Box auto in condominio: spese interne a carico del solo proprietario

Le parti comuni del condominio

Come si sa vivere in condominio, dove si condividono spazi comuni tra gli occupanti, non è sempre così pacifico soprattutto laddove si tratti di mettere mani alle tasche per partecipare alla suddivisione della spese (ristrutturazione, pulizie condominiali, manutenzioni varie, ecc.).
In primis è utile circoscrivere quali sono le parti comuni così come intese dal nostro legislatore.


Nel dettaglio per tali si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall'esistenza di più proprietari. Si tratta degli spazi indicati all'art. 1117 del codice civile, dove è stabilito che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
   
   
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
   
   
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
   
   
   

I criteri di suddivisione delle spese condominiali

A regolamentare i criteri di suddivisione delle spese condominiali ci pensa il successivo art. 1123 dello stesso c.c. in cui espressamente è sancito che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.


Ci sono poi criteri di ripartizioni specifici previsti per alcuni degli spazi condivisi.
Ad esempio, ai sensi dell'art. 1124 del c.c. le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Per quanto riguarda invece le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (art. 1125 c.c.). Ad ogni modo l'applicazione di tali criteri generali va valutata caso per caso poiché occorre anche considerare come il condomino goda degli spazi condivisi.

È quindi, sempre, opportuno rifarsi a quello che è il regolamento condominiale.

La proprietà del solo box auto

Un discorso particolare riguarda i proprietari di box auto che si trovano nell'edificio o comunque nel perimetro condominiale.

Possono avere diversi casi: può esserci chi nel condominio è proprietario sia di unità immobiliare sia del box auto; oppure chi è proprietario solo di un box auto che si trovi nelle fondamenta dell'immobile condominiale (quindi è parte integrante di esso) oppure in uno spazio esterno (ad esempio il posto auto presente nel cortile condominiale).

Una cosa certa è che per quel che riguarda le spese che interessano la parte interna del box auto (ad esempio tinteggiatura pareti interne, installazione pavimentazione interna, pulizia interna, ecc.) sono oneri che competono esclusivamente al proprietario stesso poiché l'interno del box non è uno spazio condiviso con altri condomini ma è proprietà privata.

Discorso diverso invece vale per quanto riguarda la partecipazione alle spese condominiali. Nel caso in cui quindi, ad esempio, un soggetto è proprietario del solo box auto e questi è parte integrante del condominio, occorre partecipare alle spese in funzione dei servizi di cui si fruisce per accedere al box (cancello, scale condominiali, ecc.).


In tali casi il criterio di partecipazione è in genere rinvenibile dal regolamento condominiale oppure da quanto deliberato in assemblea. Per quanto riguarda poi la partecipazione alle altre spese di manutenzione ordinaria (tinteggiatura della facciata, ecc.), ossia opere necessarie per mantenere l'esistenza e la stabilità dell'immobile condominiale di cui il box auto fa parte, questi parteciperà in funzione dei millessimi di proprietà condominiale (egli è proprietario, comunque, di un bene che fa parte dell'edificio condominiale).

In caso contrario, cioè quando il posto auto si trova separato dall'edificio condominiale, il proprietario del solo box dovrà partecipare alle sole spese relative ai servizi necessari per accedervi nonché a quelle indispensabili per mantenere esistente e stabile la parte attraverso cui accede al bene di sua proprietà.

Ad ogni modo, è sempre consigliabile consultare il regolamento condominiale.