Impignorabilità della prima casa: che cosa sapere

NEWS DI Fisco casa21 Maggio 2017 ore 10:35
Cosa può accadere alla casa di proprietà quando si hanno debiti col fisco, banche, finanziarie o altri creditori privati come familiari o controparti di processi?

Falsi miti da sfatare sulla prima casa e sul pignoramento


Spesso si sente affermare che la prima casa non può essere oggetto di pignoramento.

Per pignoramento si intende l’avvio della procedura esecutiva con la vendita dell’immobile all’asta per sodisfare un credito.Pignoramento prima casa
Il concetto di assoluta impignorabilità della prima casa è però di un luogo comune, un’interpretazione un po’ semplificata della legge .

Il primo equivoco riguarda l’utilizzo dell’espressione prima casa.

È bene chiarire che il concetto di prima casa è richiamabile solamente in fase di acquisto o successione di un immobile. La sussistenza di specifici requisiti consente infatti all’acquirente di un’abitazione di accedere a una serie di benefici e agevolazioni, come la riduzione dell’imposta di registro e delle imposte sui mutui o l’ IVA agevolata al 4% in caso di compravendita soggetta ad IVA.

Al di fuori dei contesti di compravendita o successione non si può più parlare di prima casa.

Tornando al tema del pignoramento, nei casi in cui il creditore sia il fisco, più che di prima casa bisognerebbe piuttosto parlare di unico immobile di proprietà, così come avviene nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013), che approfondiremo più avanti.

Occorre tuttavia precisare la possibilità che si configurino diversi tipi di creditore. Oltre al fisco, ricordiamo le banche, le finanziarie, le controparti di processi che hanno vinto delle cause ed anche i familiari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento oppure un figlio non riconosciuto o che non ha ricevuto i sussidi.

Le possibilità di pignoramento di un immobile variano in base alla tipologia del creditore e alle condizioni di contorno che si possono riscontrare.


Fisco e pignoramento della casa


Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n.98) ha introdotto una forma di tutela per i proprietari di immobili che hanno un debito col fisco.

Il Decreto prevede il divieto di esproprio di un immobile per saldare un debito con il fisco se l’immobile è contemporaneamente:

- l’unico immobile di proprietà del debitore (con esclusione degli immobili di lusso o comunque immobili classificati nelle categorie catastali A/8-abitazoni in ville e A/9-castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

- è adibito a uso abitativo;

- il debitore vi risiede anagraficamente.

Al di fuori dei requisiti individuati, si può procedere con l’espropriazione di un immobile se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera i 120.000 euro.

Se invece l’importo è inferiore a 120.000 euro, il fisco non può espropriare il bene e venderlo all’asta, ma tutt’al più può iscrivere ipoteca sull’immobile, a condizione però che si tratti di debiti col fisco superiori a 20.000 euro.

Pignorabilità prima casa
Considerata la complessità della norma, proviamo a chiarire i casi più diffusi:

A) Il contribuente possiede un’unica abitazione (non di lusso e non accatastata a/8 o A/9), comprensiva di pertinenze (cantina, autorimessa, ecc.), in cui risiede: nessuno degli immobili è pignorabile poiché le pertinenze sono considerate annesse all’immobile principale. È però possibile iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

B) Il contribuente possiede un’abitazione in cui risiede e altri immobili: tutti gli immobili sono pignorabili, compreso quello in cui risiede, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare i vari immobili solo per debito superiore a 20.000 euro; differentemente non si corre alcun rischio.

C) Il contribuente possiede un’abitazione in cui risiede ed un terreno agricolo: per il fisco il terreno è equiparato a un immobile, per cui entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecarli entrambi, però solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a tale cifra non si corre alcun rischio.

D) Il contribuente possiede un’abitazione in cui non risiede, mentre ha la residenza in un’abitazione in affitto: l’immobile di proprietà è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori, anche in questo caso non si corre alcun rischio.

Beni impignorabili

E) Il contribuente possiede un immobile ad uso promiscuo (es. casa e studio) in cui risiede: la giurisprudenza non è chiara ma si presume possa essere pignorabile la parte di immobile non destinata ad abitazione, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l’immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. 

F) Il contribuente possiede un unico immobile che non risulta catastalmente a destinazione abitativa: l’immobile è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può sempre ipotecare l’immobile di proprietà, ma solo per debito superiore a 20.000 euro. 

G) Il contribuente possiede un’unica abitazione in cui risiede, ma in seguito ad eredità entra in possesso di una porzione di altra abitazione: se non rinuncia all’eredità del bene, entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare le proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

H) Il contribuente possiede e risiede in un’abitazione in comproprietà con un contribuente che ha debiti col fisco. Il primo contribuente non possiede altre case: non è possibile procedere col pignoramento della casa in comproprietà anche qualora il debitore sia proprietario di altri immobili. Si violerebbe la legge che impedisce di pignorare l’unico immobile di proprietà in cui il contribuente risiede.

