Pagamento e casi particolari riguardanti l'IMU sulla seconda casa

IMU seconda casa

Entrata in vigore dal 1 gennaio 2012 in via sperimentale e a regime dal 1 gennaio 2015 con l'avvento della IUC (Imposta Unica Comunale), oggi l'IMU è dovuta sulle prime case solo ed esclusivamente se rientrano nelle categorie cosiddette di lusso e di pregio e sulle seconde case senza alcuna distinzione catastale. La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto delle novità molto importanti per quanto riguarda l'IMU della seconda casa che viene concessa in comodato d'uso gratuito o in affitto a canone concordato.

IMU prima e seconda casa: ecco quando si paga

All'origine c'era l'ICI poi venne la volta dell'IMU e dal 2014 della IUC, l'Imposta Unica Comunale che racchiude in sé tre diversi tributi ossia:

- IMU: Imposta Municipale propria che si basa sul possesso degli immobili

- TASI: tributo sui servizi indivisibili comunali (manutenzione strade e verde cittadino, ecc)

- TARI: tassa sui rifiuti che sostituisce Tarsu, TIA e Tares.

Per quanto riguarda l'Imposta municipale sugli immobili, questa è dovuta da chi possieda tali beni situati sul territorio del Comune, ma sono esenti IMU le abitazioni principali, tranne quando siano classificate in specifiche categorie catastali, ossia:

- A/1 abitazioni di tipo signorile

- A/8 abitazioni in ville

- A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

In caso di immobile adibito a seconda casa, l'IMU è sempre dovuta indipendentemente dalla classificazione catastale, quindi anche se l'immobile non è di pregio o di lusso.

IMU seconda casa: come si calcola

Per calcolare l'IMU sulla seconda casa occorre innanzitutto individuare la rendita catastale dell'immobile, risultante in catasto al 1° gennaio dell'anno d'imposta, aumentata del 5%, e moltiplicata per un coefficiente diverso a seconda della categoria catastale:

- 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A, con esclusione della categoria catastale A/10 e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7;

- 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B, e nelle categorie C/3, C/4 e C/5;

- 80 per i fabbricati classificati nella categoria D/5 (istituti di credito, cambio, assicurazione);

- 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;

- 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D (capannoni, alberghi, cinema, ecc.);

- 55 per i fabbricati classificati nella categoria C/1 (negozi).

All'importo ottenuto si applicano le aliquote che ogni comune deve pubblicare nell'apposita sezione del sito del Dipartimento delle Finanze - Ministero dell'economia, dedicato alle aliquote IMU.

IMU seconda casa in affitto e usufrutto: casi particolari

Molto spesso l'immobile adibito a seconda casa può essere concesso in locazione o è in usufrutto. Chi paga l'IMU in questi casi, se dovuta?

- IMU seconda casa concessa in locazione: in tal caso, a pagare è sempre il proprietario

- IMU seconda casa usufrutto: in presenza di un soggetto titolare del diritto di usufrutto, sarà quest'ultimo obbligato a pagare l'IMU, mentre il titolare della sola nuda proprietà è esente dal pagamento.

IMU seconda casa comodato gratuito: disciplina previgente

Diverso il discorso per quanto riguarda la seconda casa concessa in comodato d'uso gratuito ad un familiare come ad esempio un figlio, per cui la disciplina oggi è profondamente rinnovata grazie all'entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208). Ma prima di vedere le novità in vigore dal 1 gennaio 2016, vediamo la disciplina previgente.

Fino al 2015 si prevedeva che fossero i singoli comuni a stabilire se equiparare l'immobile concesso in comodato d'uso gratuito ad abitazione principale, prevedendone così l'esenzione.

Ai sensi dell'articolo 1803 del Codice Civile, quello di comodato d'uso è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta ed è essenzialmente gratuito.

In origine, ai fini dell'applicazione dell'ICI, il soggetto passivo era ilcomodante, ossia il proprietario dell'immobile o il titolare del diritto reale di godimento sullo stesso.
I Comuni quindi non potevano assimilare all'abitazione principale l'unitàimmobiliare concessa in uso gratuito a un familiare. La facoltà di assimilazione è stata prevista successivamente con il Decreto legislativo n. 446 del 1997, secondo cui ogni comune può considerare, con apposita delibera, come abitazione principale l'immobile concesso in comodato gratuito a parenti in linea retta o collaterale.

Con l'entrata in vigore dell'IMU, i comuni potevano stabilire se assimilare la seconda casa concessa in comodato gratuito ad abitazione principale.
Occorreva quindi leggere la delibera del comune di residenza in cui poteva essere stabilito che:

- il comodato gratuito fosse assimilato all'abitazione principale e come tale sia esente dal pagamento dell'IMU

- il comodato gratuito non fosse assimilato all'abitazione principale e come tale l'IMU è dovuta dal proprietario dell'immobile.

Le delibere sono sempre pubblicate sul sito del Dipartimento delle finanze - Ministero dell'economia e in esse ogni comune potesse decidere ulteriori condizioni per l'assimilazione dell'immobile concesso in comodato all'abitazione principale.

