinenza
Il limite massimo di spesa di 96.000 euro è collegato a ogni singola abitazione. Per le pertinenze, anche se autonomamente accatastate (come ad esempio un'autorimessa), non si può computare un ulteriore autonomo limite di spesa.
Quindi, se si spendono 120.000 euro per ristrutturare sia l'abitazione che l'autorimessa pertinenziale, il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione è pari a 96.000 euro da considerare una sola volta.
Resta comunque fermo che, nonostante il limite di spesa sia collegato all'abitazione, se si eseguono lavori sulla sola pertinenza e non sull'abitazione, si potrà comunque beneficiare della detrazione sulle ristrutturazioni nel solito limite massimo di spesa di 96.000 euro da considerare una sola volta.
Limite di spesa detrazione 50% quando il numero di unità abitative varia durante i lavori
Per individuare correttamente il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è necessario tener conto del numero iniziale di unità immobiliari sulle quali si eseguono i lavori. Il tetto massimo di spesa è determinato dal numero di unità abitative iniziali.
Se da un'unica unità abitativa iniziale si realizza un frazionamento ottenendo alla fine dei lavori due unità abitative distinte, il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione è fissato a 96.000 euro da considerare una sola volta.
Al contrario, se accorpando due unità abitative preesistenti ne ottengo tramite ristrutturazione una sola, il limite di spesa è pari a 96.000 euro per due volte, ossia 192.000 euro.
Discorso a parte va fatto nel caso di recupero abitativo di un sottotetto. Se in un sottotetto sono realizzati lavori che comportano la formazione di una o più nuove unità abitative, si ha diritto alla detrazione per un limite massimo di spesa di 96.000 euro da considerare una sola volta. Se invece un'abitazione comprensiva di sottotetto viene ristrutturata completamente e alla fine dei lavori si viene a formare nel sottotetto una nuova unità abitativa separata dalla sottostante, il limite di spesa di 96.000 euro va considerato due volte: 96.000 euro per i lavori relativi all'unità esistente più altri 96.000 euro per i lavori di recupero abitativo del sottotetto.
Limite di spesa detrazione 50% quando l'unità abitativa è adibita promiscuamente ad altre attività
La detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie è ammessa solamente per lavori realizzati su immobili a destinazione residenziale. In presenza di interventi realizzati su unità abitative adibite promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione o all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione spettante deve essere ridotta in misura del 50% (Circolare Agenzia Entrate n.57/E del 24 febbraio 1998).
Analogamente, la medesima riduzione del 50% della detrazione spettante va applicata anche in caso di lavori eseguiti su unità immobiliari adibite a Bed & Breakfast oppure ad abitazioni adibite ad attività commerciale occasionale (Risoluzione Agenzia Entrate n.18 del 24 gennaio 2008).
Limite di spesa detrazione 50% quando si eseguono lavori in condominio
Quando si eseguono lavori su parti comuni di un edificio, il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione va considerato in base al numero delle unità abitative. Se ad esempio le unità abitative di un condominio sono 6, per lavori eseguiti sulle parti comuni si considererà un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro x 6 volte, ossia 576.000 euro. Nel caso di un condòmino che abbia titolarità di più appartamenti il limite massimo di spesa relativo a lavori sulle parti comuni dovrà comunque essere considerato per ciascuna abitazione.
Qualora si eseguano lavori sia sulle parti comuni che su un'unità abitativa, ogni lavoro andrà considerato autonomamente ai fini dell'individuazione del limite massimo di spesa. In riferimento a quell'abitazione, andranno considerati 96.000 euro per i lavori sull'unità abitativa privata, più altri 96.000 euro per i lavori su parti comuni.
Limite di spesa detrazione 50% quando si eseguono più lavori nel medesimo anno o in anni diversi
In caso di lavori su una singola unità immobiliare che consistono nella prosecuzione di interventi cominciati in anni precedenti, bisogna tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi per determinare il limite massimo di spesa su cui applicare la detrazione (circolare dell'Agenzia delle Entrate N.17/E del 24 aprile 2015).
In pratica se nel 2014 si realizzano su un'unità abitativa interventi per una spesa di 50.000 euro e nel 2015 questi interventi proseguono, nel conteggio del tetto massimo di spesa ammesso per il 2015 bisognerà tenere conto dei 50.000 euro già spesi nel 2014. Quindi per il 2015 si potrà applicare la detrazione ancora per 46.000 euro di spesa (96.000 meno 50.000 euro versati nel 2014). Detto in altre parole, il limite massimo di spesa ammissibile è pari a 96.000 euro, da considerare complessivamente per tutti gli anni in cui si sono svolti i lavori che fanno capo al medesimo permesso di costruire.
Questo vincolo non si applica però agli interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione, fermo restando che per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile (circolare dell'Agenzia delle Entrate N.17/E del 24 aprile 2015).
Quindi, se nel 2013 vengono realizzate opere interne a un'abitazione di manutenzione straordinaria e nel 2015 vengono rifatti l'intonaco e la tinteggiatura esterna modificando materiali e/o colori esistenti, i due interventi devono essere considerati autonomi, poiché fanno capo a due pratiche edilizie differenti, una presentata e conclusa nel 2013 e l'altra presentata e conclusa nel 2015. Trattandosi di lavori eseguiti in due anni differenti, si considereranno due limiti massimi di spesa distinti: 96.000 euro per le opere interne del 2013 e ulteriori 96.000 euro per i lavori sulle facciate esterne del 2015.
Se invece i medesimi lavori (opere interne e lavori in facciata) sono eseguiti nello stesso anno, indipendentemente dal fatto che siano presentate due pratiche edilizie distinte o una sola pratica, si dovrà considerare un unico limite massimo di spesa per tutte le opere, pari a 96.000 euro totali.
Limite di spesa detrazione 50% quando si beneficia anche di contributi o sovvenzioni
Le spese ammesse in detrazione sono solo quelle effettivamente rimaste a carico del contribuente. In caso di erogazione di contributi o sovvenzioni, tali importi devono essere sottratti interamente dalle spese sostenute.
Facciamo un esempio. Una famiglia con a carico un disabile esegue sulla propria abitazione vari interventi mirati all'eliminazione delle barriere architettoniche, spendendo 100.000 euro. Per questi interventi è possibile chiedere il contributo a fondo perduto previsto per i disabili gravi e loro familiari. Su una spesa di 100.000 euro il contributo sarà pari a circa 7.100 euro. Oltre a questo contributo, sarà possibile beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie, ma, come abbiamo visto, solo sulla spesa effettivamente rimasta a carico del contribuente. Dai 100.000 euro totali bisogna dedurre i 7.100 euro di contributo, quindi la spesa effettivamente rimasta a carico sarà pari a 92.900 euro (100.000 meno 7.100). La detrazione si applicherà in misura del 50% sui 92.900 euro effettivamente spesi.
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