Considerato cosa può accadere nei casi in cui il contribuente è proprietario di più immobili, si rende ora chiaro il motivo per cui precedentemente abbiamo specificato la differenza fra prima casa e unico immobile di proprietà. Il concetto di prima casa non esclude che ve ne possano essere anche altre. Se invece si parla di unico immobile di proprietà significa che c’è solo quello.


Banca o finanziaria e pignoramento della casa


Quando il creditore è una banca o una finanziaria, la legge non prevede i limiti prima descritti inerenti il caso del fisco come creditore.

Per il debitore non esiste alcuna tutela, né legata all’unico immobile di proprietà, né legata all’importo del debito.

Prima di erogare il prestito, la banca o la finanziaria iscrive quasi sempre un’ipoteca sul bene finanziato.
L’ipoteca consente di mettere l’immobile all’asta qualora il debitore risulti moroso e di avere diritto prioritario sul ricavato della vendita rispetto a qualsiasi altro creditore.

Pignorare
Nel caso di banca o finanziaria come creditore, il pignoramento è possibile anche per debiti modesti, poiché non esiste un limite minimo al di sotto dl quale il pignoramento sia vietato.

Tra l’altro i diritti di banche e finanziarie risultano prioritari anche rispetto all’assegnazione della casa alla ex moglie in caso di separazione dei coniugi. La sentenza di Cassazione n.776/2016 ha infatti stabilito che, se sulla casa coniugale è stata iscritta ipoteca da parte della banca, quest’ultima iscrizione prevale sulla trascrizione del provvedimento di assegnazione in sede di separazione o divorzio.


Altri creditori privati e pignoramento della casa


Nel caso in cui i creditori siano controparti di processi che hanno vinto delle cause, familiari (come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento) o altri soggetti privati non esistono forme di tutela per il debitore, così come avviene per banche e finanziarie.

Come tutti i creditori privati, la ex moglie può iscrivere ipoteca e pignorare la casa del marito, anche qualora lei stessa ci viva in seguito ad assegnazione del giudice.

Il fatto che si tratti di unico immobile di proprietà o meno è del tutto irrilevante, come pure è irrilevante l’importo del debito.

Il coniuge creditore può inoltre tutelare i propri interessi chiedendo di mettere sotto sequestro l’immobile affinché il proprietario debitore non lo possa vendere.

riproduzione riservata
Articolo: Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge
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Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge: Commenti e opinioni


