Condominio e impianto autonomo di fognatura

NEWS DI Ripartizione spese23 Agosto 2015 ore 00:07
Secondo i giudici l'impianto della fognatura è una parte comune del condominio, e chi ha un impianto autonomo è tenuto pagare le spese relative alla sua conservazione.
fognatura , parte comune , condominio , impianto autonomo
Avv. Valentina Papanice

Impianto fognario autonomo e impianto fognario condominiale


impianto in condominioIl condomino che utilizza un proprio impianto fognario è tenuto a pagare le spese relative alla manutenzione della fognatura condominiale ?

E ancora, se tali spese sono dovute, in che misura lo sono?

A tali domande ha risposto la recente sentenza della Corte di Cassazione n.13415 del 30 giugno 2015.

Detta sentenza ha infatti deliberato circa il rifiuto di un condomino di pagare le spese di rifacimento dell'impianto; il condomino giustificava il proprio rifiuto con la motivazione di avere nel proprio locale rimessa un impianto fognario autonomo a dispersione.

Suo malgrado, tali argomentazioni non venivano accolte però in nessuno dei tre gradi di giudizio.


L'impianto di fognatura come parte comune


In particolare, in grado di Legittimità il Collegio rigetta il suo ricorso proprio seguendo il seguente ordine logico-giuridico: il presupposto di partenza è che bisogna valutare se benchè non utilizzi l'impianto di fognatura comune, il condomino debba considerarsi comunque comproprietario dello stesso, e dunque tenuto al pagamento delle spese; bisogna verificare cioè se la fognatura debba comunque considerarsi parte comune, anche per il condomino che non la usa.

Tale indagine, cioè l'indagine volta a verificare se il condomino che non utilizza l'impianto di fognatura perchè collegato ad altro impianto sia comproprietario dell'impianto condominiale e quindi comunque tenuto, ex art. 1123 c.c., alle spese di conservazione, va effettuata in base ai criteri sulla individuazione delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. (v. Cass. n. 13160/1991).

Come noto, tale individuazione avviene sulla base del collegamento strutturale e/o funzionale del bene all'immobile, che tale bene rientri o no nell'elenco di cui all'art. 1117 c.c. (che è un elenco meramente esemplificativo).


La funzione dell'impianto di fognatura rispetto all'intero edificio


La conclusione, intorno alla quale si fonda la decisione è che la fognatura è un bene condominale.

E lo è non solo perchè esplicitamente inclusa nell'elenco di cui all'art. 1117, n. 3, ma per via della funzione svolta dall'impianto fognario nei confronti dell'intero edificio (dunque, viene da pensare leggendo la sentenza, anche se non dell'immobile di proprietà esclusiva).

Questo dovrebbe essere il concetto espresso sinteticamente con il rimando a una sentenza, la n. 11423 del 1990, la quale spiega che certe parti, tra cui l'impianto fognario, sono sempre comuni, per la funzione che svolgono verso l'intero edificio.

L'impianto fognario, dunque, è stato già ritenuto in possesso dei requisiti di condominialità in precedenza.

In particolare, la sentenza n. 11423 del 1990 della Corte di Cassazione ha stabilito che le opere e i manufatti (fognature, canali di scarico e simili: ivi n.3) deputati a preservare l'edificio condominiale stesso dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, che riguarda l'edificio nel suo complesso unitario, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettati alla ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c. (cose necessarie per la conservazione delle parti comuni) e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa (secondo comma) ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (terzo comma)).

Tale asserzione viene dunque citata dalla sentenza n.13415, in commento oggi, costituendo un passo logico fondamentale della decisione stessa.


Riparto delle spese


CondominioCosì proseguendo, la sentenza conclude quindi che, per la ripartizione delle spese di manutenzione di una parte comune come un impianto fognario non utilizzato vale il criterio generale di cui all'art. 1123 c.c., co.1, (in base al valore della proprietà), non valendo quelli di cui ai commi 2 e 3 dello stesso articolo, i quali riguardano le cose comuni suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (Cass. n. 4403/1999 e n. 13415/15).

Per cui, si conclude, l'impianto deve ritenersi parte comune, a meno che diversamente non risulti da un determinato titolo.

