Danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare: responsabilità, problematiche e soluzioni

Danni da infiltrazioni, responsabilità e spese

Chi paga le spese nel caso di danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare?

Al riguardo è necessario operare una distinzione tra lastrico solare di proprietà comune e lastrico solare in uso o in proprietà esclusiva.

Partiamo dalla prima ipotesi, che è poi la più semplice.

Norma di riferimento è l'art. 2051 c.c. che regola in casi di responsabilità per danni da cose in custodia.

Cosa dice questa norma? Essa specifica che il custode del bene è responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, eccezion fatta per l'ipotesi di caso fortuito.

La giurisprudenza, nel corso degli anni, ha chiarito che la responsabilità per danni da cose in custodia ha natura obiettiva: in sostanza il custode paga i danni in ragione della sua qualità, cioè non c'è bisogno di colpa nella causazione dell'evento.

In poche parole il custode è considerato responsabile anche se non ha cagionato volutamente il danno e anche se tale nocumento non è dipeso da negligenza (es. trascuratezza) nella custodia; il custode paga sempre, a meno che il danno non sia stato causato da un caso fortuito, ossia un evento imprevisto sottratto totalmente alla sfera di intervento del custode stesso.

In ambito condominiale, è pacifico che il condominio, cioè l'insieme dei condòmini unitamente considerati, rappresenta il custode e come tale risponde dei danni.

Se il lastrico solare condominiale causa infiltrazioni al proprietario dell'appartamento sottostante, quest'ultimo, detratta la sua quota di comproprietà, avrà diritto al risarcimento del danno subito.

Lastrico solare in uso o proprietà esclusiva e danni da infiltrazioni

Molto più complessa la situazione concernente il lastrico solare in uso esclusivo come anche quella similare del lastrico in proprietà esclusiva. La questione è assai dibattuta che il contrasto interpretativo è sfociato in una richiesta d'intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, vale a dire del massimo organo giurisdizionale in grado di fare chiarezza sulla vicenda.

Le Sezioni Unite si sono pronunciate con la sentenza n. 9449 depositata in cancelleria il 10 maggio 2016.

È utile comprendere come si è arrivati a questa pronuncia e di conseguenza quale soluzione sia stata data al contrasto sui casi di danni provenienti da lastrico solare in uso/proprietà esclusiva.

In primo luogo, nel caso di lastrico solare in uso o proprietà esclusiva, la norma di riferimento ai fini della ripartizione delle spese è l'art. 1126 c.c. il quale specifica che quando l'uso del lastrico solare – cui la giurisprudenza ha equiparato le terrazze a livello – non è comune a tutti i condomini, chi ne ha l'uso esclusivo – anche qui la giurisprudenza ha esteso l'applicazione della norma ai casi di proprietà esclusiva – è obbligato a contribuire alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico nella misura di un terzo della spesa medesima, mentre i restanti due terzi sono a carico di quei condomini cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore millesimale delle loro unità immobiliari.

Questa norma, tuttavia, non spiega a chi debba essere addebitata la responsabilità civile nel caso di danno proveniente dal lastrico.

In sostanza, che cosa accade se l'unità immobiliare di un condomino cui questa parte di proprietà esclusiva funge da copertura è oggetto, ad esempio, d'infiltrazioni?

La questione è stata ampiamente dibattuta fino al 1997, anno in cui, come spesso accade in materia di condominio, si è resa necessaria una pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione per risolvere il contrasto.

Due le tesi che si contendevano il campo:

a) da un lato chi sosteneva che l'unico responsabile fosse il titolaredel diritto d'uso esclusivo o di proprietà del lastrico;

b) dall'altra parte chi invocava la responsabilità del condominio.

Prevalse quest'ultima tesi e la Corte di Cassazione ebbe modo di affermare che siccome il lastrico solare dell'edificio assolve alla funzione di copertura dello stabile, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, anche se questo appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini, chiaramente, specificò la Corte, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Stando così le cose, chiosarono gli ermellini individuando la norma sulla quale era fondata la loro presa di posizione, «i danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare all'appartamento sottostante, deteriorato per difetto di manutenzione, devono essere risarciti da tutti i condomini interessati, ossia quelli individuati dall'art. 1126 c.c. secondo le proporzioni stabilite in questa norma» (Cass. SS.UU. 29 aprile 1997 n. 3672).

Nonostante questa presa di posizione, non sono mancate successivamente pronunce giurisprudenziali difformi, ossia dei pronunciamenti che hanno visto nel danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare un titolo di responsabilità differente dall'obbligo di manutenzione di cui all'art. 1126 c.c.

In buona sostanza, il secondo intervento delle Sezioni Unite nel 2016 dopo quello reso nel lontano 1997, si è reso necessario perché la tesi dell'applicazione dell'art. 1126 c.c. quale titolo di responsabilità contrastava con chi lo considerava solamente un criterio di ripartizione delle spese e propendeva per l'applicazione dei danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.) con responsabilità diretta ed oggettiva del condomino o del condominio a seconda della causa del danno.

Che cosa hanno affermato le Sezioni Unite con la sentenza n. 9449?

