Interventi edili: quali sono le responsabilità del committente?

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche11 Luglio 2012 ore 10:03

In caso di lavori edili, anche di piccola entità, il committente ha delle responsabilità sia per la regolarità urbanistica che per la sicurezza nei cantieri.

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Arch. Andrea Denza

Operatori edili Prima di iniziare dei lavori edili è importante valutare quali sono le responsabilità del committente.

Spesso chi commissiona i lavori non conosce con chiarezza i numerosi obblighi che deve rispettare per realizzare degli interventi regolari e per non incorrere in eventuali problemi di vendita dell'immobile.

Alcune responsabilità possono essere demandate ad altri soggetti (come il direttore dei lavori o il progettista) ma alcune rimangono proprie del committente.

Chi è il committente?

È il soggetto per conto del quale vengono realizzati degli interventi edili da parte di una ditta o di lavoratori autonomi (elettricista, muratore, idraulico).

Può essere una persona fisica (come nel caso del proprietario di casa ) o giuridica (come nel caso di un condominio) ed è il soggetto che ha il potere decisionale ed economico.

Anche per piccoli interventi di ristrutturazione, il proprietario, l'affittuario o chi ha un diritto reale sull'immobile (nudo proprietario, usufruttuario, etc) ricopre il ruolo di committente ed è sottoposto ad una serie di responsabilità.

Responsabilità urbanistica

Gli strumenti del tecnico edile Prima di un intervento edile, sia di nuova costruzione che di ristrutturazione, bisogna capire all'interno di quale categoria di intervento si ricade (secondo le indicazioni del Testo Unico dell'Edilizia DPR 380/01).
A seconda del tipo di intervento infatti, potrebbe trattarsi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, etc.

Compresa la categoria d'intervento si saprà se effettuare i lavori con un titolo abilitativo (permesso di costruire), con una comunicazione (CIL o CILA) o senza alcun provvedimento.
A seconda di queste considerazioni, non sempre facili da comprendere, si saprà in quale campo di responsabilità il committente ricade.

Per gli interventi di manutenzione ordinaria non c'è l'obbligo di affidare i lavori ad un progettista o ad un direttore dei lavori.

Per la manutenzione straordinaria bisogna incaricare solo un progettista che dovrà asseverare con una relazione tecnica il rispetto della normativa urbanistica.
Per interventi più complessi che richiedono Permesso di Costruire o SCIA è necessario affidare l'incarico ad un progettista e ad un direttore dei lavori (i due ruoli possono essere ricoperti da uno stesso soggetto).

La normativa nazionale (TU 380/01) è abbastanza chiara in merito ma le normative locali possono avere delle piccole differenze e particolarità.

Ad esempio nel Comune di Roma è obbligatorio incaricare un direttore dei lavori anche in caso di CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), strumento utile a realizzare i lavori di manutenzione straordinaria (tipica ristrutturazione di un appartamento con modifica della distribuzione interna).

Il Comune giustifica questa richiesta richiamando un articolo del Regolamento Edilizio Comunale.

Sanzioni per responsabilità amministrativa

Generalmente esistono due tipi di sanzioni:

- amministrativa nel caso di lavori eseguiti in maniera difforme dalla normativa se gli stessi ricadono in manutenzione ordinaria o straordinaria.

- penale nel caso di lavori che necessitavano di un permesso di costruire o SCIA.

Ad esempio, si è soggetti ad una sanzione amministrativa se si modifica la distribuzione interna di un appartamento senza comunicare i lavori al proprio Comune, mentre si ricade nel reato penale di abuso edilizio se si chiude un balcone con una veranda o si rende abitabile una mansarda senza un adeguato titolo abilitativo.

Assenza di conformità urbanistica

Ma realizzare degli interventi edili, anche di modesta entità, in maniera irregolare non comporta solo una responsabilità amministrativa o penale ma soprattutto la difficoltà di poter vendere agevolmente l'immobile.
Infatti senza la completa regolarità urbanistica e catastale non è possibile vendere un immobile e regolarizzare lo stato di fatto può essere complesso.

