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Impignorabilità della prima casa: che cosa sapere

NEWS Fisco casa21 Maggio 2017 ore 10:35
Cosa può accadere alla casa di proprietà quando si hanno debiti col fisco, banche, finanziarie o altri creditori privati come familiari o controparti di processi?

Falsi miti da sfatare sulla prima casa e sul pignoramento


Spesso si sente affermare che la prima casa non può essere oggetto di pignoramento.

Per pignoramento si intende l’avvio della procedura esecutiva con la vendita dell’immobile all’asta per sodisfare un credito.Pignoramento prima casa
Il concetto di assoluta impignorabilità della prima casa è però di un luogo comune, un’interpretazione un po’ semplificata della legge .

Il primo equivoco riguarda l’utilizzo dell’espressione prima casa.

È bene chiarire che il concetto di prima casa è richiamabile solamente in fase di acquisto o successione di un immobile. La sussistenza di specifici requisiti consente infatti all’acquirente di un’abitazione di accedere a una serie di benefici e agevolazioni, come la riduzione dell’imposta di registro e delle imposte sui mutui o l’ IVA agevolata al 4% in caso di compravendita soggetta ad IVA.

Al di fuori dei contesti di compravendita o successione non si può più parlare di prima casa.

Tornando al tema del pignoramento, nei casi in cui il creditore sia il fisco, più che di prima casa bisognerebbe piuttosto parlare di unico immobile di proprietà, così come avviene nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013), che approfondiremo più avanti.

Occorre tuttavia precisare la possibilità che si configurino diversi tipi di creditore. Oltre al fisco, ricordiamo le banche, le finanziarie, le controparti di processi che hanno vinto delle cause ed anche i familiari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento oppure un figlio non riconosciuto o che non ha ricevuto i sussidi.

Le possibilità di pignoramento di un immobile variano in base alla tipologia del creditore e alle condizioni di contorno che si possono riscontrare.


Fisco e pignoramento della casa


Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n.98) ha introdotto una forma di tutela per i proprietari di immobili che hanno un debito col fisco.

Il Decreto prevede il divieto di esproprio di un immobile per saldare un debito con il fisco se l’immobile è contemporaneamente:

- l’unico immobile di proprietà del debitore (con esclusione degli immobili di lusso o comunque immobili classificati nelle categorie catastali A/8-abitazoni in ville e A/9-castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

- è adibito a uso abitativo;

- il debitore vi risiede anagraficamente.

Al di fuori dei requisiti individuati, si può procedere con l’espropriazione di un immobile se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera i 120.000 euro.

Se invece l’importo è inferiore a 120.000 euro, il fisco non può espropriare il bene e venderlo all’asta, ma tutt’al più può iscrivere ipoteca sull’immobile, a condizione però che si tratti di debiti col fisco superiori a 20.000 euro.

Pignorabilità prima casa
Considerata la complessità della norma, proviamo a chiarire i casi più diffusi:

A) Il contribuente possiede un’unica abitazione (non di lusso e non accatastata a/8 o A/9), comprensiva di pertinenze (cantina, autorimessa, ecc.), in cui risiede: nessuno degli immobili è pignorabile poiché le pertinenze sono considerate annesse all’immobile principale. È però possibile iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

B) Il contribuente possiede un’abitazione in cui risiede e altri immobili: tutti gli immobili sono pignorabili, compreso quello in cui risiede, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare i vari immobili solo per debito superiore a 20.000 euro; differentemente non si corre alcun rischio.

C) Il contribuente possiede un’abitazione in cui risiede ed un terreno agricolo: per il fisco il terreno è equiparato a un immobile, per cui entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecarli entrambi, però solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a tale cifra non si corre alcun rischio.

D) Il contribuente possiede un’abitazione in cui non risiede, mentre ha la residenza in un’abitazione in affitto: l’immobile di proprietà è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori, anche in questo caso non si corre alcun rischio.

Beni impignorabili

E) Il contribuente possiede un immobile ad uso promiscuo (es. casa e studio) in cui risiede: la giurisprudenza non è chiara ma si presume possa essere pignorabile la parte di immobile non destinata ad abitazione, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. 

