Impignorabilità della prima casa: che cosa sapere

NEWS DI Fisco casa
Cosa può accadere alla casa di proprietà quando si hanno debiti col fisco, banche, finanziarie o altri creditori privati come familiari o controparti di processi?
21 Maggio 2017 ore 10:35
Arch. Sara Martinelli

Falsi miti da sfatare sulla prima casa e sul pignoramento


Spesso si sente affermare che la prima casa non può essere oggetto di pignoramento.

Per pignoramento si intende l’avvio della procedura esecutiva con la vendita dell’immobile all’asta per sodisfare un credito.Pignoramento prima casa
Il concetto di assoluta impignorabilità della prima casa è però di un luogo comune, un’interpretazione un po’ semplificata della legge .

Il primo equivoco riguarda l’utilizzo dell’espressione prima casa.

È bene chiarire che il concetto di prima casa è richiamabile solamente in fase di acquisto o successione di un immobile. La sussistenza di specifici requisiti consente infatti all’acquirente di un’abitazione di accedere a una serie di benefici e agevolazioni, come la riduzione dell’imposta di registro e delle imposte sui mutui o l’ IVA agevolata al 4% in caso di compravendita soggetta ad IVA.

Al di fuori dei contesti di compravendita o successione non si può più parlare di prima casa.

Tornando al tema del pignoramento, nei casi in cui il creditore sia il fisco, più che di prima casa bisognerebbe piuttosto parlare di unico immobile di proprietà, così come avviene nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013), che approfondiremo più avanti.

Occorre tuttavia precisare la possibilità che si configurino diversi tipi di creditore. Oltre al fisco, ricordiamo le banche, le finanziarie, le controparti di processi che hanno vinto delle cause ed anche i familiari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento oppure un figlio non riconosciuto o che non ha ricevuto i sussidi.

Le possibilità di pignoramento di un immobile variano in base alla tipologia del creditore e alle condizioni di contorno che si possono riscontrare.


Fisco e pignoramento della casa


Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n.98) ha introdotto una forma di tutela per i proprietari di immobili che hanno un debito col fisco.

Il Decreto prevede il divieto di esproprio di un immobile per saldare un debito con il fisco se l’immobile è contemporaneamente:

- l’unico immobile di proprietà del debitore (con esclusione degli immobili di lusso o comunque immobili classificati nelle categorie catastali A/8-abitazoni in ville e A/9-castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

- è adibito a uso abitativo;

- il debitore vi risiede anagraficamente.

Al di fuori dei requisiti individuati, si può procedere con l’espropriazione di un immobile se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera i 120.000 euro.

Se invece l’importo è inferiore a 120.000 euro, il fisco non può espropriare il bene e venderlo all’asta, ma tutt’al più può iscrivere ipoteca sull’immobile, a condizione però che si tratti di debiti col fisco superiori a 20.000 euro.

Pignorabilità prima casa
Considerata la complessità della norma, proviamo a chiarire i casi più diffusi:

A) Il contribuente possiede un’unica abitazione (non di lusso e non accatastata a/8 o A/9), comprensiva di pertinenze (cantina, autorimessa, ecc.), in cui risiede: nessuno degli immobili è pignorabile poiché le pertinenze sono considerate annesse all’immobile principale. È però possibile iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

B) Il contribuente possiede un’abitazione in cui risiede e altri immobili: tutti gli immobili sono pignorabili, compreso quello in cui risiede, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare i vari immobili solo per debito superiore a 20.000 euro; differentemente non si corre alcun rischio.

C) Il contribuente possiede un’abitazione in cui risiede ed un terreno agricolo: per il fisco il terreno è equiparato a un immobile, per cui entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecarli entrambi, però solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a tale cifra non si corre alcun rischio.

D) Il contribuente possiede un’abitazione in cui non risiede, mentre ha la residenza in un’abitazione in affitto: l’immobile di proprietà è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori, anche in questo caso non si corre alcun rischio.

Beni impignorabili

E) Il contribuente possiede un immobile ad uso promiscuo (es. casa e studio) in cui risiede: la giurisprudenza non è chiara ma si presume possa essere pignorabile la parte di immobile non destinata ad abitazione, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. 

F) Il contribuente possiede un unico immobile che non risulta catastalmente a destinazione abitativa: l’immobile è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può sempre ipotecare l’immobile di proprietà, ma solo per debito superiore a 20.000 euro. 

