Condominio e impianto autonomo di fognatura

Impianto fognario autonomo e impianto fognario condominiale

Il condomino che utilizza un proprio impianto fognario è tenuto a pagare le spese relative alla manutenzione della fognatura condominiale?

E ancora, se tali spese sono dovute, in che misura lo sono?

A tali domande ha risposto la recente sentenza della Corte di Cassazione n.13415 del 30 giugno 2015.

Detta sentenza ha infatti deliberato circa il rifiuto di un condomino di pagare le spese di rifacimento dell'impianto; il condomino giustificava il proprio rifiuto con la motivazione di avere nel proprio locale rimessa un impianto fognario autonomo a dispersione.

Suo malgrado, tali argomentazioni non venivano accolte però in nessuno dei tre gradi di giudizio.

L'impianto di fognatura come parte comune

In particolare, in grado di Legittimità il Collegio rigetta il suo ricorso proprio seguendo il seguente ordine logico-giuridico: il presupposto di partenza è che bisogna valutare se benchè non utilizzi l'impianto di fognatura comune, il condomino debba considerarsi comunque comproprietario dello stesso, e dunque tenuto al pagamento delle spese; bisogna verificare cioè se la fognatura debba comunque considerarsi parte comune, anche per il condomino che non la usa.

Tale indagine, cioè l'indagine volta a verificare se il condomino che non utilizza l'impianto di fognatura perché collegato ad altro impianto sia comproprietario dell'impianto condominiale e quindi comunque tenuto, ex art. 1123 c.c., alle spese di conservazione, va effettuata in base ai criteri sulla individuazione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. (v. Cass. n. 13160/1991).

Come noto, tale individuazione avviene sulla base del collegamento strutturale e/o funzionale del bene all'immobile, che tale bene rientri o no nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. (che è un elenco meramente esemplificativo).

La funzione dell'impianto di fognatura rispetto all'intero edificio

La conclusione, intorno alla quale si fonda la decisione è che la fognatura è un bene condominale.

E lo è non solo perché esplicitamente inclusa nell'elenco di cui all'art. 1117, n. 3, ma per via della funzione svolta dall'impianto fognario nei confronti dell'intero edificio (dunque, viene da pensare leggendo la sentenza, anche se non dell'immobile di proprietà esclusiva).

Questo dovrebbe essere il concetto espresso sinteticamente con il rimando a una sentenza, la n. 11423 del 1990, la quale spiega che certe parti, tra cui l'impianto fognario, sono sempre comuni, per la funzione che svolgono verso l'intero edificio.

L'impianto fognario, dunque, è stato già ritenuto in possesso dei requisiti di condominialità in precedenza.

In particolare, la sentenza n. 11423 del 1990 della Corte di Cassazione ha stabilito che le opere e i manufatti (fognature, canali di scarico e simili: ivi n.3) deputati a preservare l'edificio condominiale stesso dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, che riguarda l'edificio nel suo complesso unitario, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettati alla ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c. (cose necessarie per la conservazione delle parti comuni) e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa (secondo comma) ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (terzo comma)).

Tale asserzione viene dunque citata dalla sentenza n.13415, in commento oggi, costituendo un passo logico fondamentale della decisione stessa.

Riparto delle spese

Così proseguendo, la sentenza conclude quindi che, per la ripartizione delle spese di manutenzione di una parte comune come un impianto fognario non utilizzato vale il criterio generale di cui all'art. 1123 c.c., co.1, (in base al valore della proprietà), non valendo quelli di cui ai commi 2 e 3 dello stesso articolo, i quali riguardano le cose comuni suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (Cass. n. 4403/1999 e n. 13415/15).

Per cui, si conclude, l'impianto deve ritenersi parte comune, a meno che diversamente non risulti da un determinato titolo.

Ne consegue dunque, secondo la sentenza, trattandosi indubitabilmente di un proprietario, l'obbligo di pagamento secondo il criterio generale del riparto delle spese in ragione dei millesimi di proprietà, secondo quanto stabilito dall'art. 1123, co.1, c.c.

Unico limite all'obbligo di contribuire alle spese sarà dato dalla presenza di un titolo contrastante con la natura condominiale del bene, come previsto dall'art. 1117 c.c.

Parte comune e condominio parziale

Dunque, il discorso sembra prescindere dal dato se l'impianto fosse sin dall'inizio autonomo e dunque non fosse mai stato servito dall'impianto o se vi sia stato nel tempo un distacco con rinuncia all'uso. Infatti in sentenza tale aspetto non si specifica.

Insomma, secondo tale impostazione, non troverebbe applicazione l'orientamento che ha costruito la figura del condominio parziale.


In breve, si avrebbe condominio parziale quando si versi nei casi previsti dall'art. 1123, co.3, c.c., in cui solo una parte del condominio usufruisce dell'utilità di un bene comune: secondo tale orientamento, una volta escluso il collegamento all'immobile di proprietà, il riparto delle spese va fatto solo tra chi trae effettiva utilità dal bene, come disposto dall'art. 1123 co.3, c.c.La fognatura viene infatti considerata un parte sempre e in ogni caso comune, per la sua funzione, all'intero edificio, al pari ad esempio di quanto è stato spesso deciso per le scale, in quanto elemento della struttura dell'edificio e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, alla cui cui spesa sono stati obbligati dunque anche i condomini con accesso esterno (v. Cass. n. 15444/2007).