Individuazione delle parti comuni del condominio

Quando si parla delle parti comuni del condominio, si è soliti dire che esse sono quelle indicate dall'art. 1117 c.c.

L'affermazione è vera solo in parte: le parti in condominio, infatti, oltre a quelle individuate dalla norma citata sono tutte quelle destinate al miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Non solo: parti comuni del condominio sono anche tutte quelle specificamente indicate come tali dagli atti d'acquisto o dal regolamento condominiale di natura contrattuale

Si è soliti dire che per le parti dell'edificio da considerarsi di proprietà comune vige una presunzione di condominialità.

La giurisprudenza usa spesso questa formula anche se le Sezioni Unite, nel lontano 1993 (cfr. sent. 7449), ebbero a specificare che le cose in condominio debbono considerarsi di proprietà comune e non presumersi tali.

Fatta queste premessa di carattere generale soffermiamoci adesso sul n. 2 dell'art. 1117 c.c.

A mente di tale norma, sono da considerarsi di proprietà comune, se non risulta il contrario dal titolo, i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune (art. 1117 n. 2 c.c.).


Tanto detto è utile domandarsi: che cosa fare per accertare la condominialità se dagli atti risulta una situazione incerta?

Secondo la Suprema Corte di Cassazione, che s'è pronunciata in merito, in tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2 cod. civ.,...- omissis...-, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa.

Nè per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117, n.2, cod. civ., sono sufficienti il frazionamento - accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sè inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti (così Cass. 11195/2010 cit.) (Cass. 30 novembre 2012, n. 21478).

In buona sostanza: solamente gli atti d'acquisto (o il regolamento contrattuale) possono modificare il regime di condominio cui, nel loro silenzio, sarebbero sottoposte le parti dell'edificio individuate dall'art. 1117 n. 2 c.c.