Le spese per la manutenzione del tetto

NEWS DI Ripartizione spese08 Giugno 2010 ore 14:00
Quali sono le norme cui fare riferimento ai fini della ripartizione delle spese in condominio nel caso d'interventi al tetto? La risposta nell'articolo 1123 C.C.
ripartizione spese , cose comuni , manutenzione tetto
Avv. Alessandro Gallucci

Ripartizione spese manutenzione del tetto


Coperture a tettoIl tetto, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è annoverato tra le cose che, salvo il caso di diversa disposizione del titolo (regolamento contrattuale o atto d'acquisto) devono considerarsi di proprietà comune.

La ratio di tale scelta legislativa è evidente: il tetto svolge una funzione di copertura indispensabile ed ineliminabile ai fini della piena fruibilità dell'edificio.


L'art. 1117 c.c. parla più propriamente di tetti: in effetti se lo stabile ha più tetti, questi saranno di proprietà comune a tutti i condomini o, è il caso del c.d. condominio parziale, ai soli condomini che ne traggono utilità.

Quali sono le norme cui fare riferimento ai fini della ripartizione delle spese nel caso d'interventi manutentivi di questa parte comune?


Articolo 1123 C.C.


La risposta, tanto semplice, quanto intuitiva, va rintracciata nell'art. 1123, primo comma, c.c. a norma del quale le spese per simili interventi vanno ripartiti tra i vari condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

Che cosa accade se il tetto, al pari del ben più ricorrente caso del lastrico, è dato in uso esclusivo ovvero è di proprietà di uno o più condomini (ma non di tutti)?

La risposta, chiara e precisa è contenuta in una sentenza del Tribunale di Salerno datata aprile 2008.

In quella circostanza il giudice campano, avendo modo di pronunciarsi sulla questione relativa a proprietà del tetto e ripartizione delle spese ebbe modo di affermare che:

Solo [...] allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338).
Tetto manutenzioneAltrimenti le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso (Cassazione civile , sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064)
(Trib. Salerno 17 aprile 2008).

Chiarito ciò è quindi utile domandarsi: cosa deve fare l' amministratore di condominio al fine di valutare come ripartire le spese in occasione d'interventi manutentivi relativi al tetto condominiale ?

Il prima istanza il mandatario dei condomini dovrà verificare, se esistente e se di natura contrattuale, il contenuto del regolamento di condominio.

Tale atto, infatti, potrebbe specificare proprietà e/o criterio di ripartizione delle spese per simili interventi.
Nel silenzio o in mancanza del regolamento di condominio, sarà opportuno controllare quanto detto dagli atti d'acquisto.In mancanza d'indicazioni utili anche in questo documento il tetto dovrà considerarsi cosa comune e come, per la ripartizione delle spese, dovrà applicarsi l'art. 1123, primo comma, c.c.

riproduzione riservata
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  • Luca
    Luca
    Giovedì 13 Aprile 2017, alle ore 21:26
    Abito in una palazzina a due piani (terreno e primo piano).
    Sono il proprietario dell'abitazione al piano terreno, l'altro proprietario che abita al primo piano ha in uso anche il locale sottotetto (che ha ristrutturato rendendolo "abitabile").
    Visto che usa il sottotetto come unità immobiliare collegata da una scala al suo appartamento sottostante, adesso mi chiede una compartecipazione alle spese di rifacimento e coibentazione del tetto.
    In che misura devo partecipare io che abito al piano terreno e che non uso e non godrò di tali benefici dopo la ristrutturazione?
    La pratica ediliza per il rifacimento del tetto, a chi deve essere intestata?
    A tutti e due i proprietari o solo a quello del primo piano/sottotetto?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luca
      Mercoledì 19 Aprile 2017, alle ore 15:48
      Salvo diversa indicazione negli atti d'acquisto, anche se solamente in due, siete come un condominio e quindi la manutenzione del tetto dev'essere pagata da entrambi secondo le tabelle millesimali (eventualmente da fare) o altro accordo raggiunto tra voi due. 
      rispondi al commento
  • Bianchi Francesca
    Bianchi Francesca
    Sabato 2 Febbraio 2013, alle ore 17:34
    Ha perfettamente ragione, secondo me deve pagare il proprietario della mansarda perchè l'utile è solo suo ma purtroppo la legge qualche volta è molto strana e non prevede alcune situazioni. Il proprietario della mansarda ha tutte le carte in regola con il Comune? Anch'io mi trovo in un caso che sembra inverosimile. Ho un appartamento con giardino al piano terra di uno stabile. Dovendo rifare il tetto il mio amministratore dice che devo pagare in base ai millesimi (millesimi che sono quasi il doppio dell'ultimo piano in quanto comprendono il giardino). Non è assurdo? Il tetto mica copre il giardino? Eppure....
    rispondi al commento
  • Walter Fogliato
    Walter Fogliato
    Domenica 29 Gennaio 2012, alle ore 08:14
    Io abito in una palazzina di tre alloggi. Piano terra, piano primo e mansarda. Il padrone della mansarda ha intenzione di effettuare dei lavori per renderla abitabile, visto che al momento è un unico locale senza pavimenti e muri divisori ma con untetto in calcestruzzo e coperto di tegole. Tra i vari lavori da eseguire c'è anche l'isolamento del tetto che consiste nel togliere le tegole, cambiare il legname di appoggio delle tegole per metterlo piu spesso, inserire l'isolante e rimettere le tegole.Il proprietario della mansarda pretende che gli altri condomini prendano parte alle spese poichè il tetto è un bene comune di tutti. Ma io non riesco a capire perchè noi dobbiamo contribuire alla spesa di isolamento del suo alloggio, il tetto in questo momento non presenta perdite o altri problemi e quindi non ha bisogno di alcuna manutenzione ordinaria. I lavori che vuole fare sono straordinari e che servono solo a lui e non vedo perchè io debba contribuire a questa spesa, o sbaglio?
    rispondi al commento
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