La trascrizione degli atti d'acquisto

Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento di proprietà di una determinata cosa, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale, a produrre tra le parti il trasferimento o la costituzione, è sufficiente il consenso. Ma può darsi che taluno, con una mirata azione fraudolenta, alieni la stessa cosa a più persone o costituisca lo stesso diritto a favore di più soggetti a breve distanza di tempo dal primo.

In questi casi come si risolve il problema?

Per le cose mobili non registrate, di modesto valore venale o commerciale, è preferito il possessore di buona fede che l'ha avuto attraverso il ritrovamento o lasciato in custodia per un certo tempo e mai più rivendicato dal proprietario.

Per gli immobili (abitazioni, negozi, depositi, capannoni, ecc.) e per quelli mobili registrati (navi, automobili, motocicli, aeromobili, ecc.) il riferimento è l'art. 815 del c.c., la cui valenza è data a chi ha eseguito per prima la trascrizione.

Che cos'è la trascrizione?

La trascrizione è un mezzo con il quale, mediante l'inserzione del trasferimento o della costituzione del diritto in pubblici registri si attua la pubblicità dell'acquisto o della costituzione del diritto, assicurando a chi l'ha compiuta la preferenza rispetto a chi l'ha omessa o l'ha compiuta successivamente.

Possono avvenire anche più trascrizioni per lo stesso bene, quando il rogito viene stipulato da roganti non iscritti al collegio territoriale del cespite da alienare. In questo caso il notaio registra sia nel proprio distretto di competenza che alla Conservatoria dei RR.II. dove è posto l'immobile.

Un esempio: la vendita di una abitazione ubicata nel comune di Savona e l'atto di trasferimento avviene presso lo studio di un notaio operante nel collegio notarile di Genova.

È ovvio che il rogante registrerà sia a Genova, sede di stipula, che a Savona luogo dove si trova l'immobile oggetto di trasferimento.

Quali sono i limiti della trascrizione?

Questa pubblicità ha effetto dichiarativo e non costitutivo: essa serve a rendere noto ai terzi l'acquisto e non già a creare un diritto che prima non esisteva; si limita a dare la prevalenza al trasferimento rispetto a chi non ha trascritto, ma non sana gli eventuali vizi del titolo.

Se l'alienante è il possessore e non il proprietario del bene compravenduto, la trascrizione non impedisce, in alcun modo, l'azione rivendicativa della titolarità del bene da parte del proprietario vero; se la volontà dell'alienante è viziatamente dolosa, la trascrizione non impedisce assolutamente l'annullamento dell'atto.

Da quanto detto, si comprende agevolmente quale sia l'utilità pratica della trascrizione.

Quale è la forza della trascrizione?

Da un lato, se nessuna trascrizione risulta a carico dell'attuale proprietario, chi ha intenzione di acquistare è certo che non gli potrà mai essere opposta alcuna azione contro l'alienazione, perché essa sarebbe inefficace nei suoi confronti dopo la trascrizione dell'atto di acquisto; dall'altro, per il principio della continuità della trascrizione, egli però, deve preoccuparsi che siano trascritti anche gli atti anteriori di trasferimento, attraverso i quali il bene è pervenuto al venditore.

Per produrre, infatti, gli effetti che sono propri alla trascrizione, occorre per la continuità storica, che vi sia una serie ininterrotta di trascrizioni, comunque non meno dell'ultimo ventennio per mettere al riparo l'acquirente da una qualsivoglia azione rivendicativa.

A quale azione rivendicativa può aprire le porte la trascrizione?

Come abbiamo già detto in precedenza, la trascrizione ha solo effetto dichiarativo. Eccezionalmente, in qualche caso, ha efficacia costitutiva: tra essi il più importante è quello dell'usucapione abbreviata o decennale, la cui decorrenza è fondamentale per l'azione di rivendicazione della proprietà o del diritto reale di godimento. Perché tale usucapione si compia, occorrono due fondamentali requisti: la buona fede dell'acquirente e la trascrizione del titolo di acquisto.