G) Il contribuente possiede un’unica abitazione in cui risiede, ma in seguito ad eredità entra in possesso di una porzione di altra abitazione: se non rinuncia all’eredità del bene, entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare le proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

H) Il contribuente possiede e risiede in un’abitazione in comproprietà con un contribuente che ha debiti col fisco. Il primo contribuente non possiede altre case: non è possibile procedere col pignoramento della casa in comproprietà anche qualora il debitore sia proprietario di altri immobili. Si violerebbe la legge che impedisce di pignorare l’unico immobile di proprietà in cui il contribuente risiede.

Considerato cosa può accadere nei casi in cui il contribuente è proprietario di più immobili, si rende ora chiaro il motivo per cui precedentemente abbiamo specificato la differenza fra prima casa e unico immobile di proprietà. Il concetto di prima casa non esclude che ve ne possano essere anche altre. Se invece si parla di unico immobile di proprietà significa che c’è solo quello.


Banca o finanziaria e pignoramento della casa


Quando il creditore è una banca o una finanziaria, la legge non prevede i limiti prima descritti inerenti il caso del fisco come creditore.

Per il debitore non esiste alcuna tutela, né legata all’unico immobile di proprietà, né legata all’importo del debito.

Prima di erogare il prestito, la banca o la finanziaria iscrive quasi sempre un’ipoteca sul bene finanziato.
L’ipoteca consente di mettere l’immobile all’asta qualora il debitore risulti moroso e di avere diritto prioritario sul ricavato della vendita rispetto a qualsiasi altro creditore.

Pignorare
Nel caso di banca o finanziaria come creditore, il pignoramento è possibile anche per debiti modesti, poiché non esiste un limite minimo al di sotto dl quale il pignoramento sia vietato.

Tra l’altro i diritti di banche e finanziarie risultano prioritari anche rispetto all’assegnazione della casa alla ex moglie in caso di separazione dei coniugi. La sentenza di Cassazione n.776/2016 ha infatti stabilito che, se sulla casa coniugale è stata iscritta ipoteca da parte della banca, quest’ultima iscrizione prevale sulla trascrizione del provvedimento di assegnazione in sede di separazione o divorzio.


Altri creditori privati e pignoramento della casa


Nel caso in cui i creditori siano controparti di processi che hanno vinto delle cause, familiari (come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento) o altri soggetti privati non esistono forme di tutela per il debitore, così come avviene per banche e finanziarie.

Come tutti i creditori privati, la ex moglie può iscrivere ipoteca e pignorare la casa del marito, anche qualora lei stessa ci viva in seguito ad assegnazione del giudice.

Il fatto che si tratti di unico immobile di proprietà o meno è del tutto irrilevante, come pure è irrilevante l’importo del debito.

Il coniuge creditore può inoltre tutelare i propri interessi chiedendo di mettere sotto sequestro l’immobile affinché il proprietario debitore non lo possa vendere.

riproduzione riservata
Articolo: Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge
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Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge: Commenti e opinioni


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  • Pietro tua
    Pietro tua
    Giovedì 2 Novembre 2017, alle ore 13:27
    Può essere espropriata la prima casa e metterla all'asta se questa è di proprietà ed è abitata da due coniugi invalidi civili al 100%?
    N.B. debitori di rate mutuo.
    rispondi al commento
  • Michela
    Michela
    Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 13:54
    Sono Michela, un'infermiera professionale e ho ricevuto da due giorni una lettera da uno studio di avvocati con la quale mi intimavano di pagare la somma di 71.300 (pagamenti non eseguiti per conto della ENPAPI- la pensione privata degli infermieri).
    Ho un appartamento di proprietà per quale pago mensilmente una rata di 650 euro )dove vivo da sola con mia figlia di tre anni.
    La mia domanda è se la prima casa può essere pignorata.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michela
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 17:00
      La legge tutela la prima casa nel caso in cui il creditore procedente sia l'Equitalia che non potrà procedere per il pignoramento se questa è l'unica casa del contribuente e non sia proprietario di altri immobili, che sia una civile abitazione, non di lusso, in cui il debitore abbia stabilito la sua residenza. Tutti gli altri casi in cui i creditori sono gli Istituti di credito, le Assicurazioni, ecc. è possibile applicare tale procedura. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuliano Berlanda
    Giuliano Berlanda
    Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 22:00
    La banca Montepaschi mi ha messo la casa all'asta per 50.000 euro , adesso è emerso che il conto era usurato per 150.000 euro , adesso la banca mi deve restituire la casa valutata 700.000 euro cdal perito del Tribunale 
    rispondi al commento
  • Annalena Francia
    Annalena Francia
    Lunedì 13 Giugno 2016, alle ore 18:40
    La casa in cui ho la residenza è la mia prima casa, è tuttavia di mia proprietà soltanto 1/3 indiviso.

