Come ripartire le spese di installazione di un ascensore in condominio
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Maggioranze per l'installazione di un nuovo ascensore
Nell'ambito del condominio negli edifici è possibile realizzare l'installazione di un impianto di ascensore laddove prima non c'era?
La risposta, com'è noto ai più, è positiva; in termini strettamente tecnici l'installazione ex novo di un ascensore in condominio prende il nome di innovazione e più nello specifico di innovazione volta al superamento delle barriere architettoniche.
L'innovazione così definita, tuttavia, non sfugge alla possibilità di essere classificata come innovazione gravosa ai sensi dell'art. 1121 c.c., con le conseguenze che ne discendono e che vedremo qui appresso.
Prima, però, soffermiamoci sulle maggioranze per deliberare tale installazione, ossia sui così detti quorum deliberativi.
Ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, c.c. per deliberare interventi volti al superamento delle barriere architettoniche (è pacificamente considerata tale l'installazione di un ascensore) è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell'edificio.
Sempre, ossia tanto in prima quanto in seconda convocazione. Si tratta di un leggero innalzamento dei quorum, in quanto, la legge n. 13 del 1989 – disciplinante anche l'eliminazione delle barriere architettoniche in ambito condominiale – aveva inizialmente previsto per la seconda convocazione delle maggioranze inferiori ai fini della deliberazione, tra le varie, le innovazioni volte al superamento delle suddette barriere.
La possibilità di applicare a tali decisioni le norme dettate in materia di innovazioni gravose, fa sì che i condòmini contrari possano decidere di non partecipare alla suddetta spesa e di conseguenza all'uso, salvo subentro successivo con obbligo di pagamento dei costi di realizzazione/manutenzione.
È possibile, dove tecnicamente fattibile, l'installazione di un ascensore esterno.
Tecnicamente e giuridicamente possibile, ossia rispettando le normative edilizio-urbanistiche.
Installazione ascensore in condominio esistente
Proprio su questo ultimo aspetto è bene soffermarsi, sia pur brevemente, per mettere in risalto come l'installazione di un ascensore in un condominio esistente possa essere considerato in maniera tanto favorevole da essere considerata esente dal rispetto di alcune norme.
Si badi: solamente perché in ambito condominiale ne prevalgono altre.
Il riferimento è alla installazione di un impianto di ascensoreesterno ed alla normativa sulle distanze dalle vedute delle costruzioni (art. 907 c.c.).
Nessun dubbio sul fatto che l'impianto di ascensore possa essere considerato una costruzione ai fini del calcolo del rispetto delle distanze. Eppure, questo almeno è l'orientamento espresso dalla Cassazione (sia pur isolato e non consolidato, cfr. Cass. n. 14096/2012), la quale ha concluso per l'inapplicabilità dell'art. 907 c.c. in ambito condominiale, ambito in cui deve essere considerato prevalente il diritto all'uso delle cose comuni, sia pur nei differenti limiti indicati nell'art. 1102 c.c.
L'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma 2, l. 9 gennaio 1989 n. 13, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale.Cass. n. 14096/2012 in Giustizia civile anno 2012
Costo installazione ascensore
Quanto costa installare un ascensore in un edificio esistente?
Non è possibile dare alla domanda una risposta precisa: sicuramente non si tratta di una spesa irrisoria, visto e considerato che la stessa installazione può essere soggetta alla disciplina delle innovazioni gravose su indicata.
Il costo sicuramente dipende dalla tipologia di ascensore, dalle opere murarie che è necessario realizzare, ecc.
È allora evidente che sia consigliabile seguire alcuni step nella procedura deliberativa riguardante l'installazione: passaggi che, ad avviso dello scrivente, è bene che corrispondano ad altrettante riunioni condominiali.
Proviamo a ipotizzare le principali, fermo restando che in ogni singolo caso, poi, si possa decidere un accorpamento o ulteriori riunioni:
a) assemblea per deliberare di uno studio di fattibilità in relazione allo stato dei luoghi;
b) assemblea per deliberare la soluzione (ove siano ipotizzabili più soluzioni) migliore in relazione ai fattori critici ipotizzabili con contestuale deliberazione di reperimento preventivi;
c) assemblea per deliberare sulla scelta dei preventivi e il piano di riparto connesso.
È utile ricordare che l'installazione di un ascensore in condominio è opera rispetto alla quale i condòmini possono fruire delle detrazioni fiscali connesse a ristrutturazioni edilizie.
Ripartizione delle spese installazione ascensore e art. 1124 c.c.
Decisa l'installazione dell'ascensore, come bisogna ripartire la spesa derivante da questo intervento?
Al riguardo è utile non fa confusione tra spese di installazione (innovazione) e spese di manutenzione (conservazione e uso). Rispetto alle prime è sempre necessario fare riferimento all'art. 1123, primo comma, del codice civile, ossia alla norma che indica nei millesimi di proprietà il parametro di riferimento per la ripartizione della spesa per la installazione di un ascensore.
Nel caso di interventi manutentivi, invece, bisogna guardare all'art. 1124 c.c.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietàcomune. art. 1124 c.c.