Responsabilità in materia di sicurezza

Committente e tecnico La sicurezza nei cantieri, anche in caso di piccoli interventi, risponde al TU sulla Sicurezza DL 81/08.

In caso di lavori dove vengono incaricate più imprese o lavoratori autonomi (solitamente questo avviene nella maggior parte dei lavori) è necessario nominare un coordinatore della sicurezza in fase di progettazione ed uno in fase di esecuzione, inoltre il committente deve inviare alla ASL territoriale la notifica preliminare con cui comunica le caratteristiche dei lavori, la data d'inizio, e i nominativi dei coordinatori.

Nel caso di incarico affidato ad un'unica impresa il committente ha comunque la responsabilità di valutare la regolarità e l'affidabilità della stessa.

Le sanzioni per irregolarità della normativa sulla sicurezza sono solitamente più severe di quelle applicate per le irregolarità urbanistiche.

Il committente può liberarsi dagli obblighi e dalle responsabilità se nomina un responsabile dei lavori, questa figura è molto utile soprattutto in caso di interventi complessi come nei condomini.

Articolo: Interventi edili e responsabilità del committente
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Checca79
Martedì 25 Novembre 2014, alle ore 19:23
Salve. Sottogronda da sistemare e canala da sostituire in una palazzina di 3 piani(no condominiale). Tra i vari preventivi abbiamo trovato una ditta particolarmente economica, temo però a scapito della sicurezza (è l'unica a fare i lavori con un ponteggio mobile). "Il committente ha comunque la responsabilità di valutare la regolarità e l'affidabilità della stessa." In che modo posso verificare l'affidabilità della ditta?
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Cipulo
Mercoledì 8 Ottobre 2014, alle ore 09:35
Proprietario di una parte del terrazzo condominiale. Il proprietario della restante parte inizia dei lavori murando anche il confine. Ho chiesto, a voce e tramite avv., il progetto per limitazioni di vedute o servitù perscoli dell'acqua, ma mi hanno risposto "picche". Ora iniziati lavori 8/10/14 con permesso 10/1/13,quindi è passato più di 1 anno. Come posso fermare i lavori,se posso?Le distanze come vanno calcolate?loro dicono che nn vale la 90
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Fabcc
Lunedì 21 Luglio 2014, alle ore 13:22
Buongiorno. Immobile acquistato al grezzo e rifinito da impresa con nomina di Direttore dei Lavori. A seguito di accesso agli atti per altri motivi scopro (a lavori ultimati) che parte di essi è totalmente abusiva! Direttore dei Lavori connivente con l'impresa, per convenienza, mi ha tenuto nascosto la cosa e rassicurato che tutto era in regola. In questo caso, quali responsabilità sussistono per il committente (coincide con il proprietario)?
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Lorep85
Venerdì 14 Marzo 2014, alle ore 10:50
Salve,un condomino mi vuole far causa per una crepa nel marmo del bagno (sopra il mio app.to),a suo dire a seguito di mia ristrutturazione. I muri interni sono stati abbattuti a mano,il dir. lavori che seguiva i lavori per me si è fato fare una perizia che "scagiona" la progettazione,l'impresa non era assicurata. Il condominio è di Milano,1880,il danno lamentato poco dopo il terremoto del 2012. Se la causalità fosse provata, chi è responsabile?
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- Pasquale Lorep85
  Sabato 22 Marzo 2014, alle ore 22:33
  La perizia salva la progettazione ma non la dligenza sull'esecuzione delle opere. Se in sede di giudizio la causa accertata fa capo alla ditta esecutrice della ristrutturazione, sarà questa chiamata a sopportarne le spese e in mancanza sarà Lei in qualità di Committente/proprietario a ristorare i danni cagionati. Cordiali saluti.
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Carlo
Mercoledì 8 Gennaio 2014, alle ore 16:46
