Lavori in condominio: è possibile procedere senza l'autorizzazione dell'assemblea?

Condominio: che fare in caso di lavori urgenti e necessari

Il tetto del palazzo dove vivi è pericolante e dei calcinacci potrebbero arrecare un grave danno al tuo immobile o ai tuoi familiari? La prima cosa da fare è rivolgersi all'amministratore del condominio. Il quesito che ci poniamo in questa sede è: l'amministratore dello stabile deve necessariamente convocare l'assemblea condominiale per ottenere l'autorizzazione a procedere con riparazioni e lavori di manutenzione?

Esistono dei lavori che possono essere eseguiti senza l'autorizzazione da parte dei condomini? Nell'inerzia dell'amministratore e in mancanza di una delibera dell'assemblea, il singolo condomino interessato può agire in via autonoma, attivandosi per l'esecuzione dei lavori?


Sono diverse le situazioni che si possono prospettare e molteplici le condizioni di pericolo che si possono verificare in condominio. Interventi immediati a salvaguardia dell'incolumità di persone e cose sono prioritari nell'ambito della vita condominiale e pertanto è bene sapere come muoversi ed essere a conoscenza di ciò che prescrive la legge.

Vi sono, infatti, delle situazioni che devono essere affrontate con tempestività e non si possono attendere i tempi lunghi spesso necessari per la convocazione dell'assemblea.
Per non parlare dei contrasti che spesso si verificano tra condòmini quando si tratta di sborsare ingenti somme di denaro, condizioni queste che non farebbero che rallentare l'avvio dei lavori.

Vediamo quali sono i possibili scenari e le varie soluzioni da adottare.

Quali sono i lavori necessari e urgenti in ambito condominiale

Una vera e propria definizione di lavori urgenti non esiste, o quanto meno, non è presente all'interno del codice civile tra le norme in materia di condominio.

Una interpretazione cui fare riferimento in caso di controversia, può rinvenirsi nelle sentenze dei Giudici.

Possono ritenersi urgenti quei lavori che devono essere effettuati nell'immediato, al fine di evitare danni imminenti a persone o cose.
Il lavoro è urgente se deve essere realizzato al fine di porre rimedio a una situazione di pericolo. Si deve intervenire per evitare che esso si trasformi in un pregiudizio grave per il condominio e i suoi abitanti. Si pensi a un cornicione che sta per cadere e potrebbe finire sul tetto di un'auto o peggio ancora su un condomino o un passante. Oppure ad alberi diventati pericolanti a causa di forti temporali.

In questi casi il primo a poter intervenire è l'amministratore del condominio.
Vediamo quali sono i suoi poteri e, in base a quanto previsto dalla legge, il suo margine di intervento.

Lavori in condominio: quali sono i poteri dell'amministratore

L'articolo 1135 del codice civile riconosce all'amministratore un potere-dovere in caso di lavori di manutenzione straordinaria di carattere urgente. La norma afferma che di regola spetta all'assemblea il compito di approvare le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni mediante la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare del lavoro.

L'amministratore ha invece il dovere di attivarsi in caso di lavori di carattere ordinario, in base a quanto disposto dall'articolo 1129 n. 3 del codice civile. Tuttavia, qualora dei lavori straordinari si rendano necessari per il carattere urgente, potrà agire in autonomia, riferendo ai condomini alla prima assemblea. Sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti riguardanti le parti comuni.

Egli può incaricare una ditta senza dover, preventivamente convocare l'assemblea per ottenere l'autorizzazione all'esecuzione degli stessi.

Cosa succede dopo che i lavori sono stati avviati su iniziativa dell'amministratore?
Egli dovrà convocare l'assemblea per informare i condomini e metterli a conoscenza della spesa. La legge sul punto è un po' sibillina in quanto non specifica se vi è un obbligo finalizzato all'ottenimento di una ratifica della spesa. Il termine riferire, utilizzato dal legislatore, significa relazionare, informare e non sottintende, di per sé, la necessità di un'autorizzazione.
Una delibera assembleare di approvazione della spesa non è richiesta nemmeno a lavori iniziati.

Poiché l'assemblea non deve accettare la spesa il rimborso della stessa all'amministratore si ritiene sempre legittimo in caso di urgenza.


Di fronte a lavori straordinari che non rivestano il carattere d'urgenza, l'amministratore potrà sempre intervenire, a seguito del suo potere di compiere atti conservativi a tutela del condominio. Tuttavia, il rimborso della spesa richiesto successivamente in assemblea potrà essere concesso solo nei limiti in cui la stessa venga ritenuta utile e necessaria.

In caso di lavori di carattere straordinario, di fronte al rifiuto da parte dell'assemblea che nega il rimborso, l'amministratore potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria affinché venga riconosciuta l'urgenza dell'intervento e con essa il diritto a essere rimborsato.

L'amministratore, entro il margine di azione dalla legge consentito non può essere obbligato personalmente al pagamento delle spese mirate a garantire la tutela e sicurezza dello stabile.
Egli ha agito pur sempre in rappresentanza del condominio e sarà quest'ultimo a dover sostenere la spesa.

Nell'ipotesi di lavoro eseguibile a più riprese, l'amministratore dovrà dare avvio unicamente alla parte dell'opera strettamente necessaria (ad esempio solo una parte del tetto sta per crollare).
La restante parte dei lavori dovrà essere approvata dall'assemblea in via preventiva.

Lavori urgenti: cosa può fare il singolo condomino?

Qualora si rendano necessari dei lavori di manutenzione straordinaria e l'amministratore non vi provveda o l'assemblea non possa essere convocata in tempi ristretti, il singolo condomino potrà interessarsi alla questione, chiamando direttamente una ditta affinché provveda alle opere necessarie. Il condomino in questi casi dovrà anticipare le spese occorrenti.


Vediamo cosa prevede il codice civile al riguardo. In base all'articolo 1134 il condomino ha diritto di essere rimborsato per le spese sostenute assumendo la gestione del condominio, solo ove si tratti di spese urgenti. Si pensi alla rottura di un tubo che provoca delle infiltrazioni in vari appartamenti.

Esclusivamente nel caso in cui la riparazione o manutenzione sia indifferibile il condomino potrà attivarsi. Negli altri casi dovrà attendere la convocazione e la delibera assembleare.
Ove sussistano gli estremi per un intervento in via autonoma, nel caso in cui il rimborso gli venisse negato, potrà agire davanti ad un Giudice ma sarà lui a dover fornire la prova del carattere urgente e indifferibile del lavoro avviato.