Come ripartire le spese di installazione di un ascensore in condominio

NEWS DI Ripartizione spese
In che modo l'assemblea condominiale può decidere l'installazione di un ascensore? Innovazioni, quorum deliberativi, ripartizione spese e altre problematiche.
18 Aprile 2017 ore 14:42
Avv. Alessandro Gallucci

Maggioranze per l’installazione di un nuovo ascensore


Nell’ambito del condominio negli edifici è possibile realizzare l'installazione di un impianto di ascensore laddove prima non c’era?

La risposta, com’è noto ai più, è positiva; in termini strettamente tecnici l’installazione ex novo di un ascensore in condominio prende il nome di innovazione e più nello specifico di innovazione volta al superamento delle barriere architettoniche.

L’innovazione così definita, tuttavia, non sfugge alla possibilità di essere classificata come innovazione gravosa ai sensi dell’art. 1121 c.c., con le conseguenze che ne discendono e che vedremo qui appresso.

Ascensore
Prima, però, soffermiamoci sulle maggioranze per deliberare tale installazione, ossia sui così detti quorum deliberativi.

Ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, c.c. per deliberare interventi volti al superamento delle barriere architettoniche (è pacificamente considerata tale l’installazione di un ascensore) è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Sempre, ossia tanto in prima quanto in seconda convocazione. Si tratta di un leggero innalzamento dei quorum, in quanto, la legge n. 13 del 1989 – disciplinante anche l’eliminazione delle barriere architettoniche in ambito condominiale – aveva inizialmente previsto per la seconda convocazione delle maggioranze inferiori ai fini della deliberazione, tra le varie, le innovazioni volte al superamento delle suddette barriere.

La possibilità di applicare a tali decisioni le norme dettate in materia di innovazioni gravose, fa sì che i condòmini contrari possano decidere di non partecipare alla suddetta spesa e di conseguenza all’uso, salvo subentro successivo con obbligo di pagamento dei costi di realizzazione/manutenzione.

È possibile, dove tecnicamente fattibile, l’installazione di un ascensore esterno.
Tecnicamente e giuridicamente possibile, ossia rispettando le normative edilizio-urbanistiche.


Installazione ascensore in condominio esistente


Proprio su questo ultimo aspetto è bene soffermarsi, sia pur brevemente, per mettere in risalto come l’installazione di un ascensore in un condominio esistente possa essere considerato in maniera tanto favorevole da essere considerata esente dal rispetto di alcune norme.
Si badi: solamente perché in ambito condominiale ne prevalgono altre.

Il riferimento è alla installazione di un impianto di ascensore esterno ed alla normativa sulle distanze dalle vedute delle costruzioni (art. 907 c.c.).

Nessun dubbio sul fatto che l’impianto di ascensore possa essere considerato una costruzione ai fini del calcolo del rispetto delle distanze. Eppure, questo almeno è l’orientamento espresso dalla Cassazione (sia pur isolato e non consolidato, cfr. Cass. n. 14096/2012), la quale ha concluso per l’inapplicabilità dell’art. 907 c.c. in ambito condominiale, ambito in cui deve essere considerato prevalente il diritto all’uso delle cose comuni, sia pur nei differenti limiti indicati nell’art. 1102 c.c.


L'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma 2, l. 9 gennaio 1989 n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale. 
Cass. n. 14096/2012 in Giustizia civile anno 2012



Costo installazione ascensore


Quanto costa installare un ascensore in un edificio esistente?

Non è possibile dare alla domanda una risposta precisa: sicuramente non si tratta di una spesa irrisoria, visto e considerato che la stessa installazione può essere soggetta alla disciplina delle innovazioni gravose su indicata.

Il costo sicuramente dipende dalla tipologia di ascensore, dalle opere murarie che è necessario realizzare, ecc.

È allora evidente che sia consigliabile seguire alcuni step nella procedura deliberativa riguardante l’installazione: passaggi che, ad avviso dello scrivente, è bene che corrispondano ad altrettante riunioni condominiali.
Ascensore condominiale
Proviamo a ipotizzare le principali, fermo restando che in ogni singolo caso, poi, si possa decidere un accorpamento o ulteriori riunioni:

a) assemblea per deliberare di uno studio di fattibilità in relazione allo stato dei luoghi;

b) assemblea per deliberare la soluzione (ove siano ipotizzabili più soluzioni) migliore in relazione ai fattori critici ipotizzabili con contestuale deliberazione di reperimento preventivi;

c) assemblea per deliberare sulla scelta dei preventivi e il piano di riparto connesso.

È utile ricordare che l’installazione di un ascensore in condominio è opera rispetto alla quale i condòmini possono fruire delle detrazioni fiscali connesse a ristrutturazioni edilizie.


Ripartizione delle spese installazione ascensore e art. 1124 c.c.