F) Il contribuente possiede un unico immobile che non risulta catastalmente a destinazione abitativa: l’immobile è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può sempre ipotecare l’immobile di proprietà, ma solo per debito superiore a 20.000 euro. 

G) Il contribuente possiede un’unica abitazione in cui risiede, ma in seguito ad eredità entra in possesso di una porzione di altra abitazione: se non rinuncia all’eredità del bene, entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare le proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

H) Il contribuente possiede e risiede in un’abitazione in comproprietà con un contribuente che ha debiti col fisco. Il primo contribuente non possiede altre case: non è possibile procedere col pignoramento della casa in comproprietà anche qualora il debitore sia proprietario di altri immobili. Si violerebbe la legge che impedisce di pignorare l’unico immobile di proprietà in cui il contribuente risiede.

Considerato cosa può accadere nei casi in cui il contribuente è proprietario di più immobili, si rende ora chiaro il motivo per cui precedentemente abbiamo specificato la differenza fra prima casa e unico immobile di proprietà. Il concetto di prima casa non esclude che ve ne possano essere anche altre. Se invece si parla di unico immobile di proprietà significa che c’è solo quello.


Banca o finanziaria e pignoramento della casa


Quando il creditore è una banca o una finanziaria, la legge non prevede i limiti prima descritti inerenti il caso del fisco come creditore.

Per il debitore non esiste alcuna tutela, né legata all’unico immobile di proprietà, né legata all’importo del debito.

Prima di erogare il prestito, la banca o la finanziaria iscrive quasi sempre un’ipoteca sul bene finanziato.
L’ipoteca consente di mettere l’immobile all’asta qualora il debitore risulti moroso e di avere diritto prioritario sul ricavato della vendita rispetto a qualsiasi altro creditore.

Pignorare
Nel caso di banca o finanziaria come creditore, il pignoramento è possibile anche per debiti modesti, poiché non esiste un limite minimo al di sotto dl quale il pignoramento sia vietato.

Tra l’altro i diritti di banche e finanziarie risultano prioritari anche rispetto all’assegnazione della casa alla ex moglie in caso di separazione dei coniugi. La sentenza di Cassazione n.776/2016 ha infatti stabilito che, se sulla casa coniugale è stata iscritta ipoteca da parte della banca, quest’ultima iscrizione prevale sulla trascrizione del provvedimento di assegnazione in sede di separazione o divorzio.


Altri creditori privati e pignoramento della casa


Nel caso in cui i creditori siano controparti di processi che hanno vinto delle cause, familiari (come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento) o altri soggetti privati non esistono forme di tutela per il debitore, così come avviene per banche e finanziarie.

Come tutti i creditori privati, la ex moglie può iscrivere ipoteca e pignorare la casa del marito, anche qualora lei stessa ci viva in seguito ad assegnazione del giudice.

Il fatto che si tratti di unico immobile di proprietà o meno è del tutto irrilevante, come pure è irrilevante l’importo del debito.

Il coniuge creditore può inoltre tutelare i propri interessi chiedendo di mettere sotto sequestro l’immobile affinché il proprietario debitore non lo possa vendere.

riproduzione riservata
Articolo: Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge
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Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge: Commenti e opinioni