Ho incaricato un architetto e la sua ditta per lavori di ristrutturazione di un appartamento.
Senza finire il lavoro è sparito e ho scoperto che tutta la certificazione compresa la presentazione della Scia sono false.
Cosa posso fare?
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- Pasquale Carlo
  Lunedì 13 Gennaio 2014, alle ore 16:48
  Innanzitutto si accerTi che l'architetto sia regolamente iscritto all'Ordine Professionale di categoria. Se la risposta è affermativa, faccia subito un esposto-denuncia sull'accaduto e nel frattempo informi un Suo legale di fiducia. Diversamente è una truffa ed in quanto tale va perseguita solo per via giudiziaria. Cordiali saluti.
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Ennio
Giovedì 7 Novembre 2013, alle ore 10:50
Buongiorno, sono un progettista, sto presentando la Dichiarazione di Inizio Lavori Asseverata per la ristrutturazione di un appartamento.
Il comune non richiede sul modulo per la "Cila" la nomina del Direttore dei Lavori, tuttavia, poichè sul cantiere operano più imprese, è necessario redigere un piano di sicurezza con gli obblighi connessi.
In questo caso la nomina del Direttore dei Lavori non è comunque obbligatoria?
Come mi comporto?
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- Pasquale E. Ennio
  Domenica 10 Novembre 2013, alle ore 16:10
  La Cila prevede l'obbligatorietà della Direzione dei Lavori.
  Lei, ha facoltà di presentare il provvedimento al comune in modo arbitrario, seguendo un fac-simile di altro Ente, e nominandosi responsabile della progettazione e assumendo contestualmente l'incarico di D.L.
  E' un Suo diritto-dovere.
  Cordiali saluti.
  rispondi al commento
Francesco
Mercoledì 6 Novembre 2013, alle ore 19:38
Sto effettuando dei lavori di ristrutturazione in cial non accettata quindi sostituita da scia.
Mi sono avvalso di d.l. che, a mia insaputa, ha comunicato al comune "lavori in economia" in realtà una ditta consigliatami da lui ha es. il lavoro, la stessa non ha il durc sono venuto a conoscenza della situazione solo quando ho dovuto nominare un nuovo d.l. visto che il precedente si è dimesso.
Le opere sono state pagate tramite bonifici bancari.
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- Pasquale E. Francesco
  Domenica 10 Novembre 2013, alle ore 16:58
  Nel primo caso Lei "sarebbe" corresponsabile, in caso di accertamento da parte del comune per l'assenza del DURC o negativo (non prevista per i lavori in economia).
  Con la Scia, spero, abbia regolarizzato la posizione del DURC con la nuova impresa.
  In entrambi i casi, può detrarre le fatture pagate con bonifici.
  rispondi al commento
  - Paolo Pasquale E.
    Lunedì 23 Dicembre 2013, alle ore 03:01
    Buonasera, ho iniziato dei lavori di ristrutturazione del mio appartamento inizi di dicembre, inaspettatamente il Direttore dei lavori, incaricato con regolare contratto, si è dimesso perchè secondo una sua comunicazione via mail avrebbe preso altro incarico.
    Ovviamente tutto ciò cagiona al sottoscritto uno scompiglio e una serie di danni.
    Posso chiamarloa rispondere dei danni arrecatomi?
    rispondi al commento
    Pasquale E. Paolo
    Giovedì 26 Dicembre 2013, alle ore 13:12
    Se la rinuncia è avvenuta per cause di forza maggiore, imprevisti o quant'altro, non imputabili alla volontà del tecnico, questi nelle more del contratto ha facoltà di dimettersi.
    Diversamente gli può imputare e richiedere tutti i danni che, per il comportamento negligente e poco professionale, Le ha causato.
    Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    Paolo Pasquale E.
    Sabato 28 Dicembre 2013, alle ore 02:48
    L'unica motivazione addotta nella mail è che ha ricevuto altro incarico di lavoro inaspettato.
    La persona in questione ha poi già ricevuto in pagamento dal sottoscritto la prima rata pattuita da contratto.
    Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    Pasquale E. Paolo
    Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 22:53
    L'accettazione di un incarico è un contratto a tutti gli effetti.
    Lasciare un lavoro in corso per un altro "inaspettato" non giustifica tale comportamento.
    Lei ha tutte le ragioni per farsi rivalere anche presso l'ordine professionale, facendo una apposita istanza, per le sanzioni del caso.
    Cordiali saluti.
    rispondi al commento
Francesco
Mercoledì 6 Novembre 2013, alle ore 18:31
Sto effettuando dei lavori di ristrutturazione in cial, negata dal comune quindi, successivamente sostituita con una SCIA.
Bene, a mia insaputa il tecnico incaricato della d.l. ha presentato, sia nel primo caso che nel secondo, la comunicazione di lavori eseguiti in economia.
Ovviamente i lavori sono stati eseguiti da una ditta risultante, quasi al termine dei lavori, senza il durc. ma la mia 1^ sorpresa è stata la dimissione del D.L. per futili motivi.
rispondi al commento
- Pasquale E. Francesco
  Domenica 10 Novembre 2013, alle ore 14:39
  Le dimissioni non salvano da eventuali responsabilità della D.L. Se il tecnico ha presentato documenti al posto di un'altra persona, senza la delega di questi, può incappare in reati di tipo penale con restrizioni in campo lavorativo fino alla radiazione.
  Si accerti effettivamente dell'accaduto e lo richiami all'etica professionale.
  Cordiali saluti.
  rispondi al commento
Rogers21
Venerdì 25 Ottobre 2013, alle ore 16:40
Buonasera, ho affidato dei lavori ad un'impresa, abbiamo fatto una comunicazione al comune e nel fratempo ci hanno autorizzato ad iniziare i lavori, nel frattempo il comune ha richiesto il durc d'ufficio ed è risultato negativo.
I lavori però sono giunti quasi al termine.
Ora l'impresa non può finire perchè non ha il durc e chiede il pagamento del lavoro svolto escluso quello non eseguito.
Può chiedere questi soldi?
Grazie.
rispondi al commento
- Pasquale E. Rogers21
  Domenica 10 Novembre 2013, alle ore 14:31
  L'impresa è responsabile del Suo comportamento, sia nel campo amministrativo che in quello esecutivo.
  La malafede manifestata è palese, in quanto la ditta era a conoscenza della comunicazione fatta al comune con conseguente rischio di accertamento sullo posizione previdenziale ed assicurativa.
  Prima di pagare la somma residuale, si faccia dare la copia del DUC "positivo" altrimenti Le responsabilità cadranno sulla Sua persona.
  Cordiali saluti.
  rispondi al commento
- Rogers21
  Martedì 8 Ottobre 2013, alle ore 18:23
  Buongiorno, ho affidato dei lavori di ristrutturazione straordinaria di un prospetto ad un'impresa, ho consegnato la comunicazione di inizio lavori al comune, nel frattempo il comune ha richiesto il DURC dell'impresa che però è risultato negativo, nel frattempo l'impresa ha terminato i lavori.
  Cosa mi può succedere?
  Può il comune dichiararli abusivi?
  Grazie.
  rispondi al commento
  - Pasquale E. Rogers21
    Mercoledì 9 Ottobre 2013, alle ore 17:35
    Prima di dare inizio ai lavori bisogna accertarsi sempre se l'impresa esecutrice è regolarmente iscritta alla CCIAA e se ha una regolare posizione Inps e Inail aperta (meglio se continuativa) e se è in regola con i versamenti.
    Il DURC è il termometro dello stato di salute della Ditta.
    In teoria i lavori non dovevano neanche iniziare; per il comune la CIL è sospesa in attesa di regolarizzazione.
    In pratica il comune può notificare la decadenza della CIL con conseguente dichiarazione di illegittimità delle opere eseguite e la violazione delle norme edilizie.
    Come se ne esce?
    La soluzione più semplice (se non già comunicato l'ultimazione lavori) è la sostituzione della nominativo della ditta.
    La soluzione intermedia è qualla di presentare una SCIA in sanatoria, mentre la terza è difendersi davanti al TAR.
    Cordiali saluti.
