Stop agevolazioni prima casa agli immobili preposseduti abitabili

Le agevolazioni prima casa spettano anche per gli immobili preposseduti?

È possibile usufruire delle agevolazioni prima casa anche per immobili preposseduti?

Vediamo di rispondere a questa domanda.

Andiamo ad analizzare le caratteristiche che devono avere sia l'immobile oggetto dell'acquisto sia il contribuente affinché si possa usufruire di tali agevolazioni fiscali.

Infatti, dobbiamo ricordare che si sta parlando di agevolazioni che non spettano per una qualunque compravendita immobiliare ma solo ed esclusivamente per l'acquisto della prima casa.

Prima casa e immobile preposseduto - GettyImages

Questo ci consentirà di comprendere perché sono esclusi gli immobili preposseduti come illustrato nell'ordinanza della Corte di Cassazione n. 30585 del 03/11/2023.

Cosa identifica un immobile come prima casa del contribuente

Perché la Corte di Cassazione ha utilizzato l'espressione immobili preposseduti?

Con questa definizione si vuole indicare la situazione di prepossidenza di un altro immobile da parte del contribuente, il quale vorrebbe usufruire delle agevolazioni che invece sono previste per l'acquisto della prima casa.

Dunque, andiamo con ordine.

I requisiti per definire un immobile abitazione principale - GettyImages

Prepossidenza sta a indicare il fatto che si è già proprietari di un altro immobile (al 100% o per una quota compresa tra l'1% e il 99%) nello stesso Comune in cui si andrà ad acquistarne un altro.

Adibire un immobile a prima casa, o abitazione principale che dir si voglia, significa che colui/colei che lo acquista ne usufruirà per stabilirvi la propria dimora principale.

E questo vuol dire che l'indirizzo di tale immobile coinciderà con il centro dei suoi interessi professionali e affettivi.

Quando decadono le agevolazioni dedicate alla prima casa

Tra le cause che portano alla decadenza del diritto a queste agevolazioni c'è il mancato trasferimento della propria residenza entro 18 mesi dalla data di stipula dell'atto di compravendita.

E in assenza di ciò, possiamo affermare che si sta procedendo all'acquisto di un immobile ma non della prima casa.


Potrebbe trattarsi, ad esempio, di una scelta di investimento del proprio capitale in ambito immobiliare ma questo non coincide necessariamente con il fatto che l'acquirente voglia trasferirsi con la propria famiglia in questa casa.

Quali sono gli immobili preposseduti?

Se un cittadino sta per acquistare un appartamento o una villetta nel Comune X e ha intenzione di trasferire qui la propria residenza entro i 18 mesi, benissimo, ovviamente può farlo e niente e nessuno glielo vieterà.

Allo stesso modo, nessuno gli impedirà di rendere questo immobile la sua abitazione principale, cioè dove dimorerà abitualmente.

Però, potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa per detto acquisto solo se non risulta titolare di alcun diritto reale su un altro immobile (o più immobili) nel medesimo Comune.

Spesso si fa confusione sull'argomento pensando erroneamente solo al titolo di proprietà su tale bene, mentre la norma si riferisce anche a usufrutto, nuda proprietà, diritto di abitazione, diritto d'uso.

Ecco, questi sono gli immobili preposseduti.

La condizione per poter accedere alle agevolazioni è non avere nel proprio patrimonio la titolarità di uno di questi diritti reali su un altro immobile ubicato nel medesimo Comune. E nemmeno il coniuge.

Conclusioni sugli immobili preposseduti nello stesso Comune

Se il contribuente è proprietario al 100% di un immobile (oppure ha la nuda proprietà o il diritto di usufrutto o quello di abitazione) in un determinato Comune, non potrà usufruire delle agevolazioni acquisto prima casa per un secondo immobile ubicato nel medesimo Comune.

Se il contribuente è proprietario di una quota di questo immobile (oppure quota di nuda proprietà, usufrutto o diritto di abitazione) la cui contitolarità è con il coniuge, non potrà beneficiare delle condizioni riservate all'acquisto prima casa su un altro immobile nello stesso Comune.

NO agevolazioni prima casa sugli immobili preposseduti - GettyImages

Se il contribuente è proprietario di una quota di questo immobile (oppure quota di nuda proprietà, usufrutto o diritto di abitazione) e la contitolarità dello stesso non riguarda il coniuge bensì, per fare un esempio, il fratello, potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa per l'acquisto dell'altro immobile.

Come eliminare lo status di prepossidenza dell'immobile

Ricapitolando, non può usufruire delle agevolazioni prima casa chi acquista un immobile nel medesimo Comune dove è già titolare di diritti reali su un altro immobile se:

1. è titolare al 100% di diritti reali (proprietà, usufrutto ecc) su questo immobile;
   
   
2. è titolare solo di una quota di tale immobile ma l'altra quota preposseduta è del coniuge;
   
   
3. ha già usufruito delle agevolazioni quando ha acquistato tale quota preposseduta.
   
   

Quindi, niente da fare nelle circostanze ai punti 1 e 2.

Invece, per ovviare a quanto indicato al punto 3, il contribuente può provvedere all'alienazione, cioè alla vendita, di detta prepossidenza entro un anno dalla data di acquisto del nuovo immobile.