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  • Oscar20161
    Oscar20161
    Mercoledì 17 Luglio 2019, alle ore 12:40
    Sono socia al 50% di una SRL l'altro socio al 50% amministratore.
    La srl ha acquistato un immobile (che poi è stato dato in affitto) con mutuo bancario erogato solo con la fideiussione dei 2 soci.
    Nel 2016 le quote della società sono state sequestrate, amministratore cambiato e messo un amministratore giudiziario.
    Da allora il mutuo non è più stato pagato.
    L'amministratore giudiziario ha dato lo sfratto all'inquilino non pagante.
    Ora la banca chiede il pagamento alla SRL del debito e a me se il debito non viene pagato dalla SRL.
    Come mi devo comportare e tutelare ?
    Io ho una abitazione in cui vivo gravata di un mutuo parziale (da me regolarmente sempre pagato).
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Oscar20161
      Giovedì 18 Luglio 2019, alle ore 10:33
      La fidejussione, prestata alla banca per l'erogazione del mutuo, probabilmente ha esteso le garanzie anche ai Suoi beni. Verifichi bene le condizioni poste in essere dalla polizza fidejussoria per capire se anche la Sua casa è stata data in garanzia. Se fosse così, la banca ha facoltà di rivalersi su tutti i beni posti a garanzia del mutuo contratto per l'acquisto fatto dalla srl. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paola47
    Paola47
    Domenica 14 Luglio 2019, alle ore 17:16
    Nell' abitazione in cui vivo che è pignorata da una banca ci sono 2 invalidi al 100% di cui 1 di 99 anni e due bambini minori di 7 e 9 anni.
    Si può espropriare in queste condizioni considerando le numerose proposte di affitto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paola47
      Martedì 16 Luglio 2019, alle ore 23:50
      È oggettivamente difficile che la banca ottenga il suo credito in tempi brevi. Purtroppo la procedura fa il suo corso e non credo troverà un magistrato disposto ad eseguire lo sfratto. Nel frattempo attivi presso i servizi sociali del Suo comune ogni azione di salvaguardia per le persone presenti in casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marcio1
    Marcio1
    Venerdì 12 Luglio 2019, alle ore 16:24
    Ho acquistato una casa e parte della cifra ho chiesto un mutuo come prima casa.la casa è intestata a me e la mia compagna.
    La mia compagna ha ricevuto una ingiunzione di pagamento per una causa di lavoro vinta ma senza ricevere nessun risarcimento e il suo avvocato gli ha mandato fattura seguita da ingiunzione eventuale se sequestro dei beni.
    La casa può essere oggetto di pignoramento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marcio1
      Martedì 16 Luglio 2019, alle ore 23:38
      Purtroppo Sì!. L'impignorabilitá vale solo nei confronti dello Stato e fino al valore di 120.000,00 euro. Oltre tale importo anche lo Stato italiano può farlo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Blade1
    Blade1
    Venerdì 15 Marzo 2019, alle ore 18:55
    Le solite leggi ingiuste!
    Ma come, per il fisco la casa non è pignorabile, e per le finanziarie si?
    Aanche se è unica abitazione non di lusso?
    Povera italia!..
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Blade1
      Sabato 16 Marzo 2019, alle ore 10:51
      Sono d'accordo con lei. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andreè
    Andreè
    Sabato 12 Gennaio 2019, alle ore 18:59
    Se io ho una attività commerciale, e causa crisi, dichiaro meno negli anni fino ad accumulare un debito di 100.000 euro, l'abitazione principale, ( se ha tutti i requisiti per l'impignorabilità), può essere confiscata dal fisco?
    Ripeto, non pignorata, confiscata?
    La casa non è stata acquistata col fruttto dell'evasione, essendo stata questa una evasione di sopravvivenza, ma è un bene ereditato dalla buona anima di mio padre.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andreè
      Lunedì 14 Gennaio 2019, alle ore 11:15
      Il fisco non  può pignorare e poi vendere all'asta una casa adibita ad abitazione principale fino ad un valore di 120.000 euro, purché sia l'unico bene immobile al debitore intestato. Naturalmente lo Stato avrà la facoltà di accendere un'ipoteca a garanzia del credito vantato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Andrea j
        Andrea j Pasquale
        Lunedì 14 Gennaio 2019, alle ore 13:33
        Salve Pasquale, da quel che so, l'unico immobile di proprietà del debitore,se non di lusso con residenza e ad uso abitativo è sempre impignorabile, i 120.000 euro, riguarda chi ha più beni immobili. o sbaglio?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Andrea j