    rispondi al commento
- Andrea.occhipinti.14
  Lunedì 7 Ottobre 2013, alle ore 23:27
  Ho incaricato un direttore dei lavori che mi ha "consigliato" un'impresa.
  Effettuate le demolizioni ho licenziato ambedue.
  Formulari rifiuti falsi, DURC non fornito, tutto con la copertura del dl.
  Adesso ambedue mi chiedono un conto salato.
  Il dl per una progettazione mai vista e l'impresa per lavori abnormi con cubature demolite quadruple rispetto al lavoro.
  In assenza di un contratto sottoscritto cosa posso fare?
  rispondi al commento
  - Anonymous Andrea.occhipinti.14
    Martedì 8 Ottobre 2013, alle ore 12:33
    In assenza di un contratto scritto neanche lei avrebbe nessun obbligo di pagamento.
    Essendoci però pratiche presentate e firmate le consiglio di trovare un accordo bonario con un compenso equo.
    In caso negativo minacci di adire le vie legali.
    rispondi al commento
- Marzia
  Venerdì 13 Settembre 2013, alle ore 15:02
  Buongiorno, sto per affidare ad una piccola impresa artigiana senza dipendenti i lavori di sostituzione grondaie e scossaline di una villetta bifamiliare.
  Il comune mi chiede la comunicazione di manutenzione ordinaria: ok, non c'è problema.
  Il mio problema sono le norme di sicurezza/prevenzione infortuni sul lavoro.
  Cosa devo fare?
  Cosa devo chiedere all'artigiano?
  rispondi al commento
  - Pasquale E. Marzia
    Lunedì 16 Settembre 2013, alle ore 16:01
    Per Marzia: Se la ditta è unica non deve fare alcuna comunicazione all'Asl.
    Accertarsi che sia regolarmente iscritta alla Camera di Commercio e all'Inail contro gli infortuni e che sia in regola con i versamenti.
    Altro requisito importante se è in grado di sostenere quel tipo di lavoro con idonee attrezzature e stipulare un regolare contratto.
    rispondi al commento
- Antonio
  Martedì 4 Giugno 2013, alle ore 11:47
  Ho ricevuto in donazione da mio padre un rudere di circa 70mq; dovendo eseguire una ristrutturazione completa e non sapendo se è in regola con le imposte dovute (IMU, ICI, TARSU, fogna ecc. ecc.) mi conviene ristrutturare e poi sanare, presentare una SCIA, lasciare tutto come sta, rifiutare la donazione o cosa?
  Come risolvere al meglio il problema?
  Saluti.
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- Mario
  Martedì 5 Marzo 2013, alle ore 16:25
  Salve ho un problema per queste maledette sigle cil, cila, scia, devo fare dei lavori in un appartamento appena acquistato e non so' che permesso chiedere.
  Questo appartamento si trova in una villa privata ed ha un piccola corte confinante con suolo privato della villa, voglio erigere un muretto per dividere le due proprietà, devo spostare due porte e creare una parete e le solite opere di manutenzione ordinaria, mi potreste dare qualche consiglio?
  Grazie
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- Elisabetta Augelli
  Venerdì 26 Ottobre 2012, alle ore 21:13
  Buonasera, in caso di lavori di ristrutturazione straordinaria è bene chiedere all'azienda edile alla quale ho commissionato il lavoro una dichiarazione o autocertificazione di regolarità contributiva?
  Lo chiedo in merito all'art. 13-ter del DL 22.6.2012 n. 83, convertito nella L. 7.8.2012 n. 134, che ha ulteriormente modificato la disciplina in materia di responsabilità solidale tra committente, appaltatore e subappaltatore in ambito fiscale, contenuta nell'art. 35 del DL 4.7.2006 n. 223 convertito nella L. 4.8.2006 n. 248.
  Per effetto della nuova disciplina, viene stabilito che l'appaltatore risponde in solido con il sub-appaltatore del versamento all'Erario:
  - delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente;
  - dell'IVA dovuta dal subappaltatore in relazione alle prestazioni effettuate nell'ambito del rapporto di subappalto.
  Grazie per la sua eventuale risposta. Elisabetta Augelli
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