Ne consegue dunque, secondo la sentenza, trattandosi indubitabilmente di un proprietario, l'obbligo di pagamento secondo il criterio generale del riparto delle spese in ragione dei millesimi di proprietà, secondo quanto stabilito dall'art. 1123, co.1, c.c.

Unico limite all'obbligo di contribuire alle spese sarà dato dalla presenza di un titolo contrastante con la natura condominiale del bene, come previsto dall'art. 1117 c.c.


Parte comune e condominio parziale



Dunque, il discorso sembra prescindere dal dato se l'impianto fosse sin dall'inizio autonomo e dunque non fosse mai stato servito dall'impianto o se vi sia stato nel tempo un distacco con rinuncia all'uso. Infatti in sentenza tale aspetto non si specifica.

Insomma, secondo tale impostazione, non troverebbe applicazione l'orientamento che ha costruito la figura del condominio parziale.

In breve, si avrebbe condominio parziale quando si versi nei casi previsti dall'art. 1123, co.3, c.c., in cui solo una parte del condominio usufruisce dell'utilità di un bene comune: secondo tale orientamento, una volta escluso il collegamento all'immobile di proprietà, il riparto delle spese va fatto solo tra chi trae effettiva utilità dal bene, come disposto dall'art. 1123 co.3, c.c.

La fognatura viene infatti considerata un parte sempre e in ogni caso comune, per la sua funzione, all'intero edificio, al pari ad esempio di quanto è stato spesso deciso per le scale, in quanto elemento della struttura dell'edificio e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, alla cui cui spesa sono stati obbligati dunque anche i condomini con accesso esterno (v. Cass. n. 15444/2007).

riproduzione riservata
Articolo: Impianti autonomi di fognatura in condominio
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Impianti autonomi di fognatura in condominio: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Impianti autonomi di fognatura in condominio che potrebbero interessarti
Come distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato?

Come distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato?

Ecco alcuni motivi e alcune informazioni su come distaccarsi dall'impianto di riscaldamento condominiale, ma per farlo bisogna prestare attenzione ad alcuni aspetti.
Distacco dall'Impianto Termico Centrale

Distacco dall'Impianto Termico Centrale

Una argomentazione in assemblea di condominio è la spesa relativa alla centrale termica da parte dei condomini che hanno effettuato il distacco dall'impianto centralizzato.
Termoregolazione e contabilizzazione autonoma

Termoregolazione e contabilizzazione autonoma

La gestione e manutenzione dell'impianto è di competenza del condominio. In sostanza l'amministratore di condominio, dovrà provvedere a mantenerlo in buono stato.
Impianto termico centralizzato

Impianto termico centralizzato

L'impianto di riscaldamento centralizzato: come funziona? Perchè sceglierlo? Eccone illustrati funzionamento, vantaggi e svantaggi all'interno di uno stabile.
Citofono di condominio rotto e danni

Citofono di condominio rotto e danni

In un condominio l'impianto citofonico resta non funzionante per tanto tempo. Chissà quante volte è ci si è trovati in una situazione del genere.
usr REGISTRATI COME UTENTE
290.347 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Coibentazione eternit fognatura risanamento
    Coibentazione eternit fognatura...
    4.00
  • Cercare tubo rotto
    Cercare tubo rotto...
    390.00
  • Mappatura impianti Venezia
    Mappatura impianti venezia...
    300.00
  • Tunnel solare VELUX
    Tunnel solare velux...
    408.70
  • Rivestimento bagno supercolorato Fresh
    Rivestimento bagno supercolorato...
    19.99
  • Gocciolatore da 0 6 l-h pz 10
    Gocciolatore da 0 6 l-h pz 10...
    3.66
  • Copriletto kenzo
    Copriletto kenzo...
    124.00
  • Mitsubishi climatizzatore inverter a pavimento 18000 btu
    Mitsubishi climatizzatore inverter...
    1894.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Inferriate.it
  • Kone
  • Black & Decker
  • Weber
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 40.00
foto 1 geo Napoli
Scade il 30 Giugno 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 500.00
foto 2 geo Roma
Scade il 31 Luglio 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 380.00
foto 6 geo Frosinone
Scade il 31 Dicembre 2018
€ 28.00
foto 6 geo Frosinone
Scade il 31 Dicembre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.