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Impignorabilità della prima casa: che cosa sapere

Cosa può accadere alla casa di proprietà quando si hanno debiti col fisco, banche, finanziarie o altri creditori privati come familiari o controparti di processi?
21 Maggio 2017 ore 10:35 - NEWS Fisco casa

Falsi miti da sfatare sulla prima casa e sul pignoramento


Spesso si sente affermare che la prima casa non può essere oggetto di pignoramento.

Per pignoramento si intende l'avvio della procedura esecutiva con la vendita dell'immobile all'asta per sodisfare un credito.Pignoramento prima casa
Il concetto di assoluta impignorabilità della prima casa è però di un luogo comune, un'interpretazione un po' semplificata della legge.

Il primo equivoco riguarda l'utilizzo dell'espressione prima casa.

È bene chiarire che il concetto di prima casa è richiamabile solamente in fase di acquisto o successione di un immobile. La sussistenza di specifici requisiti consente infatti all'acquirente di un'abitazione di accedere a una serie di benefici e agevolazioni, come la riduzione dell'imposta di registro e delle imposte sui mutui o l' IVA agevolata al 4% in caso di compravendita soggetta ad IVA.

Al di fuori dei contesti di compravendita o successione non si può più parlare di prima casa.

Tornando al tema del pignoramento, nei casi in cui il creditore sia il fisco, più che di prima casa bisognerebbe piuttosto parlare di unico immobile di proprietà, così come avviene nel Decreto del Fare (D.L. 69/2013), che approfondiremo più avanti.


Occorre tuttavia precisare la possibilità che si configurino diversi tipi di creditore. Oltre al fisco, ricordiamo le banche, le finanziarie, le controparti di processi che hanno vinto delle cause ed anche i familiari, come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento oppure un figlio non riconosciuto o che non ha ricevuto i sussidi.

Le possibilità di pignoramento di un immobile variano in base alla tipologia del creditore e alle condizioni di contorno che si possono riscontrare.


Fisco e pignoramento della casa


Il Decreto del Fare (D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013 n.98) ha introdotto una forma di tutela per i proprietari di immobili che hanno un debito col fisco.

Il Decreto prevede il divieto di esproprio di un immobile per saldare un debito con il fisco se l'immobile è contemporaneamente:

- l'unico immobile di proprietà del debitore (con esclusione degli immobili di lusso o comunque immobili classificati nelle categorie catastali A/8-abitazoni in ville e A/9-castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

- è adibito a uso abitativo;

- il debitore vi risiede anagraficamente.

Al di fuori dei requisiti individuati, si può procedere con l'espropriazione di un immobile se l'importo complessivo del credito per cui si procede supera i 120.000 euro.

Se invece l'importo è inferiore a 120.000 euro, il fisco non può espropriare il bene e venderlo all'asta, ma tutt'al più può iscrivere ipoteca sull'immobile, a condizione però che si tratti di debiti col fisco superiori a 20.000 euro.

Pignorabilità prima casa
Considerata la complessità della norma, proviamo a chiarire i casi più diffusi:

A) Il contribuente possiede un'unica abitazione (non di lusso e non accatastata a/8 o A/9), comprensiva di pertinenze (cantina, autorimessa, ecc.), in cui risiede: nessuno degli immobili è pignorabile poiché le pertinenze sono considerate annesse all'immobile principale.
È però possibile iscrivere ipoteca per debiti superiori a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

B) Il contribuente possiede un'abitazione in cui risiede e altri immobili: tutti gli immobili sono pignorabili, compreso quello in cui risiede, sempre che il debito superi i 120.000 euro.
Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare i vari immobili solo per debito superiore a 20.000 euro; differentemente non si corre alcun rischio.

C) Il contribuente possiede un'abitazione in cui risiede ed un terreno agricolo: per il fisco il terreno è equiparato a un immobile, per cui entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro.
Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecarli entrambi, però solo per debito superiore a 20.000 euro.
Per debiti inferiori a tale cifra non si corre alcun rischio.

D) Il contribuente possiede un'abitazione in cui non risiede, mentre ha la residenza in un'abitazione in affitto: l'immobile di proprietà è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro.
Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l'immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro.
Per debiti inferiori, anche in questo caso non si corre alcun rischio.

Beni impignorabili

E) Il contribuente possiede un immobile ad uso promiscuo (es. casa e studio) in cui risiede: la giurisprudenza non è chiara ma si presume possa essere pignorabile la parte di immobile non destinata ad abitazione, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare l'immobile di proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. 

F) Il contribuente possiede un unico immobile che non risulta catastalmente a destinazione abitativa: l'immobile è pignorabile, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può sempre ipotecare l'immobile di proprietà, ma solo per debito superiore a 20.000 euro. 

