Lavori straordinari e compenso dell'amministratore di condominio

L'amministratore di un condominio, anche dopo l'entrata in vigore della così detta riforma, ha diritto ad un compenso extra rispetto a quello indicato al momento dell'accettazione della nomina, solamente se esso è concordato con l'assemblea ed è chiaramente specificato fin dall'inizio.

In mancanza di accordo in tal senso ogni attività ulteriore rispetto a quella specificamente elencata deve considerarsi compresa nella voce di compenso generale indicata nel preventivo.

Questa, in sostanza, il cuore di una decisione resa nel marzo del 2012 dal Tribunale di Foggia riletta alla luce delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012 (la riforma del condominio).

Rapporto amministratore-condominio

Per lunghi anni, è stato affermato che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Il nuovo art. 1129, quindicesimo comma, c.c. specifica che per quanto in esso non previsto, al rapporto tra amministratore e condominio si applicano le norme dettate in tema di mandato.

L'amministratore, quindi, dev'essere considerato il mandatario dei condomini, ossia colui che nel loro interesse svolge attività di gestione delle parti comuni dell'edificio.

In quanto mandatario, ai sensi degli artt. 1135 e 1709 c.c., l'amministratore ha diritto ad essere retribuito.

In tal senso si è più volte espressa la Corte di Cassazione, secondo la quale i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).

Determinazione del compenso dell'amministratore

Come decidere quanto deve guadagnare l'amministratore?

In assenza di tariffari di riferimento, il compenso dell'amministratore è determinato in base agli usi locali (la cui raccolta ed aggiornamento è operata dalle Camere di Commercio) o, in mancanza, dal giudice.

La riforma del condominio ha introdotto in materia degli elementi di maggiore chiarezza nei rapporti tra le parti.

L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., infatti, specifica che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Compenso extra tra presente e passato

Quindi a partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio), se il compenso non è chiaramente determinato fin dall'inizio la nomina è nulla; ne consegue che se l'amministratore non abbia specificato alcunché in merito ad eventuali ulteriori remunerazioni in relazione a lavori di manutenzione straordinaria, non possa poi pretendere un extra per l'attività prestata in relazione ad essi.

Ed in passato? Che cosa accadeva?

Leggendo una sentenza del Tribunale di Foggia, resa nel marzo del 2012, si può notare come la situazione è cambiata di poco e se un cambiamento c'è stato, esso è andato nella direzione della trasparenza degli accordi.


Secondo il Tribunale pugliese, infatti, il mandato conferito all'amministratore non comprende solamente gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento, così come stabilito dall'art. 1708 c.c.

In questo contesto, pertanto, il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea.

In difetto di tale delibera non può essere legittimamente pretendibile dal momento che, l'esecuzione dei lavori straordinari, rientra tra gli adempimenti prescritti dalla legge ex articolo 1130, n. 4 (Trib. Foggia 8 marzo 2012).