Servitù di parcheggio

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La servitù di parcheggio non è una vera e propria servitù perché l'utilità connessa all'esercizio del diritto non è direttamente riferibile al fondo dominante.
02 Ottobre 2012 ore 20:07
Avv. Alessandro Gallucci

Servitù di parcheggioNon è raro, anzi tenendo conto del numero dei contenziosi, è frequente che le persone litighino per i parcheggi.


Non parliamo solamente degli alterchi per i posti liberi sulla pubblica via ma anche delle zone di sosta di pertinenza delle abitazioni private.


Proprio in queste ultime circostanze emerge, sovente, l'affermazione di qualche condomino: Non mi si può negare di parcheggiare dopo tutti questi anni, io ho acquisito una servitù di parcheggio!


Quasi sempre tale diritto sarebbe acquisito per usucapione ma non manca chi la reclama sulla base di specifici accordi, magari intercorsi con precedenti proprietari.


È possibile acquisire una servitù di parcheggio?


Prima di rispondere vale la pena fornire alcune informazioni di carattere generale.



La servitù prediale



Ai sensi dell'art. 1027 c.c.:


La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.


In questo contesto sono due gli elementi fondamentali:


a) l'altruità di un fondo rispetto ad un altro;


b) l'utilità specificamente riferita al fondo e non al suo proprietario.


Quest'ultimo elemento, anche e soprattutto in relazione alla servitù di parcheggio, merita particolare attenzione.



La nozione di utilitas



Servitù di parcheggioSecondo la Cassazione, che è intervenuta sulla materia il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo. (Nella specie, la S.C., enunciando il principio di diritto di cui in massima, ha confermato la sentenza del giudice di merito con la quale era stata esclusa la natura di servitù in relazione ad un passaggio sul fondo che si pretendeva servente esercitato da parte del proprietario del fondo finitimo al fine esclusivo di attingere acqua presso una fonte sita in altra località, di proprietà di terzi, e priva di qualsivoglia capacità irrigua o di destinazione all'approvvigionamento idrico del fondo predetto) (Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).


Detto più semplicemente: l'utilità dev'essere direttamente riferibile al fondo e non al suo proprietario.


Ai fini che ci occupano il contesto generale è sufficientemente chiaro.




Diritto e non servitù di parcheggio



Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, seguito dall'unanime dottrina, una persona può reclamare la proprietà dell'area sulla quale parcheggia, eventualmente agire per difendere tale asserito diritto ma non può mai invocare una servitù di parcheggio.


Una recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce il perché.


Si legge nel provvedimento degli ermellini che il parcheggio di autovetture su di un'area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (Cass. n. 8137 del 2004).

Ed ancora, si è chiarito che il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette servitù irregolari), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest'ultimo, sì che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell'ambito del diritto d'uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l'affitto o il comodato.

Posto autoIn entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall'avente diritto con il nuovo proprietario del bene asservito.
(Nella specie, il giudice di merito aveva qualificato come costitutiva di una duplice servitù, di passaggio e di parcheggio, una convenzione tra privati con la quale il venditore di un appartamento aveva altresì concesso all'acquirente, in sede di stipula dell'atto pubblico di alienazione, il diritto d'uso di uno scantinato al fine di parcheggiarvi un'autovettura - nonché il diritto di passaggio sull'area che ne consentita l'accesso -, diritto non riconosciuto, in seguito, dagli eredi dello stesso venditore. La S.C., nel cassare la pronuncia, ha sancito il principio di diritto di cui in massima) (Cass. n. 190 del 1999)
(Cass. 13 settembre 2012, n. 15334).


Per rispondere alla domanda che ci si è posti in principio, è possibile affermare: non esiste una servitù di parcheggio in quanto il diritto di parcheggiare, che può comunque esistere sotto altre forme, difetta del requisito della realtà, ossia riguarda specificamente il proprietario della macchina e non una sua proprietà ed il fondo su cui si esercita.

riproduzione riservata
Articolo: Servitù di parcheggio
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Servitù di parcheggio: Commenti e opinioni


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  • Antonio
    Antonio
    Venerdì 3 Giugno 2016, alle ore 17:44
    Tredici anni fa ho acquistato un appartamento e da allora ho sempre parcheggiato nel viale sotto casa.

    Siccome adesso i posti auto scarseggiano, i proprietari del viale vorrebbero suddividersi i posti solo tra di loro.

    Possono vietarmi di parcheggiare ?

    Se si, sarei comunque costretto a partecipare alle spese di gestione del viale  (illuminazione,manutenzione) ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Antonio
      Lunedì 6 Giugno 2016, alle ore 16:06
      Se il viale non è anche tuo, non potrai parcheggiare ma non dovrai nemmeno partecipare alle spese.
      rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Mercoledì 24 Ottobre 2012, alle ore 18:53
    Per Silvana: Potreste reclamare l'usucapione della proprietà ma la questione andrebbe valutata nello specifico e con molta attenzione (es. se la strada è pubblica non può avanzarsi tale diritto).
    rispondi al commento
  • Silvana
    Silvana
    Mercoledì 24 Ottobre 2012, alle ore 16:09
    Salve, da 27 anni parcheggiamo io e gli altri condomini in una strada che era chiusa, ora la stanno aprendo perchè hanno costruito.
    In questo modo non avremo più la possibilità di parcheggiare sotto casa, si può parlare di acquisizione di diritto dopo tutti questi anni e fare qualcosa ? Specifico che abito in un paese in provincia di Roma. Ringrazio.
    rispondi al commento
  • Carlo Lauro
    Carlo Lauro
    Martedì 23 Ottobre 2012, alle ore 17:15
    Nel cotratto di un appartamento i costruttori/proprietari trascrissero nel contratto di alcuni degli acquirenti la seguente formula secondo cui l'acquirente aveva per se e i suoi aventi causa il diritto di posteggiare un'auto in un idoneo posto indicato dagli stessi proprietà.
    Di che tipo di diritto si parla? Possesso, servitù, altro?
    Tale diritto è trasmissibile agli eredi dell'aquirente o trasmissibile con la vendita dell'appartamento?
    rispondi al commento
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