Installare un ascensore in edificio vincolato col silenzio assenso: lo dice il TAR

Ascensore condominiale ed edificio vincolato

L'installazione di un ascensore condominiale, laddove non esistente (attualmente molto più di rado), è sovente un tema annoso, perché non sempre i pareri e i voleri sono uniformi mentre le spese sempre sono elevate.

Ciò in particolare quando occorre realizzare lavori importanti non solo per l'istallazione ma anche per l'eventuale rimozione di barriere o anche per “allargare” lo spazio del vano dove deve essere collocato l'ascensore stesso.

A tutto ciò si aggiungano anche le lungaggini burocratiche, che spesso occorre seguire per procedere con l'installazione dell'ascensore in condominio.


Su tali aspetti di non poco conto si è pronunciato di recente il TAR Lazio, con la sentenza n. 12445/2023, con la quale, compiendo un importante giudizio di bilanciamento.
Il TAR ha ritenuto preminente l'esigenza di eliminare eventuali barriere architettoniche rispetto alla natura di immobile vincolato dal punto di vista paesaggistico, affermando di fatto la possibilità di installare un ascensore anche senza una risposta espressa da parte dell'Autorità competente.

Il caso: installazione dell'ascensore condominiale in un edificio vincolato

Per comprendere correttamente le ragioni sottese alla decisione del Tribunale amministrativo, occorre soffermarsi, seppur brevemente, sui fatti di causa, essendo tale decisione assunta proprio in considerazione delle particolari circostanze rappresentate.

Una coppia di condòmini, affetti da gravi patologie fisiche tali da influire sulla loro capacità motoria, chiedevano all'assemblea condominiale, che approvava, l'installazione di un ascensore nella chiostrina interna del proprio edificio condominiale.

Come espressamente previsto dalla normativa di riferimento, tale progetto veniva trasmesso alla competente Soprintendenza, al fine di ottenere la relativa autorizzazione, trattandosi di un edificio soggetto a un vincolo paesaggistico di interesse culturale.

La Sovrintendenza rispondeva con diniego alla richiesta del condominio oltre il termine di 120 giorni, previsto con riferimento alla normativa sulla eliminazione delle barriere architettoniche. I condomini, dunque, si rivolgevano al TAR, che affermava come perentorio il termine di 120 giorni per la risposta da parte della Sovrintendenza.

Maggioranze per l'installazione di un ascensore

Preliminarmente, occorre precisare quale sia, in linea generale, la maggioranza prevista dalla legge per installare un ascensore in condominio.

Al riguardo è bene precisare, che la maggioranza varia a seconda che si tratti di un ascensore previsto per l'eliminazione delle barriere architettoniche o no.



Partendo dall'ipotesi classica in cui l'ascensore non è finalizzato o comunque non rientra nella normativa prevista per l'eliminazione delle barriere architettoniche, è richiesta una maggioranza qualificata, ovverosia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti nell'assemblea e almeno i 2/3 del valore dell'intero edificio, in pratica almeno 666,66 millesimi (art. 1120 c.c.).

Se, invece, l'installazione di un ascensore condominiale fa parte di un progetto di eliminazione delle barriere architettoniche, in tale caso è prevista una maggioranza ridotta, ovvero la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi.

Limiti all'installazione di un ascensore anche in presenza di accordo fra condomini

Ciò premesso, è importante precisare che, anche in presenza delle maggioranze richieste, in linea di massima, non è possibile procedere alla installazione dell'ascensore nel caso in cui questa opera non sia rispondente a esempio a parametri di legge o rovina l'estetica condominiale.

In tale senso, si è formato un recente e innovativo filone giurisprudenziale che, in parte, deroga a tale previsione generale di rispetto dei limiti di legge in presenza di opere che servono per l'eliminazione delle barriere architettoniche, ritenendo prevalente la tutela a favore di soggetti in condizioni disagiate.

Sotto tale specifico profilo emerge l'importante portata innovativa della sentenza del TAR e non solo.