G) Il contribuente possiede un'unica abitazione in cui risiede, ma in seguito ad eredità entra in possesso di una porzione di altra abitazione: se non rinuncia all'eredità del bene, entrambi gli immobili sono pignorabili, sempre che il debito superi i 120.000 euro. Se il debito è inferiore, il fisco può ipotecare le proprietà solo per debito superiore a 20.000 euro. Per debiti inferiori a 20.000 euro non si corrono rischi.

H) Il contribuente possiede e risiede in un'abitazione in comproprietà con un contribuente che ha debiti col fisco. Il primo contribuente non possiede altre case: non è possibile procedere col pignoramento della casa in comproprietà anche qualora il debitore sia proprietario di altri immobili. Si violerebbe la legge che impedisce di pignorare l'unico immobile di proprietà in cui il contribuente risiede.

Considerato cosa può accadere nei casi in cui il contribuente è proprietario di più immobili, si rende ora chiaro il motivo per cui precedentemente abbiamo specificato la differenza fra prima casa e unico immobile di proprietà. Il concetto di prima casa non esclude che ve ne possano essere anche altre. Se invece si parla di unico immobile di proprietà significa che c'è solo quello.


Banca o finanziaria e pignoramento della casa


Quando il creditore è una banca o una finanziaria, la legge non prevede i limiti prima descritti inerenti il caso del fisco come creditore.

Per il debitore non esiste alcuna tutela, né legata all'unico immobile di proprietà, né legata all'importo del debito.

Prima di erogare il prestito, la banca o la finanziaria iscrive quasi sempre un'ipoteca sul bene finanziato.
L'ipoteca consente di mettere l'immobile all'asta qualora il debitore risulti moroso e di avere diritto prioritario sul ricavato della vendita rispetto a qualsiasi altro creditore.

Pignorare
Nel caso di banca o finanziaria come creditore, il pignoramento è possibile anche per debiti modesti, poiché non esiste un limite minimo al di sotto dl quale il pignoramento sia vietato.

Tra l'altro i diritti di banche e finanziarie risultano prioritari anche rispetto all'assegnazione della casa alla ex moglie in caso di separazione dei coniugi.
La sentenza di Cassazione n.776/2016 ha infatti stabilito che, se sulla casa coniugale è stata iscritta ipoteca da parte della banca, quest'ultima iscrizione prevale sulla trascrizione del provvedimento di assegnazione in sede di separazione o divorzio.


Altri creditori privati e pignoramento della casa


Nel caso in cui i creditori siano controparti di processi che hanno vinto delle cause, familiari (come la ex moglie che non ha ricevuto il mantenimento) o altri soggetti privati non esistono forme di tutela per il debitore, così come avviene per banche e finanziarie.

Come tutti i creditori privati, la ex moglie può iscrivere ipoteca e pignorare la casa del marito, anche qualora lei stessa ci viva in seguito ad assegnazione del giudice.

Il fatto che si tratti di unico immobile di proprietà o meno è del tutto irrilevante, come pure è irrilevante l'importo del debito.

Il coniuge creditore può inoltre tutelare i propri interessi chiedendo di mettere sotto sequestro l'immobile affinché il proprietario debitore non lo possa vendere.

riproduzione riservata
Articolo: Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge
Valutazione: 4.29 / 6 basato su 38 voti.