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  • Jessica 2
    Jessica 2
    1 giorni fa
    Ci hanno mandato un atto dove diceva che la casa era stata pignorata a causa del mio ex marito (immobile cointestato), io ero all'oscuro di tutto.
    C'è una soluzione per evitare il pignoramento da parte della banca?
    rispondi al commento
  • Cinzia4
    Cinzia4
    Lunedì 17 Settembre 2018, alle ore 00:34
    Siamo stati fuori Italia per 5 anni per provare una vita migliore, (siamo in 5).
    Abbiamo pagato le prime rate di mutuo e poi non siamo riusciti più a onorarlo.
    Sono tornata in Italia separata con a carico tutti i debiti provando a lavorare di nuovo. (56 anni e sono inscritta alla lista di disabilità 68), cosa per niente facile saltando di lavoro in lavoro in questi ultimi 7 mesi.
    Ho una figlia di 15 anni a mio carico mentre le altre figlie con il loro padre all' estero con un"altra donna.
    SI é fatto una proposta nel 2016 di pagare i 5000 € del debito di allora e abbassare la quota da 560 a 350 € ma non fu accettata.
    Oggi i 5000 € sono finiti (prestiti di parenti al estero che a quella data erano disponibili).
    Ho la causa al Tribunale a dicembre, purtroppo non riesco ad avere lavori fissi.
    Esiste la possibilitá di restare in casa pagando 350 € (come qualsiasi affitto di campagna) affinchè nel futuro possa pagare poco a poco il debito del mutuo non pagato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cinzia4
      Lunedì 17 Settembre 2018, alle ore 09:51
      La Sua condizione è comune a tante altre persone. Il Suo interlocutore unico è la banca con cui ha contratto il mutuo a suo tempo. La cosa fondamentale è di trovare un lavoro stabile ed avere un entrata garantita, solo in questo modo la banca Le può rinegoziare un nuovo mutuo con una scadenza allungata ed una rata compatibile al Suo tenore di vita. In alternativa può contattare le varie associazioni di "aiuto debitori" presenti nel capoluogo di provincia dove risiede e farsi assistere anche nei confronti della stessa banca. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Finizio90
    Finizio90
    Sabato 7 Luglio 2018, alle ore 13:44
    Molto interessante.
    rispondi al commento
  • Giuseppe falzoi
    Giuseppe falzoi
    Domenica 10 Giugno 2018, alle ore 10:08
    Sono firmatario di fideiussione in banca per un familiare.
    Come posso disivincolarmi da questo peso anche se la controparte famigliare non è in condizioni di sanare a breve il fido in banca? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuseppe falzoi
      Lunedì 11 Giugno 2018, alle ore 12:16
      Non è facile, in quanto la banca Le richiederebbe un nuovo "garante" del debito contratto dal Suo congiunto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lucianasimion
    Lucianasimion
    Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 11:30
    Salve,io vorrei chiedere invece se sono veramente legali gli interessi +sanzioni che ENPAPI (cassa previdenza infermieri)applica ai debiti degli  inscritti.per esempio per un debito di 32000 euro gli interessi +sanzioni ammontano a 12000euro!!!!!!poi volevo capire se si puo toccare la prima casa per un debito con loro....avendo comunque il mutuo in corso per ancora 20 anni!!!secondo lei Si può arrivare a un accordo con loro per diminuire gli interessi e per rateizzare il debito per più di 48 rate come dal loro protocollo?!grazile mille
    rispondi al commento
  • Mauri3
    Mauri3
    Martedì 13 Febbraio 2018, alle ore 20:58
    Sono una donna divorziata.
    Dal giorno del divorzio il mio ex si è impegnato con una scrittura privata di pagare il mutuo fino alla sua estinzione.
    Oggi vorrei comperare un monolocale a mia figlia:
    la domanda è questa :"se il monolocale lo intesto a me e un domani il mio ex marito non finisse di pagare il mutuo, me lo pignorano, visto che sono cointestataria ?
    E se lo intestassi a mia figlia, rischiamo lo stessa cosa?
    Mauri
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mauri3
      Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 09:40
      Nel caso di mancato pagamento delle rate di mutuo, la banca pignora la casa su cui ha posto l'ipoteca e non su altri immobili. Nel Suo caso, però, conviene che il monolocale lo intesti direttamente a Sua figlia per una serie di benefici fiscali che potrebbe godere. Un esempio: se è prima casa in sede di rogito paga solo il 2% delle imposte ipocatastali anzichè il 9%, se porta la residenza è esentata dall'Imu e dall'imposta Irpef in sede di dichiarazione dei redditi. Se il monolocale se lo intesta Lei le agevolazioni elencate non potrà beneficiarne. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Mauri3
        Mauri3 Pasquale
        Giovedì 15 Febbraio 2018, alle ore 10:22
        Grazie gentilissimo. 
        rispondi al commento
  • Andrea j
    Andrea j
    Giovedì 4 Gennaio 2018, alle ore 21:25
    Mia madre e mia zia sono proprietarie di due appartamenti,  categoria catastale A2, ( 100 mq ciascuno).
    Ognuna ha il suo appartamento, ognuna vi risiede e non ha altri beni.
    Il punto e' che fanno una attivita' di locazione turistica breve e parziale in alcune stanze  modello B&B, o Airbnb che si voglia.
    L'immobile essendo civile abitazione, con residente e nessun altro bene intestato, rimane impignorabile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea j
      Martedì 9 Gennaio 2018, alle ore 20:17
      La prima casa è fatta "salva" solo nei confronti del fisco e per un debito non superiore ai €. 120.000,00.  Quando creditore è una banca o una finanziaria, la legge non prevede i limiti prima descritti inerenti il caso del fisco come creditore, né legata all’unico immobile di proprietà, né legata all’importo del debito.  Anzi, negli ultimi due/tre anni, lo Stato ha "accorciato" i tempi di appropriazione e di messa all'asta del bene pignorato. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Pietro tua
    Pietro tua
    Giovedì 2 Novembre 2017, alle ore 13:27
    Può essere espropriata la prima casa e metterla all'asta se questa è di proprietà ed è abitata da due coniugi invalidi civili al 100%?
    N.B. debitori di rate mutuo.
    rispondi al commento
  • Michela
    Michela
    Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 13:54
    Sono Michela, un'infermiera professionale e ho ricevuto da due giorni una lettera da uno studio di avvocati con la quale mi intimavano di pagare la somma di 71.300 (pagamenti non eseguiti per conto della ENPAPI- la pensione privata degli infermieri).
    Ho un appartamento di proprietà per quale pago mensilmente una rata di 650 euro )dove vivo da sola con mia figlia di tre anni.
    La mia domanda è se la prima casa può essere pignorata.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michela
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 17:00
      La legge tutela la prima casa nel caso in cui il creditore procedente sia l'Equitalia che non potrà procedere per il pignoramento se questa è l'unica casa del contribuente e non sia proprietario di altri immobili, che sia una civile abitazione, non di lusso, in cui il debitore abbia stabilito la sua residenza. Tutti gli altri casi in cui i creditori sono gli Istituti di credito, le Assicurazioni, ecc. è possibile applicare tale procedura. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Lucianasimion
      Lucianasimion Michela
      Sabato 10 Febbraio 2018, alle ore 23:53
      Ciao Michela ,vorrei sapere se hai risolto il tuo problema con Enpapi,come hai fatto???qnche io ho lo stessa problema.grazie
      rispondi al commento
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