L'amministratore del piccolo condominio

NEWS DI Condominio
Quando il numero dei condomini, ossia dei proprietari delle unità immobiliari, è pari a cinque, o superiore, l'assemblea deve nominare un amministratore, se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria.
13 Aprile 2010 ore 13:44
Avv. Alessandro Gallucci

Il primo comma dell'art. 1129 c.c. recita:
AmministratoreQuando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
Ciò vuol dire che in quelle ipotesi in cui il numero dei condomini (ossia dei proprietari delle unità immobiliari) è pari a cinque, o superiore, l'assemblea deve nominare un amministratore.

Se non lo fa, ogni condomino può chiedere all'Autorità Giudiziaria di provvedervi in sostituzione dell'assemblea inadempiente.
L'amministratore nominato potrà essere revocato dall'assemblea, in ogni tempo, o dalla stessa autorità giudiziaria ma solo a determinate condizioni.

Che cosa accade per quei condomini con meno di cinque partecipanti?
S'individuano due tipologie di condominio (di elaborazione dottrinario – giurisprudenziale):
a) il condominio minimo (quello con due soli partecipanti);
b) il piccolo condominio (quello con un numero di partecipanti che varia da tre a quattro).

In entrambi i casi, la disciplina applicabile in relazione alla nomina dell'amministratore è la stessa, per cui fare riferimento al piccolo condominio piuttosto che al condominio minimo è indifferente.

In primis
, va detto che in queste ipotesi non essendo obbligatoria la nomina dell'amministratore, i condomini, quanto meno a livello generale, non potranno fare ricorso all'Autorità Giudiziaria.
La scelta del mandatario cui affidare la gestione delle parti comuni dello stabile, pertanto, è atto di competenza esclusiva dell'assemblea.
Qualora non si riuscisse a nominarne uno, quindi, la compagine condominiale sarebbe destinata a non avere un amministratore.
Ciò senza che si possa dire violata la legge.
La regola generale soffre, quanto meno indirettamente, di un'eccezione.
È il caso del condominio che non riesce a prendere le decisioni necessarie per l'amministrazione delle cose comuni.Amministratore
I motivi possono essere vari: disinteresse di proprietari, contrasti tra gli stessi, ecc.In questo caso il condomino che vuole porre un freno a questa situazione di noncuranza generalizzata può ricorrere all'Autorità giudiziaria.
La norma di riferimento è l'art. 1105, quarto comma, c.c. dettata per la comunione in generale ma applicabile anche al condominio negli edifici (art. 1139 c.c.).
La disposizione normativa citata permette al Tribunale di ordinare gli interventi necessari all'amministrazione della cosa comune e se del caso di nominare un amministratore.
Una sorta di amministratore ad acta che durerà in carica per il tempo necessario all'esecuzione degli interventi disposti.In sostanza, fermo restando che i condomini, nel caso di piccolo condominio e condominio minimo, non possono chiedere la nomina di un amministratore giudiziario, potranno ottenere un effetto, indiretto, simile (sia pur limitatamente al compimento di determinati atti) nel qual caso dovessero chiedere al Tribunale di disporre gli interventi necessari alla gestione delle parti comuni.

riproduzione riservata
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  • Osvy940
    Osvy940
    Giovedì 22 Aprile 2010, alle ore 22:42
    La mia vuole essere una domanda:Il portiere del mio stabile non è mai in guardiola o quasi mai, la mattina spesso è al bar vicino al nostro condominio, o in giro a consegnare la posta di condomini che non abitano piu' nel palazzo ma avendo loro una forte maggioranza millesimale il portiere si sente forte e protetto da queste persone pertanto si comporta in maniera arrogante e a volte quando interpellato quasi non risponde se non in maniera ineducata, possibile che i condomini proprietari solo di un appartamento debbono subire violenze da un loro dipendente? Spesso a voce alta dice, tanto non mi puo' mandare via nessuno! Siamo ricattati senza poter fare niente? Grazie per l'eventuale suggerimento.
    rispondi al commento
  • Valter Casalena
    Valter Casalena
    Martedì 20 Aprile 2010, alle ore 17:47
    Più che un commento è una domanda a cui nessuno mi ha saputo rispondere. Io e mio fratello abbiamo ereditato da nostra madre deceduta nel 2001, una piccola azienda agricola con casa e tre ettari di terreno. Quest'azienda agricola ha funzionato anche come agriturismo. Io sono in possesso dei due terzi di proprietà e mio fratello del restante terzo. Lui non solo mi impedisce di fare qualsiasi attività ma non partecipa nemmeno alle spese di manutenzione e di conservazione del bene comune e indiviso.1. Come far valere la mia maggior quota di proprietà?2. Posso autonominarmi amministratore, fare un regolamento, convocare le assemblee, deliberare sulle cose da fare e imporgli di rispettare le regole?
    rispondi al commento
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