Decisa l’installazione dell’ascensore, come bisogna ripartire la spesa derivante da questo intervento?

Al riguardo è utile non fa confusione tra spese di installazione (innovazione) e spese di manutenzione (conservazione e uso). Rispetto alle prime è sempre necessario fare riferimento all’art. 1123, primo comma, del codice civile, ossia alla norma che indica nei millesimi di proprietà il parametro di riferimento per la ripartizione della spesa per la installazione di un ascensore.

Nel caso di interventi manutentivi, invece, bisogna guardare all’art. 1124 c.c.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà 
comune. art. 1124 c.c.



È qui che la riforma del condominio è intervenuta sulle spese di manutenzione dell’ascensore. Nulla di nuovo, in verità, in quanto la menzione dell’ascensore nell’art. 1124 c.c. è stata semplice opera di adeguamento della norma alla lettura fornitane dalla giurisprudenza (cfr. su tutte Cass. 25 marzo 2004, n. 5975).

Si badi: le norme del codice civile dettate in materia di ripartizione delle spese – siano esse riguardanti l’installazione o la manutenzione di un ascensore – sono derogabili da un accordo tra tutti le parti, ossia da un accordo tra tutti i condòmini. È questo il senso dell’inciso finale dell’art. 1123 c.c. salvo diversa convenzione, che deve ritenersi valevole per tutte le spese condominiali , non sono per quelle indicate in tale norma.

È sempre bene ricordare, infine, che nel caso di edifici con più scale, la spesa riguarda solamente i condòmini che usufruiscono dell’ascensore (art. 1123, terzo comma, c.c., c.d. condominio parziale).

In assenza di differente indicazione pattizia o di esclusione dei proprietari dei piani terreni, con accesso diretto alla pubblica via, dalla proprietà delle scale e del lastrico, anche questi partecipano alla spese di installazione/manutenzione dell’ascensore.

L’installazione di un ascensore può incidere sulle tabelle millesimali esistenti (il coefficiente di piano in presenza di ascensore è differente da quello in sua assenza), sicché con la deliberazione di installazione dell’impianto è bene valutare altresì l’opportunità di decidere la revisione delle tabelle millesimali ; revisione che può avvenire a maggioranza, almeno stando alla più autorevole fonte giurisprudenziale che non pare essere stata intaccata dalla riforma del condominio (Cass. SS.UU. n. 18477/2010 e Corte di Appello di Taranto 21 gennaio 2016 n. 27).


Esempio di ripartizione spese ascensore condominiale


Stando così le cose è possibile portare alcuni esempi per chiarire le nozione teoriche fin qui esposte.

Supponiamo che in un condominio non esista un ascensore e che i condòmini, con le maggioranze prescritte dalla legge, decidano di dotarsene.

Se non intercorre un accordo tra tutti quanti (o se tale deroga non è stata preventivamente prevista, ad esempio in un regolamento di origine contrattuale), la spesa per l’installazione dovrà essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.

Ove alla deliberazione dell’ascensore sia seguita una dichiarazione di dissenso, ossia la manifestazione di volontà di non avvalersi di quella innovazione (art. 1121 c.c.), allora la spesa dovrà essere ripartita tra i soli condòmini favorevoli, sempre secondo i millesimi di proprietà, senza tuttavia considerare quelli dei dissenzienti. Resta sempre salva, in questo caso, la possibilità di derogare alle indicazioni di legge, purché con un accordo tra tutti i partecipanti alla spesa.

Una volta addivenuti all’installazione, le spese per la manutenzione devono essere suddivise tra tutti i condòmini (o tra quelli che hanno partecipato alla spesa, nel caso d’innovazione gravosa) in ragione del criterio indicato dal summenzionato art. 1124 c.c.
Anche in questa circostanza è possibile raggiungere un accordo in deroga rispetto al criterio indicato dalla legge.


Ripartizione spese per la sostituzione dell’ascensore


Abbiamo visto fin qui le ipotesi classiche di spesa inerente l’ascensore, ossia la sua installazione e successiva manutenzione. Ma che cosa accade se la semplice manutenzione dell’impianto esistente non è più sufficiente a garantirne il corretto funzionamento?

Detta diversamente: qual è il criterio di ripartizione delle spese da adottare nella ipotesi di sostituzione dell’ascensore? L’intervento sostituito non è sicuramente un’innovazione: per quanto differente possa essere l’impianto di sollevamento persone vecchio da quello che si andrà a installare, la funzione resta identica.

E allora?
La risposta è chiaramente contenuta nell’art. 1124 c.c. a mente del quale anche le spese di sostituzione dell’ascensore devono essere ripartite tra tutti i condòmini interessati per metà in ragione dei millesimi di proprietà e per metà in ragione dell’altezza del piano. Come per tutte le altre ipotesi di spese, anche in questo caso va ricordato che il criterio testé menzionato può subire una deroga, purché frutto di un accordo tra tutti i condòmini interessati.