Autorizzazione e permessi per l'ascensore in condominio di interesse storico e culturale

L'installazione di un ascensore in contesti tutelati, dunque sottoposti a un vincolo in quanto di interesse storico e artistico, sono sottoposti a una normativa speciale, che prevede una procedura più articolata e burocratizzata, in considerazione del particolare valore e/o interesse.

In particolare, la normativa richiede la preventiva comunicazione alla competente Soprintendenza, la quale, valutate le circostanze del caso (a titolo esemplificativo, il rispetto del decoro e dell'armonia dello stabile, oggetto di intervento) deve fornire parere favorevole.

Nei casi in cui l'opera sia in qualche modo finalizzata alla eliminazione delle barriere architettoniche, tale parere deve essere fornito al richiedente entro 120 giorni dalla istanza.

In caso di mancato rispetto di tale termine, secondo il Tribunale si forma il silenzio assenso.

Ascensore in un condominio tutelato e principio di solidarietà

La decisione del giudice amministrativo di consentire l'installazione anche in un edificio con specifiche caratteristiche di interesse pubblico si pone in coerenza con l'orientamento della giurisprudenza nazionale più attento e propenso a garantire un accesso più agevole ai lavori per l'eliminazione delle barriere architettoniche.

In tale senso, si è espressa in più occasioni anche la Corte di Cassazione, che in un caso similare aveva affermato il diritto di installazione di un ascensore per favorire la mobilità di condomini in deficit fisico, stabilendo non solo la legittimità della delibera assembleare adottata con i voti favorevoli della maggioranza dei condomini, ma anche il superamento di limitazioni normative, quali la larghezza del vano dove ospitare l'impianto dell'ascensore, che dovendo essere ampio, restringendo così il vano scale al di sotto dei limiti di legge (Cass., ord. n. 19087/2022).

In altri più specifici termini, nel caso risolto dalla Corte di Cassazione, al fine di garantire accessibilità degli edifici e l'eliminazione delle barriere architettoniche è possibile anche derogare alle misure minime previste dalla legge (art. 8 del DM n. 236/1989).


Al riguardo, è tuttavia importante precisare che occorre munirsi di una scrittura privata da predisporre in sede di progetto, ove devono essere indicate le soluzioni alternative agli ordinari criteri di progettazione (art. 7 del DM n. 236/1989).

Il principio che deve prevalere in tali casi è quello di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi.

Tra questi vanno inclusi anche gli interessi delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale, che prescinde dall'effettiva utilizzazione degli edifici interessati e conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo quantomeno a attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione.

Applicazione del silenzio rifiuto per l'installazione dell'ascensore in condominio

La sentenza del TAR del Lazio si appalesa di primaria rilevanza, perché oltre ad affermare, seppur indirettamente, senza effettiva specificazione, tale preminente principio di solidarietà condominiale, compie un ulteriore passaggio, ovvero l'applicazione del silenzio rifiuto.

Il silenzio assenso è un istituto previsto in diritto amministrativo (L. n. 241 del 1997) per ottenere, seppur implicitamente, l'autorizzazione alla realizzazione di un'opera, in particolare, se finalizzata alla rimozione delle barriere architettoniche, il cui unico fine è essenzialmente favorire il soggetto richiedente che versi in situazioni di sfavore.

L'applicazione del silenzio assenso, in casi analoghi a quello deciso dalla sentenza in commento, si giustifica proprio in considerazione della finalità rappresentata dalla eliminazione delle barriere architettoniche.



Secondo i giudici amministrativi, essendo il parere negativo adottato e reso noto al richiedente oltre il termine di legge previsto di 120 giorni, questo deve considerarsi illegittimo e, pertanto, non applicabile al caso concreto, con la conseguenza che deve ritenersi autorizzato l'intervento in considerazione della formazione del silenzio assenso.

Oltre a tale motivazione di carattere prettamente giuridico, il Tribunale fornisce, come rilevato, anche una motivazione alla autorizzazione dell'opera, fondata proprio sull'interesse ritenuto preminente di tutela di situazioni e interessi di difficoltà e necessità, anche nel caso in cui l'intervento non rispetti talune prescrizioni di legge.