Infiltrazioni da canna fumaria

Canna fumaria

La canna fumaria è quella parte di un impianto (di riscaldamento o magari della cucina o del camino) che serve a scaricare i fumi prodotti (dalla combustione o da altro).

Vari sono i materiali con cui può essere realizzata; molto dipende anche dall'impianto di cui fa parte e dalle norme che disciplinano la realizzazione di quello specifico impianto.

La canna fumaria può essere installata esternamente rispetto ai muri perimetrali degli edifici, ossia appoggiandola sugli stessi, oppure essere incassata nella muratura.

Che cosa succede se si accerta che la canna fumaria è causa di infiltrazioni d'acqua in un appartamento o comunque in un locale?

Al riguardo è necessario verificare se esista una differente proprietà tra il titolare dell'unità immobiliare che ha subito il danno e quello della canna fumaria: se le due figure coincidono, infatti, non v'è luogo a danno, ma solamente ad un fenomeno che necessita di riparazioni.

Passiamo ad esaminare l'altra opzione.

Danni da infiltrazione

Esiste una norma nel codice civile, l'art. 2051 c.c., che disciplina le ipotesi di danni da cose in custodia; essa specifica che il custode di un bene è responsabile del danno proveniente dallo stesso, salva l'ipotesi di caso fortuito.

L'estrema genericità della norma ha fatto sì che per lungo tempo si sia instaurato un dibattito sulla sua corretta applicazione; ad oggi lo stato dell'arte è quello descritto a seguire.

Il custode è quella persona (fisica o giuridica e estensivamente ogni organizzazione di persone, ivi compreso un condominio negli edifici), il quale abbia un potere (di fatto e di diritto) di vigilanza e custodia sul bene.

Il proprietario di un immobile ne è custode, anche il conduttore è tale per le parti sulle quali esercita un immediato potere di controllo. Nel caso della locazione, l'esistenza di tale rapporto non esclude la responsabilità del proprietario – che è sempre tenuto a garantire la funzionalità del bene (art. 1575 c.c.) – ma semplicemente la fa concorrere con quella dell'inquilino.

Allo stesso modo devono essere considerati custodi l'usufruttuario e il nudo proprietario, nei rispettivi limiti di responsabilità. Custodi sono anche i detentori, quali comodatari e i possessori di fatto, anche quelli senza titolo.

La responsabilità che grava in capo al custode, dice la Cassazione (cfr. tra le tante, Cass. 20 maggio 2009 n. 11695) ha natura obiettiva. Insomma si è responsabili in quanto custodi.

Unica chance di andare esenti da responsabilità è il caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e quindi sottratto alla sfera d'intervento del custode. Nel novero delle ipotesi di caso fortuito rientra anche il fatto del danneggiato (es. scivolo su di una superficie pur essendomi reso perfettamente conto della pericolosità di quella cosa).

La cosa che provoca il danno non dev'essere pericolosa in sé, ma allo stesso tempo non dev'essere semplice strumento di propagazione del fatto dannoso.

Spieghiamoci meglio: un pavimento, in sé, non è pericoloso, ma se è reso scivoloso dalle operazioni di pulizia non segnalate, può diventarlo e essere causa attiva di danno. Se c'è una perdita d'acqua al quinto piano che, passando per il balcone del quarto reca un danno all'appartamento al terzo piano, il responsabile sarà il proprietario dell'unità immobiliare al piano più alto e non quello del piano intermedio, salvo il caso di manifesto e volontario disinteresse di quest'ultimo.

In termini di onere probatorio (ossia di prove da fornire per ottenere la condanna del custode) il danneggiato deve:

a) identificare il danneggiato;

b) dimostrare il nesso di causalità tra danno e cosa da cui proviene;

c) dimostrare la consistenza economica del danno (così detta quantificazione).

Al convenuto resterà la possibilità di provare che tutto è avvenuto per un caso fortuito.

Danno da canna fumaria

In questo contesto di carattere generale, è facile comprendere che chi ritiene di aver subito un danno da infiltrazioni provenienti da una canna fumaria dovrà:

a) identificare con certezza il proprietario di quel bene (es. se condominiale il responsabile sarà il condominio);

b) essere in grado di dimostrare che il danno proviene dalla canna fumaria;

c) quantificare il pregiudizio sofferto (e comunque domandare l'eliminazione del danno stesso).


È bene specificare che iniziare un'azione contro chi non ha titolo per essere considerato custode del bene (nei termini succitati), vuol dire, sostanzialmente, fare un buco nell'acqua.

Prima d'intraprendere qualunque azione (anche la semplice messa in mora che non necessita dell'assistenza legale) è bene comprendere contro chi agire, eventualmente facendosi aiutare da un tecnico per comprendere al meglio lo stato dei fatti e dei luoghi.