          Martedì 22 Gennaio 2019, alle ore 10:00
          Qualsiasi immobile è pignorabile compreso la prima e unica casa dove si risiede abitualmente se il creditore non è lo Stato Italiano.  Quindi Istituti di Credito, Finanziarie, Assicurazioni, ecc. possono "aggredire" qualsiasi immobile indipendentemente dal suo valore.  L'unica eccezione la fa lo Stato che fino ad un valore di euro 120.000,00 non può pignorare, ma può ipotecare. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Giusy2
    Giusy2
    Venerdì 4 Gennaio 2019, alle ore 19:20
    Premetto che vivo in affitto con mio marito e 2 figli, mia mamma vive in una casa di proprietà sua per 1/3 perché io e mio fratello siamo comproprietari.
    Mio fratello, anche lui in affitto con famiglia, ho saputo che non sta pagando delle cambiali per estinguere un vecchio debito.
    Puo succedere che possano pignorare la casa dove vive sola mia madre anche se lui non ci abita ed è intestata anche a noi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giusy2
      Martedì 8 Gennaio 2019, alle ore 17:17
      Purtroppo e' una eventualità da non sottovalutare perché la rivalsa da parte del creditore non fa differenze se un immobile e' prima casa o in comproprietà. Le consiglio di non sottovalutare il problema. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paola gambaccini
    Paola gambaccini
    Sabato 29 Dicembre 2018, alle ore 16:29
    La casa dove abito sta subendo una procedura di sfratto da una banca.
    È la prima casa di proprietà di mia madre e dei firmatari di un'ipoteca.
    In casa ci sono 2 invalidi gravi al 100% di cui uno con la 104 al massimo di invalidià.
    Possiamo subire lo sfratto? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paola gambaccini
      Mercoledì 2 Gennaio 2019, alle ore 09:39
      Purtroppo la legge non tutela il debito  nei confronti di enti privati come lo sono le banche, mo solo debiti contratti con lo Stato. Lo sfratto non sarà immediatamente esecutivo, ma nel medio periodo potra' avvenire. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jessica 2
    Jessica 2
    Sabato 15 Dicembre 2018, alle ore 03:41
    Ci hanno mandato un atto dove diceva che la casa era stata pignorata a causa del mio ex marito (immobile cointestato), io ero all'oscuro di tutto.
    C'è una soluzione per evitare il pignoramento da parte della banca?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Jessica 2
      Lunedì 17 Dicembre 2018, alle ore 22:15
      Purtroppo il pignoramento scatta quando le rate di mutuo non vengono pagate regolarmente.  Non c'è una via d'uscita se  non concordare con l'Istituto di credito un piano di rientro. Diversamente e' una procedura irreversibile che porta alla vendita all'asta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cinzia4
    Cinzia4
    Lunedì 17 Settembre 2018, alle ore 00:34
    Siamo stati fuori Italia per 5 anni per provare una vita migliore, (siamo in 5).
    Abbiamo pagato le prime rate di mutuo e poi non siamo riusciti più a onorarlo.
    Sono tornata in Italia separata con a carico tutti i debiti provando a lavorare di nuovo. (56 anni e sono inscritta alla lista di disabilità 68), cosa per niente facile saltando di lavoro in lavoro in questi ultimi 7 mesi.
    Ho una figlia di 15 anni a mio carico mentre le altre figlie con il loro padre all' estero con un"altra donna.
    SI é fatto una proposta nel 2016 di pagare i 5000 € del debito di allora e abbassare la quota da 560 a 350 € ma non fu accettata.
    Oggi i 5000 € sono finiti (prestiti di parenti al estero che a quella data erano disponibili).
    Ho la causa al Tribunale a dicembre, purtroppo non riesco ad avere lavori fissi.
    Esiste la possibilitá di restare in casa pagando 350 € (come qualsiasi affitto di campagna) affinchè nel futuro possa pagare poco a poco il debito del mutuo non pagato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cinzia4
      Lunedì 17 Settembre 2018, alle ore 09:51
      La Sua condizione è comune a tante altre persone. Il Suo interlocutore unico è la banca con cui ha contratto il mutuo a suo tempo. La cosa fondamentale è di trovare un lavoro stabile ed avere un entrata garantita, solo in questo modo la banca Le può rinegoziare un nuovo mutuo con una scadenza allungata ed una rata compatibile al Suo tenore di vita. In alternativa può contattare le varie associazioni di "aiuto debitori" presenti nel capoluogo di provincia dove risiede e farsi assistere anche nei confronti della stessa banca. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
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