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Interventi edili: quali sono le responsabilità del committente?
Prima di iniziare dei lavori edili è importante valutare quali sono le responsabilità del committente.
Spesso chi commissiona i lavori non conosce con chiarezza i numerosi obblighi che deve rispettare per realizzare degli interventi regolari e per non incorrere in eventuali problemi di vendita dell'immobile.
Alcune responsabilità possono essere demandate ad altri soggetti (come il direttore dei lavori o il progettista) ma alcune rimangono proprie del committente.
Chi è il committente?
È il soggetto per conto del quale vengono realizzati degli interventi edili da parte di una ditta o di lavoratori autonomi (elettricista, muratore, idraulico).
Può essere una persona fisica (come nel caso del proprietario di casa) o giuridica (come nel caso di un condominio) ed è il soggetto che ha il potere decisionale ed economico.
Anche per piccoli interventi di ristrutturazione, il proprietario, l'affittuario o chi ha un diritto reale sull'immobile (nudo proprietario, usufruttuario, etc) ricopre il ruolo di committente ed è sottoposto ad una serie di responsabilità.
Responsabilità urbanistica
Prima di un intervento edile, sia di nuova costruzione che di ristrutturazione, bisogna capire all'interno di quale categoria di intervento si ricade (secondo le indicazioni del Testo Unico dell'Edilizia DPR 380/01).
A seconda del tipo di intervento infatti, potrebbe trattarsi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, etc.
Compresa la categoria d'intervento si saprà se effettuare i lavori con un titolo abilitativo (permesso di costruire), con una comunicazione (CIL o CILA) o senza alcun provvedimento.
A seconda di queste considerazioni, non sempre facili da comprendere, si saprà in quale campo di responsabilità il committente ricade.
Per gli interventi di manutenzione ordinaria non c'è l'obbligo di affidare i lavori ad un progettista o ad un direttore dei lavori.
- Per la manutenzione straordinaria bisogna incaricare solo un progettista che dovrà asseverare con una relazione tecnica il rispetto della normativa urbanistica.
- Per interventi più complessi che richiedono Permesso di Costruire o SCIA è necessario affidare l'incarico ad un progettista e ad un direttore dei lavori (i due ruoli possono essere ricoperti da uno stesso soggetto).
La normativa nazionale (TU 380/01) è abbastanza chiara in merito ma le normative locali possono avere delle piccole differenze e particolarità.
Ad esempio nel Comune di Roma è obbligatorio incaricare un direttore dei lavori anche in caso di CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), strumento utile a realizzare i lavori di manutenzione straordinaria (tipica ristrutturazione di un appartamento con modifica della distribuzione interna).
Il Comune giustifica questa richiesta richiamando un articolo del Regolamento Edilizio Comunale.
Sanzioni per responsabilità amministrativa
Generalmente esistono due tipi di sanzioni:
- amministrativa nel caso di lavori eseguiti in maniera difforme dalla normativa se gli stessi ricadono in manutenzione ordinaria o straordinaria.
- penale nel caso di lavori che necessitavano di un permesso di costruire o SCIA.
Ad esempio, si è soggetti ad una sanzione amministrativa se si modifica la distribuzione interna di un appartamento senza comunicare i lavori al proprio Comune, mentre si ricade nel reato penale di abuso edilizio se si chiude un balcone con una veranda o si rende abitabile una mansarda senza un adeguato titolo abilitativo.
Assenza di conformità urbanistica
Ma realizzare degli interventi edili, anche di modesta entità, in maniera irregolare non comporta solo una responsabilità amministrativa o penale ma soprattutto la difficoltà di poter vendere agevolmente l'immobile.
Infatti senza la completa regolarità urbanistica e catastale non è possibile vendere un immobile e regolarizzare lo stato di fatto può essere complesso.
Responsabilità in materia di sicurezza
La sicurezza nei cantieri, anche in caso di piccoli interventi, risponde al TU sulla Sicurezza DL 81/08.
In caso di lavori dove vengono incaricate più imprese o lavoratori autonomi (solitamente questo avviene nella maggior parte dei lavori) è necessario nominare un coordinatore della sicurezza in fase di progettazione ed uno in fase di esecuzione, inoltre il committente deve inviare alla ASL territoriale la notifica preliminare con cui comunica le caratteristiche dei lavori, la data d'inizio, e i nominativi dei coordinatori.
Nel caso di incarico affidato ad un'unica impresa il committente ha comunque la responsabilità di valutare la regolarità e l'affidabilità della stessa.
Le sanzioni per irregolarità della normativa sulla sicurezza sono solitamente più severe di quelle applicate per le irregolarità urbanistiche.
Il committente può liberarsi dagli obblighi e dalle responsabilità se nomina un responsabile dei lavori, questa figura è molto utile soprattutto in caso di interventi complessi come nei condomini.
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