Normativa ascensori


Gli aspetti condominiali inerenti l’installazione di un ascensore sono un lato della medaglia: la normativa sugli ascensori, l’altro che riguarda espressamente ed unicamente l’impianto al di là della sua collocazione.
Ascensore esterno
Testo normativo principale di riferimento per quanto concerne l’installazione dell’ascensore è rappresentato dal d.p.r. n. 162 del 1999, anche se non va dimenticato, per gli aspetti generali concernenti gli impianti a servizio di edifici, il decreto ministeriale n. 37 del 2008.

Si tratta di normative che impongono la produzione delle parti dell’impianto, nonché la loro installazione secondo determinate regole finalizzate a garantire la sicurezza dell’utente.

riproduzione riservata
Articolo: Installazione di un ascensore condominiale
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Installazione di un ascensore condominiale: Commenti e opinioni


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  • Gargano Marcello
    Gargano Marcello
    Martedì 1 Agosto 2017, alle ore 10:40
    Salve,
    ho acquistato un appartamento a piano terra, con accesso dalla portineria, in seguito l'ho tramutato in magazzino C1, e di conseguenza ho chiuso l'accesso dalla portineria, e ho ampliato le entrate nella via principale con relative saracinesche, con la portineria non ho più contatto.
    Con la relativa installazione di un ascensore, cosa mi spetta pagare?
    Se mi spetta.
    grazie.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gargano Marcello
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 11:45
      Devi comunque continuare a pagare le spese condominiali, la chiusura del passaggio non implica pedita della comproprietà delle parti comuni.
      rispondi al commento
  • Giuseppe Baldini
    Giuseppe Baldini
    Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 14:43
    A breve sara installato un ascensore in edificio vecchio, abito al primo piano.
    La ripartizione della spesa per l'installazione  sarà fatta seconfo i milesimi di proprietà.

    Con questa innovazione i millesimi della tabella proprita cambiano o restano invariati?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe Baldini
      Venerdì 17 Marzo 2017, alle ore 10:56
      Variano, perché cambia il coefficiente piano in relazione alla presenza dell'ascensore. Spetta all'assemblea deliberare la revisione. 
      rispondi al commento
  • Franco
    Franco
    Giovedì 19 Maggio 2016, alle ore 21:57
    Buonasera,
    ho comprato di recente una casa in un condominio di 4 piani (2 famiglie al piano), con ascensore interno che asserve l'intera palazzina.ho scoperto durante la prima riunione di condominio che il vecchio proprietario del mio appartamento ha richiesto in assemblea a suo tempo la realizzazione dell'ascensore.
    I proprietari all'epoca 4, (3 privati e un ente di edilizia popolare) non concordarono tutti per la realizzazione ovvero l'ente e il richiedente finanziarono la realizzazione dell'ascensore, due non vollero finanziare l'opera (uno dei due abita all'ultimo piano).
    Il fatto: mi sono state richieste più di € 300,00 di spese di gestione dicendomi che sono proprietario dell'ascensore che avrei acquistato implicitamente assieme alla casa?!!
    Domanda: ma la proprietà dell'ascensore di chi è?
    Nell'atto d'acquisto non trovo nulla di tutto questo, e le spese di gestione non andrebbero divise per tutti anche con quelli che non lo hanno finanziato?
    Attualmente lo usano tutti.
    Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Franco
      Venerdì 20 Maggio 2016, alle ore 18:01
      La proprietà dell'ascensore è di chi lo ha fatto installare e se il tuo venditore non era subentrato nella proprietà e fintanto che tu non decidi in tal senso non devi nulla. Il riferimento normativo è l'art. 1121 del codice civile.
      rispondi al commento
  • Umberto2
    Umberto2
    Giovedì 31 Luglio 2014, alle ore 18:25
    Buona sera, mi chiamo Umberto.Ho un problema. Nel Condominio di mia madre, palazzo anni 60 si vuol installare un ascensore. Premetto che il vano scale, attualmente non idoneo deve essere del tutto abbattuto per ottenere l' ingresso per ogni piano, 3 piani, alla cabina. Quindi si tratta di mettere mano alla struttura delle scale per intero. Le chiedo : si può fare tutto questo senza temere danni.alla struttura del palazzo ? Grazie
    rispondi al commento
  • Installazione Ascensore E Partecipazione Alle Spese : Condominiale.Lavorincasa.it
    Installazione Ascensore E Partecipazione Alle Spese : Condominiale.Lavorincasa.it
    Martedì 22 Febbraio 2011, alle ore 14:59
    [...] L’impianto di ascensore, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è cosa di proprietà condominiale, salvo diversa disposizione del titolo. [...]
    rispondi al commento
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