Prendendo a titolo di esempio alcune tra le principali città metropolitane, a Milano, (delibera del 18.08.2014) si considerava direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale, ma solo nel caso in cui il comodatario appartenga ad un nucleo familiare con ISEE non superiore a 15mila euro annui. Stessa cosa a Roma (delibera del 21.08.2014) e a Napoli (delibera del 23 maggio 2014) e l'equiparazione dell'immobile all'abitazione principale decorreva dalla data di registrazione del contratto di comodato.

A Torino invece (delibera del 20-05-2014) la seconda casa concessa in comodato d'uso gratuito a parenti di primo grado che la occupano quale loro abitazione principale e vi risiedono anagraficamente non era equiparata ad abitazione principale.

IMU comodato uso gratuito nella Legge di Stabilità 2016

Ora la tassazione fiscale dell'immobile che viene concesso in comodato d'uso gratuito cambia grazie alla nuova Legge di Stabilità 2016 (Legge n 28 dicembre 2015, n. 208). In particolare si prevede una riduzione del 50% sia dell'IMU che della TASI per il proprietario di un immobile che lo concede con il contratto di comodato di uso gratuito ad un parente in linea retta entro il primo grado.
Affinchè operi la riduzione al 50% delle tasse occore però la sussistenza di specifiche condizioni. In primo luogo il comodatario deve essere un parente in linea retta di primo grado del comodante (ciò significa che l'immobile deve essere prestato in alternativa ad uno o entrambi i genitori, oppure al figlio). Il comodatario, inoltre, deve utilizzare l'immobile dato in comodato come propria abitazione principale.

Può anche essere proprietario di altri immobili, purchè quello concesso in comodato sia la sua residenza anagrafica e dimora abituale. D'altro canto il comodante, colui che concede l'immobile in comodato può essere proprietario anche di un'altra abitazione, purchè sia solo adibita a prima casa. L'abitazione principale del comodante deve trovarsi inoltre nello stesso comune in cui si trova la casa data in comodato al familiare.

L'immobile concesso in comodato d'uso gratuito per cui scatta la riduzione al 50% dell'IMU e della TASI inoltre non deve essere nè di lusso né di pregio e pertanto deve rientrare nelle categorie catastali A/2 (Abitazioni di tipo civile), A/3 (Abitazioni di tipo economico), A/4 (Abitazioni di tipo popolare), A/5 (Abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (Abitazioni di tipo rurale) e A/7 (Abitazioni in villini).
La riduzione al 50% dell'IMU e della TASI per l'immobile in comodato opera anche nel caso delle pertinenze delle abitazioni principali, a condizione che siano indicate nel contratto.

IMU seconda casa in comodato: gli adempimenti richiesti

Affinchè il proprietario dell'immobile concesso in comodato d'uso gratuito possa fruire della riduzione al 50% sia dell'IMU che della TASI, deve adempiere ad alcune formalità.
In primo luogo quella di procedere alla registrazione del contratto di comodato.
Entro venti giorni dalla data dell'atto, quindi, il contratto di comodato deve essere registrato all'ufficio dell'Agenzia delle entrate. In particolare ,occorre munirsi di tre copie del contratto, con firma in originale, dell'atto da registrare e poi va compilato il Modello 69 con cui effettuare la richiesta di registrazione anche direttamente presso gli uffici dell'Agenzia.

Per la registrazione del contratto è necessaria una marca da bollo da € 16,00 e il versamento, tramite modello F23 (in cui indicare il codice tributo 109T) dell'imposta di registro, pari a 200 euro, per un totale di 216 euro. Oltre alla registrazione del contratto, il comodante deve anche presentare la dichiarazione Imu 2016, entro il 30 giugno 2017.

IMU seconda casa in affitto a canone concordato

Altra importante novità introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 riguarda sempre la riduzione dell'IMU e della TASI dell'immobile seconda casa che viene concesso dal proprietario in affitto, stipulando però un contratto di locazione a canone concordato.

Esso è un tipo di contratto disciplinato dall'articolo 2, comma 3 Legge 431 del 1998 i cui elementi essenziali sono individuati sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione dei contratti-tipo. Tali accordi, derivanti dalla Convenzione nazionale regolata dal DM 30 dicembre 2002, definiscono per ogni zona, in base a parametri ben precisi (ad esempio la tipologia di alloggio, lo stato di manutenzione degli immobili), un valore minimo e uno massimo del canone di locazione.

Tali contratti possono essere stipulati però solo nei comuni cosiddetti ad alta densità abitativa, ossia gli immobili ubicati nei:

- comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Geova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e nei comuni confinanti con gli stessi;

- capoluoghi di provincia;

- comuni considerati ad alta tensione abitativa individuati nella delibera del CIPE del 13 novembre 2003.

Per chi ha un immobile seconda casa e lo concede in locazione a canone concordato, dal 1 gennaio 2016 potrò fruire di uno sconto IMU e TASI del 75%, quindi molto più ampio rispetto al comodato d'uso gratuito.

Tra le altre novità per quanto riguarda l'IMU introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 si segnala l'esenzione dall'imposta per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica, nonché dei terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione, ubicati nei comuni delle isole minori e a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.