Come sovente accade, la pronuncia risolutiva del contrasto ha soppesato i due orientamenti traendone gli spunti a suo modo di vedere pregnanti e corretti.

Gli ermellini hanno operato una distinzione tra ruolo dell'usuario o proprietario esclusivo e condominio, rimarcando l'importanza dei due ruoli in relazione alla normativa vigente.

L'utilizzatore (o proprietario) esclusivo ha sempre un obbligo di custodia derivante dalla sua posizione rispetto alla cosa (il lastrico o terrazzo a livello) e quindi su di esso grava una responsabilità (diretta ed obiettiva) per danni da cose in custodia.
Tuttavia, ha proseguito la Corte nel proprio ragionamento, la funzione di copertura dell'edificio (o di parte di esso) del lastrico solare fa sì che non si possa ignorare l'obbligodi intervento del condominio che riscontro anche nella particolare disciplina di ripartizione della spesa per gli interventi di manutenzione prevista dall'art. 1126 del codice civile.

Come arrivare ad una conclusione chiara e precisa?

Secondo le Sezioni Unite dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso (o proprietà) esclusiva – fermi restando i casi di differenti responsabilità – risponde sia l'utilizzatore ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in quanto obbligato all'attività di manutenzione ai sensi degli artt. 1130-1135 c.c. In assenza di prova sulla responsabilità esclusiva dell'uno o dell'altro, afferma la Corte, la responsabilità tra le parti andrà ripartita ai sensi dell'art. 1126 c.c. e quindi addossando un terzo della spesa all'utilizzatore del lastrico ed i restanti due terzi ai proprietari delle unità immobiliari da esso coperte.

In sostanza chi subisce un danno da infiltrazioni può citare in giudizio il proprietario o utilizzatore esclusivo, quale custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. e questi a sua volta potrà chiamerà in causa il condominio e laddove non sia riscontrabile una prova di esclusiva responsabilità dell'uno o dell'altro, la spesa dovrà essere ripartita tra tutti ai sensi dell'art. 1126 c.c.

Lastrico solare e danni da infiltrazioni durante l'esecuzione dei lavori

Che cosa accade, invece, se i danni si verificano mentre l'impresa affidataria dei lavori di manutenzione sta provvedendo a re-impermeabilizzare il lastrico solare?
Chi è responsabile?

Alla domanda, in sostanza, ha risposto il Tribunale di Nola con una sentenza del 3 marzo 2014.

Il caso: un condomino faceva causa all'impresa esecutrice di opere manutentive del lastrico e al condominio, perché la sua abitazione aveva subito danni da infiltrazioni durante l'esecuzione di tali lavori.

In pratica, secondo il condomino, l'impresa non aveva utilizzato tutti gli accorgimenti necessari a evitare che durante l'esecuzione dei lavori – esattamente nel momento in cui era stato tolto il vecchio strato impermeabilizzante per essere sostituito con uno nuovo – l'appartamento sottostante (la sua unità immobiliare) subisse dei danni, danni poi effettivamente patiti a causa delle precipitazioni, avvenute in quei giorni.

Il condomino chiedeva la condanna dell'impresa, per la responsabilità nell'esecuzione delle opere, e del condominio, quale committente, per aver scelto un'impresa poco professionale (in terminologia giuridica per culpa in eligendo).

L'impresa affermava, salvo poi essere smentita dalla CTU, che le infiltrazioni erano già presenti prima dell'inizio dei lavori; il condominio respingeva ogni contestazione mossagli.

Il Tribunale campano ha condannato l'impresa al risarcimento del danno e mandato esente il condominio da ogni responsabilità.

Motivo: in questo caso il condominio non aveva scelto l'impresa in modo poco diligente (mancanza in capo alla compagine della così detta culpa in eligendo).

Qualcuno, però, potrebbe obiettare che v'è stata una culpa in vigilando, ossia una carenza di attenzione da parte del condominio che, quale committente, deve comunque verificare l'attività dell'appaltatore in relazione all'incarico affidatogli o quanto meno per l'improvvida decisione di fare eseguire i lavori durante la stagione autunnale.

Nel caso di specie non ricorreva nemmeno questa ipotesi.

In particolare, rispetto alla scelta della stagione nella quale eseguire i lavori il Tribunale campano ha affermato che non è configurabile una corresponsabilità del Condominio con l'impresa esecutrice dei lavori per avere contrattualmente previsto l'esecuzione dell'opera nel periodo autunnale (notoriamente piovoso); è scritto in sentenza che tale scelta, non è di per sè ragione sufficiente per muovere un addebito di colpa al committente, ove si consideri che l'adozione, da parte dell'appaltatore incaricato del rifacimento di un «terrazzo condominiale, delle normali misure precauzionali, come la collocazione degli opportuni manti impermeabili, vale a prevenire gli effetti della pioggia, normalmente più copiosa in quel periodo, e quindi a neutralizzare la scelta del periodo di esecuzione del contratto, tra l'altro imposta dalla necessità di ovviare al più presto alle infiltrazioni lamentate dagli occupanti il sottostante appartamento» (Cass. 17 febbraio 2012, n. 2363 in Trib. Nola 3 marzo 2014).