Come intestare un immobile in nome altrui

Intestazione di un immobile in nome altrui: guida giuridica e soluzioni operative

Nel linguaggio giuridico, l'intestazione di un immobile a nome di un’altra persona non comporta un mero e semplice cambiamento di intestazione catastale.

Trattasi infatti di uno strumento che implica una serie di operazioni, tutte con effetti patrimoniali rilevanti e che richiedono l’inquadramento corretto, sia civilistico che fiscale.

Spesso alla base vi è un intento di liberalità, ovvero il desiderio di arricchire un terzo senza ricevere nulla in cambio.

È il caso tipico del genitore che decide di acquistare un’abitazione per il figlio.

Di seguito cerchiamo di capire quali sono gli strumenti giuridici per realizzare questo obiettivo, quali le implicazioni fiscali, e in particolare modo, come evitare futuri contenziosi tra eredi.

Intestazione immobile a terzi - Getty Images

Scegliere il percorso più adatto dipende da vari fattori: l’assetto patrimoniale del donante, le esigenze del donatario, la volontà di evitare futuri contenziosi tra possibili eredi e, non da ultimo, l’impatto delle imposte.

Il significato di intestare un immobile a un’altra persona

Nel momento in cui un soggetto acquista un immobile, ma desidera che la proprietà venga formalmente attribuita a un’altra persona, si parla in genere di donazione indiretta.

C'è una differenza sostanziale con la donazione diretta, la quale si pone in essere attraverso un atto pubblico notarile in cui il donante trasferisce la titolarità del bene già proprio al donatario.

Nel caso di specie della donazione indiretta, invece, il donante interviene nella fase dell’acquisto, pagando il prezzo al venditore oppure fornendo al futuro acquirente i mezzi finanziari necessari.

In entrambi i casi, l’effetto è il medesimo: il trasferimento del bene in favore del terzo beneficiario, che ne diventa titolare a titolo gratuito.

Le due modalità di intestazione indiretta: pagamento diretto o trasferimento di denaro

Il primo modo per intestare un immobile a un terzo è quello in cui il donante si presenta all’atto di compravendita e paga direttamente il venditore, assumendosi anche, se necessario, il relativo mutuo.

Immobile in nome altrui - Getty Images

Il bene viene formalmente intestato al donatario, che ne diventa subito proprietario, mentre il donante si limita a sostenere l’onere economico.

In questa ipotesi, il soggetto che paga – pur non acquisendo la titolarità del bene – è quello che sopporta l’obbligazione principale nei confronti del venditore.

Tuttavia, il regime fiscale applicabile e le eventuali agevolazioni, come il bonus prima casa, sono valutati sulla base della posizione del donatario, ossia del futuro proprietario.

È quindi fondamentale che quest’ultimo abbia i requisiti soggettivi richiesti dalla normativa per godere dell’imposizione agevolata.

Il trasferimento della somma di denaro al donatario

Un’alternativa, talvolta più semplice e fiscalmente neutra, è il trasferimento della somma di denaro al donatario, affinché questi provveda in autonomia all’acquisto dell’immobile.

Anche questa ipotesi configura una donazione indiretta, in quanto il trasferimento gratuito di denaro è finalizzato all’acquisizione di un bene da parte di un terzo.

In tal caso, il donante resta estraneo all’atto di compravendita, che viene stipulato direttamente tra venditore e acquirente (cioè il donatario).

Tuttavia, è fondamentale che il trasferimento della somma sia adeguatamente giustificato, utilizzando formule chiare nella causale del bonifico, come “donazione per acquisto casa” o “provvista per rogito”.

Questo non solo tutela le parti dal punto di vista fiscale, ma consente anche di ricostruire l’intento liberale in caso di contestazioni future.

I rischi connessi alla donazione indiretta

Se da un lato la donazione indiretta rappresenta una soluzione economicamente efficiente – perché evita il doppio passaggio di proprietà e la duplicazione delle imposte – dall’altro non è esente da criticità.

Più nello specifico, va considerato l’impatto che una simile operazione può avere sugli equilibri ereditari.

I figli e il coniuge del donante, in quanto eredi legittimari, vantano una quota di riserva sul patrimonio del defunto.

Se la donazione indiretta ha inciso in modo rilevante sulla massa ereditaria, riducendo la quota di legittima spettante agli altri coeredi, questi ultimi potranno agire in giudizio attraverso la cosiddetta azione di riduzione.

Donazione indiretta - Getty Images

L’azione, che può essere esperita entro dieci anni dalla morte del donante, mira a reintegrare la quota lesa, con conseguente obbligo per il donatario di restituire il valore eccedente rispetto a quanto spettante in sede successoria.

Il preliminare per persona da nominare, terza opzione vagliabile

Esiste, tuttavia, anche una terza via per intestare un immobile a nome altrui: quella del compromesso per persona da nominare.

Si tratta di una figura prevista dall’articolo 1401 del Codice Civile.

In tale ipotesi, il promissario acquirente stipula un contratto preliminare con il venditore, riservandosi il diritto di nominare, entro un termine stabilito, una terza persona che subentrerà nel contratto definitivo.

Questa modalità è utile, ad esempio, quando il soggetto che intende beneficiare dell’intestazione non è immediatamente disponibile o quando si vuole mantenere una certa flessibilità nel corso della trattativa.

La nomina deve avvenire per iscritto e deve essere comunicata al venditore entro i termini previsti.

Non è necessario che il terzo sia indicato già al momento del preliminare: è sufficiente che venga formalmente designato in tempo utile e che accetti la nomina.

Casi giurisprudenziali su intestazione immobile in nome altrui

Intestare un immobile a un’altra persona è un’operazione che può sembrare semplice nella pratica, ma che comporta significative conseguenze giuridiche e fiscali.

Motivo per cui spesso anche la Suprema Corte si è espressa a riguardo.

La giurisprudenza, con le sentenze della Cassazione n. 7026/1995 e n. 1682/1993, ha chiarito che la dichiarazione di nomina può avvenire anche per mezzo di un mandato conferito successivamente, purché vi sia accettazione formale.

Gli effetti della compravendita si producono, quindi, in capo al nominato, che parteciperà in prima persona al rogito notarile come acquirente.

Oggetto della liberalità e giurisprudenza comune

Sempre secondo la recente giurisprudenza, inoltre, quando il donante usa denaro per far acquistare un bene (come un immobile) a un’altra persona, il vero oggetto della liberalità è proprio quel bene, non il denaro.

Pronunce Corte Cassazione - Getty Images

La ragione è semplice: l’arricchimento del donatario consiste nel bene che riceve, non nei mezzi usati per ottenerlo.

La volontà del donante è quella di far acquistare un determinato bene, non semplicemente di regalare soldi.

Questa interpretazione è stata ritenuta più equa in diversi casi, ad esempio quando il genitore aveva intestato ai figli un immobile, pagato con pochi soldi prima della guerra.

Ritenere che la collazione dovesse riguardare solo il denaro originario avrebbe portato a un’ingiustizia sostanziale, perché il figlio avrebbe mantenuto un bene rivalutato senza doverne rendere conto agli altri coeredi.