È qui che la riforma del condominio è intervenuta sulle spese di manutenzione dell'ascensore. Nulla di nuovo, in verità, in quanto la menzione dell'ascensore nell'art. 1124 c.c. è stata semplice opera di adeguamento della norma alla lettura fornitane dalla giurisprudenza (cfr. su tutte Cass. 25 marzo 2004, n. 5975).
Si badi: le norme del codice civile dettate in materia di ripartizione delle spese – siano esse riguardanti l'installazione o la manutenzione di un ascensore – sono derogabili da un accordo tra tutti le parti, ossia da un accordo tra tutti i condòmini. È questo il senso dell'inciso finale dell'art. 1123 c.c. salvo diversa convenzione, che deve ritenersi valevole per tutte le spese condominiali, non sono per quelle indicate in tale norma.
È sempre bene ricordare, infine, che nel caso di edifici con più scale, la spesa riguarda solamente i condòmini che usufruiscono dell'ascensore (art. 1123, terzo comma, c.c., c.d. condominio parziale).
In assenza di differente indicazione pattizia o di esclusione dei proprietari dei piani terreni, con accesso diretto alla pubblica via, dalla proprietà delle scale e del lastrico, anche questi partecipano alla spese di installazione/manutenzione dell'ascensore.
L'installazione di un ascensore può incidere sulle tabelle millesimali esistenti (il coefficiente di piano in presenza di ascensore è differente da quello in sua assenza), sicché con la deliberazione di installazione dell'impianto è bene valutare altresì l'opportunità di decidere la revisione delle tabelle millesimali; revisione che può avvenire a maggioranza, almeno stando alla più autorevole fonte giurisprudenziale che non pare essere stata intaccata dalla riforma del condominio (Cass. SS.UU. n. 18477/2010 e Corte di Appello di Taranto 21 gennaio 2016 n. 27).
Esempio di ripartizione spese ascensore condominiale
Stando così le cose è possibile portare alcuni esempi per chiarire le nozione teoriche fin qui esposte.
Supponiamo che in un condominio non esista un ascensore e che i condòmini, con le maggioranze prescritte dalla legge, decidano di dotarsene.
Se non intercorre un accordo tra tutti quanti (o se tale deroga non è stata preventivamente prevista, ad esempio in un regolamento di origine contrattuale), la spesa per l'installazione dovrà essere ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.
Ove alla deliberazione dell'ascensore sia seguita una dichiarazione di dissenso, ossia la manifestazione di volontà di non avvalersi di quella innovazione (art. 1121 c.c.), allora la spesa dovrà essere ripartita tra i soli condòmini favorevoli, sempre secondo i millesimi di proprietà, senza tuttavia considerare quelli dei dissenzienti. Resta sempre salva, in questo caso, la possibilità di derogare alle indicazioni di legge, purché con un accordo tra tutti i partecipanti alla spesa.
Una volta addivenuti all'installazione, le spese per la manutenzione devono essere suddivise tra tutti i condòmini (o tra quelli che hanno partecipato alla spesa, nel caso d'innovazione gravosa) in ragione del criterio indicato dal summenzionato art. 1124 c.c.
Anche in questa circostanza è possibile raggiungere un accordo in deroga rispetto al criterio indicato dalla legge.
Ripartizione spese per la sostituzione dell'ascensore
Abbiamo visto fin qui le ipotesi classiche di spesa inerente l'ascensore, ossia la sua installazione e successiva manutenzione. Ma che cosa accade se la semplice manutenzione dell'impianto esistente non è più sufficiente a garantirne il corretto funzionamento?
Detta diversamente: qual è il criterio di ripartizione delle spese da adottare nella ipotesi di sostituzione dell'ascensore? L'intervento sostituito non è sicuramente un'innovazione: per quanto differente possa essere l'impianto di sollevamento persone vecchio da quello che si andrà a installare, la funzione resta identica.
E allora?
La risposta è chiaramente contenuta nell'art. 1124 c.c. a mente del quale anche le spese di sostituzione dell'ascensore devono essere ripartite tra tutti i condòmini interessati per metà in ragione dei millesimi di proprietà e per metà in ragione dell'altezza del piano. Come per tutte le altre ipotesi di spese, anche in questo caso va ricordato che il criterio testé menzionato può subire una deroga, purché frutto di un accordo tra tutti i condòmini interessati.
Normativa ascensori
Gli aspetti condominiali inerenti l'installazione di un ascensore sono un lato della medaglia: la normativa sugli ascensori, l'altro che riguarda espressamente ed unicamente l'impianto al di là della sua collocazione.
Testo normativo principale di riferimento per quanto concerne l'installazione dell'ascensore è rappresentato dal d.p.r. n. 162 del 1999, anche se non va dimenticato, per gli aspetti generali concernenti gli impianti a servizio di edifici, il decreto ministeriale n. 37 del 2008.
Si tratta di normative che impongono la produzione delle parti dell'impianto, nonché la loro installazione secondo determinate regole finalizzate a garantire la sicurezza dell'utente.
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