Lastrico solare in condominio: che cos'è, di chi è e chi paga la manutenzione

Funzione e proprietà del lastrico solare

La funzione ineliminabile del lastrico solare è quella di copertura dello stabile; esso è un elemento fondamentale che completa l'edificio condominiale.

Al di là di questa elementare definizione, le tematiche di maggiore interesse connesse al lastrico solare sono quelle inerenti la sua proprietà e di conseguenza la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione.

Partiamo dai profili relativi alla proprietà; l'art. 1117 c.c. indica, tra le parti che devono essere considerate di proprietà comune, i lastrici solari.

Per non considerare di proprietà comune, le cose, le parti o gli impianti, devono ricorrere, alternativamente, due elementi:

a) gli atti d'acquisto o il regolamento contrattuale devono affermare espressamente che un bene è di proprietà solo di un condomino o di più condomini ma non di tutti (è questo il senso dell'inciso se il contrario non risulta dal titolo contenuto nell'art. 1117 c.c.);

b) quel determinato bene, per le proprie caratteristiche intrinseche correlate a quelle dell'edificio, non è considerabile quale parte accessoria e funzionale al godimento delle parti di proprietà esclusiva dello stabile.

Nel caso del lastrico solare, per le considerazioni fatte all'inizio, è evidente che solo l'atto d'acquisto possa far sì che lo stesso non sia considerabile proprietà comune a tutti o quanto meno a un gruppo di condòmini (è il caso del così detto condominio parziale).

Al riguardo, nel qual caso s'incorresse in una fattispecie del genere, si parlerebbe di lastrico solare di proprietà esclusiva.

La legge non disciplina espressamente questa fattispecie ma la Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare, in più occasioni, che in casi del genere si applica l'art. 1126 c.c. dedicato al lastrico solare in uso esclusivo, ossia a quei casi in cui il lastrico, pur essendo di proprietà condominiale, sia dato in uso a uno o a un gruppo di condomini.

La proprietà condominiale o esclusiva del lastrico solare o la riserva di uso esclusivo incide sulla ripartizione delle spese per la sua manutenzione e ricostruzione.

Spese per la riparazione del lastrico solare

Gli atti d'acquisto, si diceva in precedenza, possono riservare l'uso del lastrico a uno solo o a un gruppo di condomini.

In tal caso muta il criterio di ripartizione delle spese in ragione dell'utilizzazione più intensa che gli usuari possono fare. La giurisprudenza, di merito e di legittimità, ha chiarito che la norma è applicabile anche nel caso di lastrico di proprietà esclusiva, stante la sua funzione di copertura dell'intero stabile.

L'art. 1126 c.c. dettato per disciplinare la ripartizione delle spese per le riparazioni e la ricostruzione del lastrico afferma:

«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.» .

In pratica, nei casi disciplinati dalla norma, bisogna accertare materialmente chi possiede un appartamento al di sotto del lastrico solare e di conseguenza imputargli, in ragione di una quota corrispondente al valore millesimale della sua unità immobiliare, un terzo della spesa occorsa per gli interventi manutentivi.

Che cosa accade se il lastrico è di proprietà comune ma per la particolare conformazione dello stabile copre solamente alcune unità immobiliari?

Ci si è posti la domanda, di non poco conto per ciò che concerne la ripartizione delle spese, perché non era del tutto chiaro se l'art. 1126 c.c. trovasse applicazione solamente al ricorrere di entrambi i requisiti in esso indicati, oppure se potesse essere applicato anche quando pur di uso comune a tutti servisse da copertura solo ad una parte dei condomini.

Si è occupata della vicenda la Corte di Cassazione, la quale ha affermato che «tale tesi è in chiaro contrasto con l'art. 1126 c.c., in quanto il presupposto per l'applicabilità di tale norma è che un condomino abbia l'uso esclusivo del lastrico solare, [...], né ai fini dell'applicabilità della norma in questione è sufficiente la presenza solo dell'altra condizione prevista dalla stessa e cioè il fatto che il lastrico solare non serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il condominio»(così Cass. 20 marzo 2009 n. 6889).

Se il condominio ha più lastrici solari, ogni proprietario sarà tenuto a partecipare solamente alle spese per quel lastrico dal quale trae utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Come ha specificato la Corte di Cassazione, «il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. trova applicazione nei casi di lastrico in uso o proprietà esclusiva a un condomino (o a un gruppo di condòmini) sempre che la necessità dell'intervento manutentivo non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino; in tal caso, infatti, si configurerebbe una responsabilità per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c.» (cfr. in tal senso Cass. 17 gennaio 2011 n. 941).

