Come acquistare casa con il leasing immobiliare

Leasing immobiliare: che cos'è?

Possedere una casa di proprietà è un desiderio che può essere realizzato attraverso il leasing immobiliare abitativo. Di seguito ci soffermeremo su questa tipologia di contratto che rientra nella più ampia categoria di locazione finanziaria (leasing).
Abbiamo predisposto una guida informativa ad esso dedicata analizzandone gli aspetti principali.

Che cos'è una locazione finanziaria?
È il contratto con il quale un determinato bene viene acquistato o fatto costruire da una società di leasing immobiliare (concedente), su scelta del cliente (detto utilizzatore).

La società di leasing mette a disposizione dell'utilizzatore il bene per un certo periodo di tempo.
L'utilizzatore si obbliga a versare un canone periodico e ha facoltà di acquistare la proprietà del bene alla scadenza contrattuale (riscatto) ad un prezzo predeterminato.

Siamo di fatto in presenza di un'operazione di finanziamento, poiché l'utilizzatore, grazie alla provvista messa a sua disposizione dalla società di leasing, può disporre del bene e successivamente effettuare l'acquisto immobile leasing, a fronte di un canone e di un prezzo finale da corrispondere per il riscatto.

Il canone periodico, per la sua determinazione, deve tener conto, oltre che del costo del bene, anche del prezzo stabilito e della durata del contratto.
Il valore di riscatto del bene è calcolato in percentuale rispetto al costo del bene.

Prima di procedere con la concessione del leasing immobiliare, la società di leasing deve valutare la capacità economica e patrimoniale del richiedente, unitamente al valore dell'immobile e al rapporto tra reddito percepito e rata da corrispondere.
La qualità di concedente può essere assunta nell'ambito dell'operazione finanziaria esclusivamente da una banca o da un intermediario finanziario iscritto all'albo di cui all'articolo 106 del testo unico bancario.

Come funziona il leasing immobiliare abitativo

Che cos'è il leasing abitativo?
È uno strumento giuridico introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016; una forma contrattuale fino ad allora non molto conosciuta dai privati, vista la mancanza di una convenienza economica e fiscale ad acquistare in leasing la propria abitazione.

Dal 1° gennaio 2016 le cose sono cambiate, con la previsione di una serie di agevolazioni fiscali e tutele in ambito civile, che hanno favorito l'utilizzo di questo strumento.

Vediamo quali sono le caratteristiche principali del leasing immobiliare abitativo e le garanzie per il cittadino.

Il contratto di leasing immobiliare abitativo è un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto un immobile da adibire ad abitazione principale.
I soggetti coinvolti sono una banca o un intermediario finanziario e un utilizzatore, persona fisica che destini l'immobile da acquistare o costruire a propria abitazione principale, dove egli fisserà la propria residenza. A tal fine si fa riferimento alla definizione di abitazione principale resa dal testo unico delle imposte sui redditi per la fruizione delle agevolazioni fiscali.

Si definisce abitazione principale quella nella quale la persona fisica che la possiede, oppure i suoi familiari, dimorano abitualmente.

Quale può essere l'ggetto del leasing immobiliare abitativo?

• Un fabbricato destinato ad uso abitativo completato e dichiarato agibile;
  
  
• un terreno sul quale dovrà essere costruito il fabbricato ad uso abitativo;
  
  
• un fabbricato ad uso abitativo ancora in costruzione oppure un fabbricato ad uso abitativo che deve essere ristrutturato.

Un aspetto importante da evidenziare è che nel contratto di leasing immobile dovrà essere resa esplicita la volontà dell'utilizzatore di adibire l'immobile ad abitazione principale.
Il proprietario dell'immobile è il concedente in quanto l'utilizzatore potrà acquisire la proprietà solo in caso di riscatto alla scadenza naturale del contratto.

Si tratta di una mera facoltà in capo all'utilizzatore. il quale è pertanto libero di decidere come meglio crede. Qualora l'utilizzatore sia interessato all'acquisto della proprietà del bene, è opportuno sapere che egli potrà anche esercitare in anticipo l'opzione concessa, facendone espressa richiesta. Il riscatto effettuato con anticipo non comporta l'addebito di alcuna penale o onere aggiuntivo.

