Le scale in condominio sono di tutti se l'atto d'acquisto non è contrario

La storia che andremo a raccontare, riguardante delle scale condominiali, è significativa di che cosa stia a significare il termine condominio.

Non solo ma anche di che cosa possa ed a che condizioni possa considerarsi parte di proprietà esclusiva.

Vediamo più da vicino il perché di queste affermazioni.

Chiusura delle scale

Palazzo di due piani; al primo abitano Tizio e Caio, al secondo Sempronio.
Quest'ultimo, in quanto unico, effettivo, utilizzatore della rampa di scale che dal pianerottolo del primo piano porta alla sua unità immobiliare, decide di compiere delle opere.

In particolare Sempronio fa installare una porta ed eseguire delle opere in muratura proprio in quella parte di scale subito dopo il pianerottolo del primo piano.

Caio non ci sta e decide di fargli causa per ottenere, come si dice in gergo, la remissione in pristino dello stato dei luoghi.

In sostanza, a suo dire le scale, al di là del fatto che egli nel condominio non ha alcuna proprietà ulteriore alla sua abitazione, devono essere considerate condominiali per tutta la loro estensione.

Non era d'accordo Sempronio che per difendere il proprio operato si rifaceva alla funzione di quella parte di edificio.
In pratica secondo l'esecutore delle opere, poiché quella parte di scale serviva esclusivamente a lui, secondo quello che diceva la giurisprudenza, non si dovevano considerare condominiali.

La causa tra Caio e Sempronio, a parte questi nomi di fantasia, è reale ed è arrivata fino alla Suprema Corte di Cassazione.

Prima di esaminare l'esito della vicenda vale la pena osservare che cosa dice, in generale, la Cassazione sulle scale.

Proprietà delle scale in condominio

La giurisprudenza, quand'è stata chiamata a pronunciarsi sulle scale ha affermato che esse, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79) (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Stesso discorso per la parte finale delle scale, vale a dire i corridoi che portano alle singole unità immobiliari.

Sempre secondo la Cassazione, infatti, si esclude per la parte finale del corridoio la configurabilità del condominio parziale, dal momento che tale parte non è dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico (Cass. 10 ottobre 2007, n. 21246).

Ultime novità della giurisprudenza sulle scale

Torniamo alla vicenda di cui abbiamo parlato all'inizio dell'articolo.

Secondo gli ermellini, Sempronio ha sbagliato a considerare quella parte di scale oggetto delle opere contestate qualiìe parte di sua esclusiva proprietà.

Sbagliato come tale intendimento era da ritenersi anche il richiamo alla giurisprudenza fatto per giustificarle.

Si legge nella sentenza che ha risolto il caso che è del tutto inconferente il richiamo alla giurisprudenza secondo la quale la cc.dd. presunzione legale di proprietà come sancita dall'art. 1117 cod. civ. viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell'edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprietà.

Tale principio, infatti, astrattamente valido nell'ipotesi, che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l'uso e il godimento comune, non può essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare.

Così dicasi delle scale e, tanto più, dell'unica scala dell'edificio diviso per piani, poiché, come è evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l'asserita circostanza che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano.

La presunzione dell'art. 1117 cod. civ. può essere vinta solo dalla prova del titolo (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4419).

Insomma le scale di un edificio in condominio sono sempre di tutti se non è detto diversamente.