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Principio di impignorabilità della prima casa: cosa sapere

La prima casa non è pignorabile, se si risiede e se l'unico immobile, a differenza di tutti gli altri casi, anche se esistono metodi per evitare il pignoramento.
Pubblicato il

Confermata l’impignorabilità della prima casa


In presenza di specifici presupposti la prima casa non è pignorabile.

È questo in estrema e semplicistica sintesi il principio che, negli ultimi anni, la giurisprudenza ha finalmente confermato e, da ultimo, la Corte di Cassazione con la recente sentenza 16 dicembre 2024, n. 32759.

L’impignorabilità della prima casa è certamente un traguardo importante, espressione di civiltà giuridica e non solo che, ciò nonostante, ha atteso diversi anni per essere definitivamente affermata.

Impignorabilità della prima casa - foto Getty imagesImpignorabilità della prima casa - foto Getty Images



Il principio della non pignorabilità della prima casa è stato introdotto, per la prima volta, dal D.Lgs. n. 63/2013 che, nel modificare l’art. 76, D.P.R. n. 602/1973, ha stabilito che l'agente della riscossione non dà corso all'espropriazione dell’immobile, se l'unico di proprietà del debitore.

Ciò nondimeno, pur essendo l’impignorabilità della prima casa, prevista da una norma di legge, il persistere di controversie sul tema, fa emergere come, tale principio, non sia del tutto recepito.

Le ragioni di tale incertezza potrebbero essere riconducibili alle diverse condizioni a cui l’ordinamento subordina la non aggredibilità della prima casa.


Prima casa: quando risulta impignorabile


La prima casa è impignorabile solo se è l'unica casa posseduta, con la conseguenza che non devono sussistere altri immobili di proprietà del soggetto sottoposto a procedura esecutiva.

Per comprendere il nuovo principio, occorre effettuare una precisazione che non tutti conoscono o che in molti considerano con la dovuta attenzione: la definizione impignorabilità della prima casa è una terminologia non del tutto esatta.

Quando si utilizza la definizione della prima casa si fa riferimento alla casa acquistata per prima, di solito, ma non necessariamente, con le agevolazioni fiscali (imposta di registro e ipocatastali fisse).

Il citato riferimento normativo, invece, fa riferimento all’unità immobiliare, ove si stabilisca la residenza, ovverosia l'abitazione principale.

Ciò significa anche che se si possiede un immobile ma non vi si risiede, questo può essere aggredito anche se è l’unica unità immobiliare del debitore.

Si pensi all’ipotesi in cui un soggetto sia proprietario di un appartamento ma risieda stabilmente in altro immobile di proprietà di altri soggetti, come genitori e parenti.

Se questi possiede a titolo di proprietà, anche in condivisione con altri, un altro immobile, è aggredibile l’unità immobiliare ove non si risiede abitualmente (es. casa vacanze).


Quando la prima casa è pignorabile


L’unità immobiliare è pignorabile dal debitore allorquando si tratti di immobili adibiti ad uso abitativo, ma ascrivibili nell’ambito degli immobili di lusso.



Da un punto di vista fiscale si tratta di immobili iscritti a catasto nelle categorie A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).


Ammontare del debito per pignorare la prima casa


La procedura del pignoramento può essere attivata solo nelle ipotesi in cui il debito, non assolto, vantato dal creditore, sia almeno pari a euro 120 mila.

Ciò significa che in tutti i casi in cui il valore dovuto non sia almeno pari all’ammontare di cui sopra, qualsivoglia aggressione è illegittima e conseguentemente la successiva vendita.

La casa risulta pignorabile con un debito pari almeno a 120 mila euro - foto Getty ImagesLa casa risulta pignorabile con un debito di almeno 120 mila euro - foto Getty Images



La ratio di tale norma è di immediata evidenza: evitare il pignoramento di immobili anche di un rilevante valore in casi di debiti non particolarmente elevati.

Situazione questa più volte verificatasi anche a personaggi noti e più volte raccontata da mezzi di comunicazione.


Come rendere la casa impignorabile


Ci sono delle soluzioni per evitare di perdere la casa.

Il primo escamotage è cercare di non superare il tetto di 120 mila euro, previsto dalla normativa, quale debito minimo al di sotto del quale, qualsiasi procedura esecutiva avente a oggetto la casa, come rilevato, è illegittima.

Per cercare di stare al di sotto della citata soglia, se possibile, si può procedere con il pagamento di una parte del debito, in modo tale da evitare l’attivazione della procedura esecutiva.

Altro metodo, che consente di evitare il pignoramento della casa, è sostanzialmente la costituzione di un fondo patrimoniale.

Si tratta di un istituto di tutela che consente di destinare un patrimonio e i relativi frutti al soddisfacimento di bisogni esclusivi della famiglia.

Ciò comporta che i beni, parte di un fondo patrimoniale, non sono assoggettabili ad azioni esecutive poste in essere dai creditori.

La casa sarà cosi “protetta” da aggressioni terze.


Impignorabilità della prima con il sovraindebitamento


Altro strumento che consente di tutelare il proprio immobile è una procedura prevista dalla legge che in realtà in pochi conoscono: la procedura di sovraindebitamento, prevista dalla L. n. 3/2012.

Con tale procedura il debitore, che si trova in una situazione di sovraindebitamento da non riuscire a far fronte ai debiti assunti, una volta ottenuta l’ammissione da parte del giudice, può ottenere la cancellazione dei debiti, che non riesce più a pagare e ripartire da zero.

Come evitare il pignoramento della prima casa - foto Getty ImagesCome evitare il pignoramento della prima casa - foto Getty Images



Il vantaggio di tale iter è che si può ottenere la cancellazione di qualsivoglia debito di qualsiasi natura.

La tutela della casa, tuttavia, è meno certa rispetto alle precedenti soluzioni (pagamento di una parte del debito, costituzione di un fondo patrimoniale).

Ciò in quanto, in alcuni casi è richiesto l’intervento del giudice competente, che dovrà esprimersi sulla sussistenza dei presupposti, non sempre così netti e, dunque, di una valutazione che, per quanto delimitata per la presenza di limiti normativamente previsti, è pur sempre frutto di una decisione da parte di un soggetto terzo.


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  • Orlando77
    Orlando77
    6 giorni fa
    Se la mia casa vale 200 mila euro, i creditori possono pignorare solo 120 euro oppure la differenza di 80 mila euro?
    rispondi al commento
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