Lavori straordinari e compenso dell'amministratore di condominio

NEWS DI Condominio19 Gennaio 2014 ore 10:53
Nel caso in cui vengano deliberati interventi di manutenzione straordinaria, l'amministratore ha diritto ad ulteriori compensi solo se preventivamente concordati.

Lavori straordinariL'amministratore di un condominio, anche dopo l'entrata in vigore della così detta riforma, ha diritto ad un compenso extra rispetto a quello indicato al momento dell'accettazione della nomina, solamente se esso è concordato con l'assemblea ed è chiaramente specificato fin dall'inizio.

In mancanza di accordo in tal senso ogni attività ulteriore rispetto a quella specificamente elencata deve considerarsi compresa nella voce di compenso generale indicata nel preventivo.

Questa, in sostanza, il cuore di una decisione resa nel marzo del 2012 dal Tribunale di Foggia riletta alla luce delle novità introdotte nel codice civile dalla legge n. 220/2012 (la riforma del condominio).


Rapporto amministratore-condominio


Per lunghi anni, è stato affermato che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Il nuovo art. 1129, quindicesimo comma, c.c. specifica che per quanto in esso non previsto, al rapporto tra amministratore e condominio si applicano le norme dettate in tema di mandato.

L'amministratore, quindi, dev'essere considerato il mandatario dei condomini, ossia colui che nel loro interesse svolge attività di gestione delle parti comuni dell'edificio.

In quanto mandatario, ai sensi degli artt. 1135 e 1709 c.c., l'amministratore ha diritto ad essere retribuito.

In tal senso si è più volte espressa la Corte di Cassazione, secondo la quale i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).


Determinazione del compenso dell'amministratore


CompensoCome decidere quanto deve guadagnare l'amministratore?

In assenza di tariffari di riferimento, il compenso dell'amministratore è determinato in base agli usi locali (la cui raccolta ed aggiornamento è operata dalle Camere di Commercio) o, in mancanza, dal giudice.

La riforma del condominio ha introdotto in materia degli elementi di maggiore chiarezza nei rapporti tra le parti.

L'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., infatti, specifica che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.


Compenso extra tra presente e passato


Quindi a partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio), se il compenso non è chiaramente determinato fin dall'inizio la nomina è nulla; ne consegue che se l'amministratore non abbia specificato alcunché in merito ad eventuali ulteriori remunerazioni in relazione a lavori di manutenzione straordinaria, non possa poi pretendere un extra per l'attività prestata in relazione ad essi.

Ed in passato? Che cosa accadeva?

Leggendo una sentenza del Tribunale di Foggia, resa nel marzo del 2012, si può notare come la situazione è cambiata di poco e se un cambiamento c'è stato, esso è andato nella direzione della trasparenza degli accordi.

Secondo il Tribunale pugliese, infatti, il mandato conferito all'amministratore non comprende solamente gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento, così come stabilito dall'art. 1708 c.c.

In questo contesto, pertanto, il diritto dell'amministratore a percepire un compenso extra per l'attività prestata per effettuare gli adempimenti prescritti dalla legge, allorché si debbano eseguire interventi straordinari allo stabile condominiale, sussiste solo quando sia stato deliberato dall'assemblea.

In difetto di tale delibera non può essere legittimamente pretendibile dal momento che, l'esecuzione dei lavori straordinari, rientra tra gli adempimenti prescritti dalla legge ex articolo 1130, n. 4 (Trib. Foggia 8 marzo 2012).

riproduzione riservata
Articolo: Lavori straordinari e compenso dell'amministratore di condominio
Valutazione: 3.56 / 6 basato su 50 voti.

Lavori straordinari e compenso dell'amministratore di condominio: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Asti
    Asti
    Sabato 10 Gennaio 2015, alle ore 13:54
    Avv. Gallucci: Le volevo porle questo quesito, il giorno 7-1-15 è stato deliberato nomina Amm.re un intervento straordinario ( rifacimento guaina scolo acque canale sul tetto) per sospetta infiltrazione, che da ispezione con telecamera non accerta questa infiltrazione, L'amm.re inviando la copia della delibera allegava una sua lettera di preventivi di amm.ne di compensi richiedendo il 4% sui lavori straordinari é lecito :Grazie Sua risposta
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Lavori straordinari e compenso dell'amministratore di condominio che potrebbero interessarti
Amministratore e lavori straordinari

Amministratore e lavori straordinari

Condominio - L?assemblea, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1135 e 1136 c.c. è competente a deliberare sui lavori straordinari relativi alle parti
Fondo per lavori di manutenzione straordinaria e decreto Destinazione Italia

Fondo per lavori di manutenzione straordinaria e decreto Destinazione Italia

Manutenzione condominiale - Il decreto destinazione Italia, d.l. n. 145 del 2013, ha introdotto delle modifiche relative alla costituzione del fondo per lavori straordinari in condominio.
Manutenzione straordinaria urgente e ruolo dell'amministratore

Manutenzione straordinaria urgente e ruolo dell'amministratore

Condominio - Amministratori di condominio state attenti a ciò che dite alle imprese!Nel caso di lavori di manutenzione straordinaria urgenti

Assemblea condominiale e la ratifica delle scelte dell'amministratore

Condominio - L'assemblea condominiale è il centro nevralgico delle decisioni sulle parti comuni, anche quando si tratta di ratificare scelte dell'amministratore.

Lavori straordinari di notevole entità in condominio

Manutenzione condominiale - I lavori straordinari non sempre sono di notevole entità, quindi non sempre si applica la maggioranza qualificata ex art. 1136, co.4. Nel dubbio, deciderà il giudice.

Preventivo approvato e difformità dei lavori

Condominio - Il codice civile distingue due tipi d'interventi manutentivi del condominio: quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria.

Approvazione del rendiconto finale dei lavori di manutenzione

Condominio - Il rendiconto finale degli interventi di manutenzione straordinaria di notevole entità può essere approvato con la maggioranza semplice

Lavori in condominio e delibere relative ai balconi

Assemblea di condominio - L'assemblea condominiale può deliberare lavori di manutenzione della facciata dell'edificio, ma solo a determinate condizioni può decidere anche sui lavori per i balconi.

Richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria

Assemblea di condominio - È possibile distinguere due diverse tipologie di assemblea condominiale: assemblea ordinaria annuale e assemblea straordinaria. Come richiederne la convocazione?
REGISTRATI COME UTENTE
295.589 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Ristrutturazione bagno zona Roma
    Ristrutturazione bagno zona roma...
    3790.00
  • Progettazione di interni
    Progettazione di interni...
    300.00
  • Facciate condominio
    Facciate condominio...
    50.00
  • Inferriate blindate di sicurezza
    Inferriate blindate di sicurezza...
    329.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Inferriate.it
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Weber
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Kone
MERCATINO DELL'USATO
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.