Leasing immobiliare abitativo: requisiti necessari

Leasing immobiliare abitativo: requisiti e vantaggi

Il leasing immobiliare abitativo è una formula alternativa all'acquisto tradizionale che richiede requisiti specifici per la sua ragion d'essere: colui che usa l'immobile deve essere una persona fisica e non deve possedere altri immobili ad uso abitativo.

In secondo luogo, il suo reddito complessivo annuo non deve superare i 55 mila euro.

Qualora il conduttore sia un under 35 (in termini di età), può beneficiare di ulteriori agevolazioni fiscali.

Il massimo vantaggio di questo negozio giuridico è che consente all'interessato di diventare proprietario di una casa, senza dover subire la difficoltà nell'accesso al credito bancario.

Questa tipologia contrattuale, introdotta e regolata dalla Legge di Stabilità 2016, permette di rientrare nella piena disponibilità di un immobile con la possibilità di riscattarlo al termine del periodo di locazione finanziaria.

Il leasing immobiliare abitativo è rivolto principalmente a soggetti che intendono adibire l'immobile a propria abitazione principale.

Requisiti per l'accesso al leasing immobiliare abitativo

Come appena anticipato si tratta di una formula contrattuale vincolata ad alcuni requisiti.

Questi ultimi si correlano sia al soggetto utilizzatore sia all’immobile oggetto del contratto.

Colui che intende acquistare (e che quindi usa il bene) non può essere una persona giuridica, e non può essere intestatario di altre strutture ad uso abitativo.

Deve inoltre vantare una situazione reddituale personale annua non superiore a 55 mila euro.

Leasing immobiliare - Getty Images

Per ciò che invece concerne l’immobile, esso deve essere destinato ad abitazione principale e può trattarsi di un fabbricato già esistente e agibile, di un immobile in corso di costruzione o di un terreno su cui edificarlo.

Inoltre, la normativa prevede specifiche disposizioni sulla trascrizione del contratto per garantire la protezione del conduttore nel caso di fallimento della società di leasing.

Come funziona il contratto di locazione finanziaria

La locazione finanziaria, comunemente nota come leasing, è un'operazione contrattuale in cui un soggetto (concedente) acquista o commissiona la costruzione di un bene su indicazione dell’utilizzatore, mettendolo a quest'ultimo successivamente a disposizione per un periodo di tempo prestabilito.

Il funzionamento è molto semplice: la società di leasing (concedente) acquista o fa costruire il bene su richiesta dell’utilizzatore.

Quest'ultimo ottiene il diritto di utilizzare il bene per la durata del contratto, a fronte del pagamento di canoni periodici.

Al momento del la scadenza, l’utilizzatore abbia la possibilità di riscattare il bene a un prezzo precedentemente concordato.

Sebbene l’utilizzatore non sia il proprietario dell’immobile durante la durata del contratto, egli assume tutti i rischi e i benefici derivanti dal suo utilizzo.

Per questo motivo, solitamente, il leasing prevede l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni al bene o a terzi.

L'aspetto economico del leasing immobiliare

Volendo parlare di un aspetto prettamente economico, il leasing immobiliare è una forma di finanziamento che aiuta fondamentalmente chi non possiede il capitale per diventare proprietario.

Infatti, l'utilizzatore al termine del contratto mediante il pagamento del prezzo di riscatto, diventa proprietario.

Contratto a esecuzione continuata - Getty Images

Un po' come avviene con un mutuo, il leasing è un contratto a esecuzione continuata, che si sviluppa in un arco temporale definito.

L’importo dei canoni periodici è calcolato sulla base di criteri finanziari che tengono conto del costo del bene, del prezzo di riscatto e della durata complessiva dell’operazione.

La struttura del leasing immobiliare

Il contratto di leasing si struttura in questo modo:

La società acquista o costruisce l’immobile scelto dall’utilizzatore, glielo concede in godimento per un periodo di tempo prestabilito.

Durante tale periodo, l’utilizzatore paga un canone periodico che include sia una quota per l’utilizzo dell’immobile sia una quota capitale che potrà essere imputata al prezzo finale di acquisto.

Leasing immobiliare abitativo - Getty Images

Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare l’immobile pagando il prezzo residuo pattuito.

Se il conduttore decide di non esercitare l’opzione di acquisto, è tenuto a restituire l’immobile, senza però ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di quota capitale.

Il contratto può prevedere clausole specifiche per disciplinare la risoluzione anticipata e l’eventuale cessione del contratto a terzi.

Il diritto di riscatto

Con il leasing immobiliare, si configura il diritto di riscatto quale elemento distintivo.

Esso consente all'utilizzatore, al termine del contratto, di acquistare l'immobile a un prezzo prestabilito.

La struttura finanziaria più comune di un contratto di leasing prevede generalmente anzitutto il pagamento di un a somma iniziale al momento della stipula, definita come maxi-canone, solitamente di importo superiore rispetto ai canoni successivi.

In seconda battuta vi è il versamento di canoni periodici, generalmente con cadenza mensile.

Infine vi è la possibilità di acquistare l'immobile alla scadenza del contratto mediante il pagamento di un prezzo già determinato (opzione di riscatto).

Le agevolazioni fiscali del leasing immobiliare

Gli utilizzatori di un leasing immobiliare possono beneficiare di detrazioni IRPEF per i canoni versati e per il prezzo di riscatto finale.

Inoltre, coloro che hanno meno di 35 anni, hanno diritto ad una detrazione del 19%, che si applica su un importo massimo di 8 mila euro annui per i canoni e di 20 mila euro per il riscatto.

Gli importi calano per gli over 35, per i quali i limiti si riducono rispettivamente a 4 mila euro e 10 mila euro.

Circa invece le imposte indirette, il leasing abitativo gode di un regime agevolato con imposte fisse ridotte per l'acquisto dell’immobile e per la registrazione del contratto.

Inoltre, l’IMU e la TASI restano a carico dell’utilizzatore solo se l’immobile non è adibito a prima casa.

Agevolazioni fiscali - Getty Images

Grazie alle agevolazioni fiscali e alle tutele previste dalla normativa, questo strumento può favorire l’inclusione abitativa di giovani e lavoratori con contratti atipici.

Tutele e rischi del leasing immobiliare abitativo

Tra gli aspetti più rilevanti del leasing abitativo vi sono le tutele offerte agli utilizzatori: il contratto è soggetto a trascrizione nei pubblici registri al fine di garantire che l’immobile non sia venduto a terzi durante il periodo di leasing.

Qualora poi dovesse verificarsi una risoluzione anticipata del contratto per inadempimento, la società di leasing ha diritto alla restituzione dell’immobile e può procedere al suo riutilizzo o alla vendita, garantendo trasparenza nelle operazioni.

Dal suo canto l’utilizzatore, può richiedere la sospensione del pagamento dei canoni in caso di eventi eccezionali, come la perdita del lavoro.

Tuttavia, è importante sottolineare che la mancata corresponsione delle rate può comportare la risoluzione del contratto e la perdita delle somme già versate.

In ogni caso prima di ogni passo, è importante valutare con attenzione le condizioni contrattuali e le proprie capacità finanziarie onde evitare problematiche ed ostacoli.