L'impianto fognario condominiale e le parti di proprietà esclusiva: individuazione dei difetti e soluzioni per la loro eliminazione.
L'impianto fognario condominiale
L'impianto fognario è un bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Ciò significa che le tubazioni, salvo diversa indicazione del titolo, devono essere considerate parti di proprietà comune fino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari.
Qui finisce l'utilità per tutti ed inizia quella per il condomino. Il punto esatto di cessazione della proprietà comune non è individuato in modo unanime.
Ad ogni buon conto la più recente e maggioritaria (quasi unanime) giurisprudenza è orientata nell'affermare che i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e, come già affermato dalla Suprema Corte, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva (Cass. n. 583 del 2001) (Cass. ord. 14 giugno 2012, n. 9765).
In caso di danni all'impianto fognario condominiale come va considerata la braga?
La così detta braga, insomma, dev'essere considerata parte di proprietà esclusiva.
Che cosa accade se, in ragione di problemi di raccordo tra parti di proprietà esclusiva e condominiale, v'è un malfunzionamento dell'impianto le unità immobiliari subiscono danni?
La risposta è duplice. In primis è necessario individuare la causa del problema.
Se essa risiede nella parte d'impianto di esclusiva pertinenza del condomino, starà a lui provvedere a tutte le opere necessarie a garantirsi il perfetto funzionamento, facendo, tra le altre cose, attenzione a non danneggiare le parti comuni.
Se, invece, la causa del difetto e quindi del danno sta nella parte d'impianto condominiale, quella che viene comunemente individuata come colonna verticale, spetterà al condominio agire per ovviare all'inconveniente, oltre che riparare i danni.
In che modo?Quello che viene subito in mente è il classico rimedio: individuato il punto danneggiato o difettoso lo si ripara o sostituisce.
In una recente sentenza di Cassazione (la n. 10584 dello scorso 25 giugno), tuttavia, troviamo una soluzione completamente diversa e, secondo gli ermellini, legittima: intervenire direttamente sull'impianto di proprietà esclusiva creando un nuovo punto di raccordo, il tutto a spese del condominio.
In sostanza in corso di causa il C.T.U. aveva indicato come possibile soluzione, la creazione di un nuovo innesto dell'impianto fognario del singolo condomino direttamente nel pozzetto condominiale delle acque luride.
Ciò avrebbe consentito di eliminare il problema del rigurgito delle acque fecali dal WC dell'unità immobiliare con un sensibile risparmio sui costi.
Il condomino, vistasi sentenziata questa soluzione, la contestava: per lui i lavori dovevano riguardare l'impianto comune.
Niente da fare, però: per la Suprema Corte la decisione presa in appello era legittima.
Insomma è legittima la sentenza che, per risolvere problemi di rigurgiti fognari dovuti all'impianto comune, imponga al condomino di accettare la soluzione del problema attraverso l'intervento a spese della compagine sulla parte d'impianto di proprietà esclusiva.
