Innovazioni gravose e successivo subentro nel loro utilizzo

NEWS DI Condominio19 Ottobre 2013 ore 00:33
Per le innovazioni gravose i condomini possono non partecipare alla spesa e, se suscettibili di utilizzazione separata, possono cambiare idea successivamente.

In tema di condominio negli edifici l'art. 1121 c.c., che disciplina le innovazioni così dette gravose o voluttuarie, consente un iniziale diritto di non partecipare alle spese e quindi all'uso dell'opera con conseguente possibile ripensamento.


L'articolo appena citato, rubricato per l'appunto Innovazioni gravose o voluttuarie, recita:


Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.


Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.


Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.


Prima di addentrarci nell'esame della norma vale la pena comprendere che cosa debba intendersi per innovazione.


Innovazioni delle cose comuni


La nozione di innovazione non è fornita dal codice civile; nemmeno la recente riforma del condominio ha posto rimedio a questa lacuna.


È alla giurisprudenza, dunque, che bisogna guardare per averne una.


Secondo la Cassazione per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa ., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).


Le innovazioni, anche nel nuovo art. 1120 c.c., sono vietate quando possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120, quarto comma, c.c.).


Gravosità o voluttuarietà


CondominioNon sempre è agevole comprendere che cosa debba essere considerato eccessivamente dispendioso o inutile, rispetto ad un edificio.


Alcuni esempi possono, quindi, tornare utili.


Si pensi, ad esempio all'installazione di un secondo ascensore, può comportare una spesa troppo elevata o comunque essere voluttuaria, ossia superflua rispetto all'edificio in cui va ad inserirsi.


Ed ancora può risultare gravosa la decisione di installare un ascensore in una catapecchia in condominio mentre apparirebbe voluttuaria la decisione di trasformare uno stabile modesto in un edificio di grandi pretese (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).


Ad ogni buon conto, com'è stato evidenziato dal Tribunale di Milano, per determinare il carattere gravoso o voluttuario della spesa inerente ad un'innovazione non è rilevante il riferimento alle condizioni economiche dei singoli condomini (Trib. Milano, 4 gennaio 1989, Rivista della giurisprudenza italiana, 1989, 78).


Gravosità, voluttuarietà e diritti dei condomini


Dinanzi ad opere costose o sostanzialmente inutili, i condomini, se queste sono suscettibili di utilizzazione separata, possono decidere di non partecipare alle spese e quindi all'uso.


Se non sono divisibili (si pensi all'apposizione di stucchi realizzati da un grande artista in un androne comune) possono essere realizzate ma a spese di chi le ha votate.


Che cosa accade, si pensi all'ascensore, se uno dei condomini inizialmente rinunciatario, voglia godere di quel bene?


In conformità a quanto previsto dall'art. 1121, terzo comma, c.c. la giurisprudenza ci ricorda che in tema di condominio di edifici l'art. 1121 c.c. riconosce ai condomini dissenzienti, in caso di innovazione gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera Condominio negli edificiragguagliata al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera (fattispecie riguardante un impianto di ascensore installato nell'edificio condominiale non all'atto della sua costruzione, ma successivamente per iniziativa e a spese di parte dei condomini). Cass. civ., Sez. II, 18/08/1993, n. 8746. Ciò è quanto deve essere riconosciuto anche in caso di installazione successiva dell'impianto di ascensore, trattandosi, come pacificamente ritenuto, di innovazione. (Gdp Bari 13 ottobre 2011 n. 3652).


Come fare questo calcolo?


Un ascensore, ai tempi della sua installazione è costato 200; dopo 10 anni uno dei condomini, all'inizio contrario, intende farne uso.

Egli dovrà rifondere chi ha sostenuto la spesa del valore del bene aggiornato al momento della sua decisione (quindi ad esempio il valore attuale di quella spesa sarebbe 300 più le spese di manutenzione) in rapporto alla sua quota millesimale di proprietà.

riproduzione riservata
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  • Terry46
    Terry46
    Venerdì 8 Novembre 2013, alle ore 16:41
    Giustissimo! Il calcolo dell'importo del'ascensore va fatto sul costo attuale. Terry46
    rispondi al commento
  • Terry46
    Terry46
    Venerdì 8 Novembre 2013, alle ore 16:17
    È giusto!!!!
    rispondi al commento
  • Giuse Massafra
    Giuse Massafra
    Venerdì 8 Novembre 2013, alle ore 13:30
    Buongiorno, volevo chiedere se fare il cappotto termico sulle pareti di confine del condominio rientra nelle innovazioni gravose o se invece si deve ripartire la spesa per tutti i condomini del complesso in quanto serve solo a migliorare la tenuta termica dell'intero stabile e non solo dei condomini che abitano alle estremità degli stessi.
    Ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrete dedicarmi per rispondere a questo quesito.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Giuse Massafra
      Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 10:04
      Rientra tra le innovazioni che, se deliberate dall'assemblea, devono essere pagate da tutti i condomini (art. 1120, secondo comma, c.c.)
      rispondi al commento
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