La legge prevede che l'utlizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale, debba assumere tutti i rischi connessi all'immobile, dal momento della consegna, compreso il rischio di perimento, anche se causato da terzi. Per questo si ritiene opportuna la stipula di una polizza assicurativa contro i rischi di danni che possano gravare sull'immobile, con vincolo a favore del concedente.

Pur non essendo divenuto proprietario dell'immobile fino al riscatto finale, l'utilizzatore è tenuto a farsi carico delle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie.
Qualora l'immobile faccia parte di uno stabile condominiale, spetteranno a lui gli oneri condominiali.

La sospensione di pagamento

L'utilizzatore potrà fare richiesta di sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo al verificarsi delle seguenti situazioni:

• cessazione del rapporto di lavoro, salvo che avvenga per risoluzione consensuale, risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità; dimissioni del lavoratore non per giusta causa, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo;
  
  
• cessazione dei rapporti di lavori per controversie relative a contratti di agenzia o rappresentanza o collaborazione, a meno che avvenga per risoluzione consensuale, recesso datoriale per giusta causa, recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione dei pagamenti potrà essere richiesta solo una volta e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi. La durata del contratto di leasing sarà prorogata per un periodo pari alla durata della sospensione. Anche l'opzione di riscatto dovrà essere posticipata.

Il versamento del canone riprenderà con la stessa periodicità e per i medesimi importi stabiliti in fase di stipula del contratto.

Che succede in caso di mancato pagamento dei canoni da parte dell'utilizzatore?
Qualora l'utilizzatore non provveda, nei termini stabiliti, al pagamento del canone periodico, il contratto si risolverà per inadempimento dell'utilizzatore.
In tal caso la società di leasing avrà diritto alla restituzione dell'immobile.
Essa potrà procedere con lo sfratto per morosità, al pari del contratto di locazione ordinaria.
Sciolto il contratto, la società di leasing potrà vendere il bene o ricollocarlo con la stipula di altro contratto di leasing abitativo, rispettando criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell'utilizzatore.

Una volta venduto o ricollocato il bene, il concedente dovrà restituire all'utilizzatore la somma ricavata dalla vendita o ricollocazione del bene al netto di:

- l'importo dei canoni scaduti e non versati fino alla data della risoluzione;
- l'ammontare dei canoni che non sono scaduti e attualizzati;
- io prezzo concordato per poter esercitare la facoltà di riscatto.

In caso di fallimento da parte della società di leasing, il contratto prosegue regolarmente.

Agevolazioni fiscali in caso di leasing abitativo

Il vantaggio del leasing immobiliare abitativo è dato da una serie di agevolazioni fiscali introdotte con la Legge di Stabilità 2016. L'obiettivo della misura fiscale è incentivare, soprattutto le persone giovani, l'acquisto di un'abitazione principale attraverso lo strumento della locazione finanziaria, innovativa modalità di finanziamento e alternativa al mutuo ipotecario.


Condizione per poter fruire dei benefici fiscali è che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro il termine di un anno dall'avvenuta consegna.

Si deve inoltre accertare la presenza dei seguenti requisiti:
-Il contribuente abbia conseguito un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e non sia titolare di diritti di proprietà su altri immobili destinati ad abitazione principale;
-non aver compiuto i 35 anni d'età.
In questi casi potrà fruire di una detrazione pari al 19% dei canoni di leasing e degli oneri accessori (fino ad un importo massimo di 8.000 euro annui).

Si potrà inoltre fruire di una detrazione pari al 19% del prezzo di riscatto per un importo non superiore ai 20.000 euro.

Per i soggetti di età uguale o superiore a 35 anni, la percentuale di detrazione resta invariata ma si riduce della metà l'importo massimo.

Per tutte le fasce d'età, l'imposta di registro sull'acquisto della casa sarà pari all'1,5% Le detrazioni fiscali Irpef spettano per qualunque tipologia di abitazione, anche se appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.