In sostanza, purché il danno non sia stato causato dal proprietario o dall'usuario, tutti i condomini dovranno contribuire alle spese necessarie per gli interventi conservativi, nella misura indicata dalla norma in esame.

Rinuncia all'uso del lastrico solare

È possibile rinunciare all'utilizzazione esclusiva del lastrico solare?

Se sì, quali sono le dirette conseguenze di quest'atto?

E infine: in che forma dev'essere espressa la rinuncia?

Partiamo da un dato certo: stiamo parlando del diritto reale di godimento su cosa altrui disciplinato dall'art. 1021 c.c.

In ambito condominiale è usuale che il diritto d'uso esclusivo del lastrico solare sia concesso, per forza, ai proprietari dei piani attici, o per scelta, ai proprietari degli ultimi piani rispetto a esso sottostanti.

In questo contesto, la prima conclusione che possiamo trarre è la seguente: il proprietario dell'attico, il quale rappresenta l'unico accesso, non può rinunciare all'uso di quel bene, perché sarebbe impossibile. La conseguenza, quindi, è che solamente chi è utilizzatore esclusivo di un lastrico, che può, a rinuncia all'uso avvenuta, tornare a essere utilizzato liberamente da tutti i condomini, ha la possibilità di rinunciarvi.

Le conseguenze della rinuncia sono di due tipi:

a) in materia di responsabilità;

b) in ordine alla ripartizione delle spese.

Quanto al primo punto è evidente che la ri-espansione del diritto di proprietà (in questo caso condominiale) porti una totale responsabilizzazione dei condomini senza che si possa chiamare in causa l'utilizzatore per eventuali, sue, negligenze nella conservazione.

Quanto alla ripartizione delle spese, la Cassazione ha avuto modo di specificare che se cessa il godimento particolare, il quale, di conseguenza, si trasferisce a tutti ai condomini, è logico che si estingua anche l'obbligo di pagamento della quota delle spese che la legge ricollega a tale godimento (Cass. 10 aprile 1996 n. 3294).

Insomma, la ripartizione dei costi di manutenzione deve tornare quella classica ai sensi dell'art. 1123 c.c., salvo diverso accordo tra tutti i condomini. Quanto alla forma della rinuncia, essa deve essere scritta e trascritta presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari.

Le stesse conclusioni possono essere raggiunte anche in relazione al lastrico solare di proprietà esclusiva, con una differenza: in tal caso è necessario un contratto (anche una donazione) con la quale il condomino trasferisce il diritto di proprietà a tutti gli altri condòmini.

Possibile la trasformazione del tetto in lastrico solare?

Tetto e lastrico solare: alzi la mano chi tra i proprietari dell'ultimo piano di un edificio in condominio non ha mai pensato (o magari non l'ha fatto) a trasformare parte o tutto il tetto in lastrico a suo uso esclusivo.

Questa pratica, come ci insegna la giurisprudenza, nel suo consolidato orientamento, come si è soliti dire in gergo tecnico, è illegittima. Vediamo perché.

Non è raro imbattersi in sentenze (che rappresentano il consolidato orientamento in materia) nelle quali si legge che la modificazione di una parte del tetto condominiale in terrazza a proprio uso esclusivo da parte del proprietario dell'edificio deve essere considerata illecita per violazione dell'art. 1102 c.c.

Secondo la Cassazione, in tali ipotesi non si tratta di modifiche mirate al migliore godimento della cosa comune, quanto «piuttosto di un'appropriazione di una parte dell'edificio (tetto) che a seguito della trasformazione è sottratto a ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condòmini (cfr. in tal senso Cass. 5 giugno 2008 n. 14950; Cass. 12 marzo 2007 n. 5753, Cass. 16 novembre 2006 n. 24414)».

In buona sostanza, chi trasforma il tetto comune in lastrico solare a suo uso esclusivo si appropria di un bene comune (con tutto E se dalla trasformazione non discende un appropriazione esclusiva?

Insomma se trasformando il tetto in lastrico resta impregiudicata la possibilità di utilizzo da parte di tutti i condòmini?

Anche in simile ipotesi potremmo trovarci dinanzi a una modificazione illegittima, poiché l'art. 1102 c.c. non consente le modificazioni che possano alterare il decoro architettonico dell'edificio.

In definitiva, l'unico modo per essere certi al 100% di non andare incontro a contestazioni è quello di ottenere il consenso scritto da parte di tutti gli interessati, vale a dire da parte di tutti i condomini; un vero e proprio contratto con quale si cede la proprietà o quanto meno l'uso esclusivo del tetto o di una sua parte.

Con tutti gli annessi e connessi legati all'opportunità di trascrizione di tale accordo.