Impignorabilità prima casa: cosa dice la legge: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Eleonora
    Eleonora
    6 giorni fa
    Nel 2006 compro la mia prima e unica casa.
    Mio padre mi fa da garante.
    Ho un brutto incidente, perdo il lavoro.
    Nel frattempo i rapporti con mio padre si frantumano.
    La banca fa rivalsa su di lui.
    Lui paga un saldo a stralcio di 125.000 euro e fa rivalsa su di me facendomi pignorare la casa.
    Posso fare qualcosa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Eleonora
      3 giorni fa
       Purtroppo non può fare nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Loris
    Loris
    Lunedì 22 Marzo 2021, alle ore 13:57
    Quindi un debito di spese condominiali non pagate per un valore di 1.700 euro di si ha ricevuto un decreto ingiuntivo, puo essere pignorata la casa e buttata una famiglia in strada?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Loris
      Mercoledì 24 Marzo 2021, alle ore 13:07
      Purtroppo Sì!. L'impignorabilitá della prima casa vale solo nei confronti dello Stato e fino al valore di 120.000,00 euro. Oltre tale importo anche lo Stato italiano può farlo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alereis
    Alereis
    Mercoledì 10 Marzo 2021, alle ore 10:20
    Ingiunzione e richiesta sequestro immobile da parte di un’azienda verso di me, l’immobile è mia fonte di guadagno in quanto oltre ad essere mia abitazione ho anche una licenza come affittacamere.
    Possono lo stesso pignorarla anche se è per me una fonte di guadagno?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alereis
      Giovedì 11 Marzo 2021, alle ore 09:09
      Sì, purtroppo possono farlo, ma non possono limitare l'uso o l'attività. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sissi
    Sissi
    Martedì 2 Febbraio 2021, alle ore 14:41
    Se la casa viene pignorata e venduta all'asta dalla banca, sei costretto ad andare via anche in presenza di figli minori oppure ti lasciano il diritto di abitazione fino alla maggior età dei figli?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sissi
      Mercoledì 3 Febbraio 2021, alle ore 11:25
      Purtroppo la procedura di vendita all'asta non prevede agevolazioni in tal senso, anzi l'aggiudicazione definitiva è un titolo esecutivo che la nuova proprietà può chiedere, attraverso il tribunale, il rilascio forzoso. In ogni caso le consiglio di parlarne con l'aggiudicatario in modo da ottenere una proroga dei termini. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ele814
    Ele814
    Sabato 26 Dicembre 2020, alle ore 10:08
    Sposata con regime di separazione beni, casa cointestata e figlio minorenne.
    Mio marito ha avuto ingiunzione di pignoramento.Io non sono garante.
    È possibile il pignoramento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ele814
      Lunedì 28 Dicembre 2020, alle ore 18:09
      L' impignorabilita' della prima casa vale solo se il creditore è lo Stato e per un valore massimo di €. 120.000, non ha valore nei confronti di altri, limitatamente alla quota di proprietà di cui è intestatario il debitore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Angela
    Angela
    Venerdì 30 Ottobre 2020, alle ore 19:24
    La casa in cui abito sarà messa all'asta.
    Possiede altri immobili ricevuti in eredità al 25%.
    Posso venderli?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Angela
      Lunedì 2 Novembre 2020, alle ore 16:56
      Sì, se non sono stati oggetto di pignoramento da parte dei creditori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Laura m
    Laura m
    Lunedì 2 Marzo 2020, alle ore 23:45
    Cosa vuol dire impignorabilità per diritto di abitazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Laura m
      Mercoledì 4 Marzo 2020, alle ore 10:51
      Se un immobile è gravato dal diritto di abitazione (trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per primo), viene pignorato da un creditore non produce efficacia pratica fino a quando non viene meno tale diritto (con la morte o l'abbandono volontario della casa da parte del beneficiario). Questo avviene anche nel caso di una azione esecutiva con conseguente vendita all'asta.  Viceversa se il diritto di abitazione viene istituito successivamente al pignoramento non ha alcuna efficacia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Oscar20161
    Oscar20161
    Mercoledì 17 Luglio 2019, alle ore 12:40
    Sono socia al 50% di una SRL l'altro socio al 50% amministratore.
    La srl ha acquistato un immobile (che poi è stato dato in affitto) con mutuo bancario erogato solo con la fideiussione dei 2 soci.
    Nel 2016 le quote della società sono state sequestrate, amministratore cambiato e messo un amministratore giudiziario.
    Da allora il mutuo non è più stato pagato.
    L'amministratore giudiziario ha dato lo sfratto all'inquilino non pagante.
    Ora la banca chiede il pagamento alla SRL del debito e a me se il debito non viene pagato dalla SRL.
    Come mi devo comportare e tutelare ?
    Io ho una abitazione in cui vivo gravata di un mutuo parziale (da me regolarmente sempre pagato).
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Oscar20161
      Giovedì 18 Luglio 2019, alle ore 10:33
      La fidejussione, prestata alla banca per l'erogazione del mutuo, probabilmente ha esteso le garanzie anche ai Suoi beni. Verifichi bene le condizioni poste in essere dalla polizza fidejussoria per capire se anche la Sua casa è stata data in garanzia. Se fosse così, la banca ha facoltà di rivalersi su tutti i beni posti a garanzia del mutuo contratto per l'acquisto fatto dalla srl. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paola47
    Paola47
    Domenica 14 Luglio 2019, alle ore 17:16
    Nell' abitazione in cui vivo che è pignorata da una banca ci sono 2 invalidi al 100% di cui 1 di 99 anni e due bambini minori di 7 e 9 anni.
    Si può espropriare in queste condizioni considerando le numerose proposte di affitto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paola47
      Martedì 16 Luglio 2019, alle ore 23:50
      È oggettivamente difficile che la banca ottenga il suo credito in tempi brevi. Purtroppo la procedura fa il suo corso e non credo troverà un magistrato disposto ad eseguire lo sfratto. Nel frattempo attivi presso i servizi sociali del Suo comune ogni azione di salvaguardia per le persone presenti in casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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