Quando il numero dei condomini, ossia dei proprietari delle unità immobiliari, è pari a cinque, o superiore, l'assemblea deve nominare un amministratore, se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria.
Il primo comma dell'art. 1129 c.c. recita:
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
Ciò vuol dire che in quelle ipotesi in cui il numero dei condomini (ossia dei proprietari delle unità immobiliari) è pari a cinque, o superiore, l'assemblea deve nominare un amministratore.
Se non lo fa, ogni condomino può chiedere all'Autorità Giudiziaria di provvedervi in sostituzione dell'assemblea inadempiente.
L'amministratore nominato potrà essere revocato dall'assemblea, in ogni tempo, o dalla stessa autorità giudiziaria ma solo a determinate condizioni.
Che cosa accade per quei condomini con meno di cinque partecipanti?
S'individuano due tipologie di condominio (di elaborazione dottrinario – giurisprudenziale):
a) il condominio minimo (quello con due soli partecipanti);
b) il piccolo condominio (quello con un numero di partecipanti che varia da tre a quattro).
In entrambi i casi, la disciplina applicabile in relazione alla nomina dell'amministratore è la stessa, per cui fare riferimento al piccolo condominio piuttosto che al condominio minimo è indifferente.
In primis, va detto che in queste ipotesi non essendo obbligatoria la nomina dell'amministratore, i condomini, quanto meno a livello generale, non potranno fare ricorso all'Autorità Giudiziaria.
La scelta del mandatario cui affidare la gestione delle parti comuni dello stabile, pertanto, è atto di competenza esclusiva dell'assemblea.
Qualora non si riuscisse a nominarne uno, quindi, la compagine condominiale sarebbe destinata a non avere un amministratore.
Ciò senza che si possa dire violata la legge.
La regola generale soffre, quanto meno indirettamente, di un'eccezione.
È il caso del condominio che non riesce a prendere le decisioni necessarie per l'amministrazione delle cose comuni.
I motivi possono essere vari: disinteresse di proprietari, contrasti tra gli stessi, ecc.In questo caso il condomino che vuole porre un freno a questa situazione di noncuranza generalizzata può ricorrere all'Autorità giudiziaria.
La norma di riferimento è l'art. 1105, quarto comma, c.c. dettata per la comunione in generale ma applicabile anche al condominio negli edifici (art. 1139 c.c.).
La disposizione normativa citata permette al Tribunale di ordinare gli interventi necessari all'amministrazione della cosa comune e se del caso di nominare un amministratore.
Una sorta di amministratore ad acta che durerà in carica per il tempo necessario all'esecuzione degli interventi disposti.In sostanza, fermo restando che i condomini, nel caso di piccolo condominio e condominio minimo, non possono chiedere la nomina di un amministratore giudiziario, potranno ottenere un effetto, indiretto, simile (sia pur limitatamente al compimento di determinati atti) nel qual caso dovessero chiedere al Tribunale di disporre gli interventi necessari alla gestione delle parti comuni.
È il caso del condominio che non riesce a prendere le decisioni necessarie per l'amministrazione delle cose comuni.