    Io stessa e mia madre ( ora deceduta nel 2009 ) avevamo firmato garantendo la casa.

    Ddopo la morte di mia madre, contribuendo anche la crisi spaventosa che iniziò in quegli anni, io fui vittima di grossa depressione e assoluto rifiuto fisico e psichico di muovermi ( esistono referti medici, nonche 6 mesi fa si è scoperto la presenza di cellule tumorali al seno destro , quindi asportazione delle stesse e terapia radiologica.

    Ora , a 61 anni vorrei riprendere a lavorare per pagare debiti con banche ecc , ma non ci sono speranze.

    La Banca popolare di Verona vuole fare un decreto ingiuntivo e pignorarmi la casa.

    Non ho soldi per sopravvivere sto cercando di lavorare nell'immobiliare, ma non mi pagagano; fino ad ora 200 ,00 euro per un mese di lavoro !

    Cosa possono farmi ? togliere la casa ? I mei comproprietari sono mio fratello e mia cognata,  acerrimi nemici.

    rispondi al commento
  • Vitobondesan
    Vitobondesan
    Martedì 15 Settembre 2015, alle ore 19:31
    Invece di pignorarmi la casa del mare?. Grazie anticipatamente, per l'eventuale risposta.
    rispondi al commento
  • Vitobondesan
    Vitobondesan
    Martedì 15 Settembre 2015, alle ore 19:30
    Forzata per espropriazione immobiliare sull'unità immobiliare di proprietà della quota di 1/6 del debitore. hanno pignorato la casa in cui vivo con mia madre (l'intero immobile).. e se non pago, la casa viene venduta all'asta. La domanda è: Dal momento che io sono separato, e la mia prima casa ora è questa in cui vivo con mia madre, è giusto pignorarmela? andandoci di mezzo così anche mia madre che ha fatto tanti sacrifici per pagarsela? invece d
    rispondi al commento
  • Vitobondesan
    Vitobondesan
    Martedì 15 Settembre 2015, alle ore 19:30
    Di mio padre, sono diventato proprietario al 25% con mio fratello e il rimanente 50% di mia madre della casa dove ora io abito. Praticamente dopo la separazione io son venuto a vivere con mia madre. Vengo alla domanda.. le famose 14.171 euro non le ho mai potute dare visto il reddito così basso. Ora mi è arrivata una carta dal tribunale di Monza dove dice che per il mancato pagamento la signora ... (mia ex moglie) intende procedere ad esecuzione
    rispondi al commento
  • Vitobondesan
    Vitobondesan
    Martedì 15 Settembre 2015, alle ore 19:28
    Buona sera.. volevo porvi una domanda.. Nel 2014 c'è stata una sentenza per una separazione e sono stato condannato a rifondere le spese di tribunale alla mia ex moglie di 14.171 euro in quanto ha vinto la causa. Premetto che lavoro partime e guadagno 700/800 euro al mese. Sono proprietario di una casa in Cologno Monzese (Mi) al 50% con la mia ex moglie e di una casa al mare nei lidi Ferraresi sempre al 50% con mia moglie. Nel 2011 dopo la morte
    rispondi al commento
  • Stefanofondazione
    Stefanofondazione
    Venerdì 29 Maggio 2015, alle ore 16:22
    Ciao mi chiamo Stefano controllo tutti i giorni cartelle equitalia in una fondazione antiusura,ad equitalia manca il titolo esecutorio per cui la maggiorparte delle iscrizioni ad ipoteca e pignoramenti che mandano non sono validi.Le sentenze del tar abbattono il debito che chiede equitalia per via delle false firme dei dirigenti ed altri vizi sottesiEquitalia guadagna un 9% sul valore a prescindere dal recuperato,è ora che le persone sappiano q
    rispondi al commento
    • Monicasestili
      Monicasestili Stefanofondazione
      Venerdì 26 Febbraio 2016, alle ore 18:41
      >SALVE" HO PROVATO A CONTATTARTI X MAGGIORI INFO SUL TUO LAVORO IN FONDAZIONE TI LASCIO LA MIA MAIL: monicaseti@hotmail.it spero di sentirti presto
      rispondi al commento
      • Stefanofondazione
        Stefanofondazione Monicasestili
        Sabato 27 Febbraio 2016, alle ore 11:04
        Buongiorno Monica il mio numero è 32XX688X05 tutto quello che so glie lo dico volentieri
        rispondi al commento
    • Alessandro
      Alessandro Stefanofondazione
      Domenica 5 Febbraio 2017, alle ore 08:08
      Volevo chiederle delle informazioni inerenti alle cartelle equitalia cone posso contattarla?
      il mio numero è 3939263610 
      rispondi al commento
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