Casa ereditata e lavori anticipati: come ripartire il prezzo di vendita
|
Casa in eredità e costo lavori anticipati: come ripartire il prezzo di vendita tra gli eredi
Nel momento in cui una casa viene ereditata da più persone e uno dei coeredi sostiene da solo le spese necessarie per ristrutturarla o conservarla, una eventuale successiva vendita dell'immobile porta ad una questione tutt'altro che semplice: come deve essere diviso il prezzo di vendita.
In particolare ci si domanda se il coerede che ha anticipato i lavori abbia diritto a recuperare quanto speso prima della ripartizione.
La risposta è tutt'altro che scontata. dipende dalla natura delle spese, dalle quote ereditarie, dall'eventuale accordo tra i coeredi e dalla documentazione degli esborsi.
In linea generale, il prezzo di vendita spetta ai coeredi secondo le rispettive quote, ma prima della distribuzione possono essere considerate le somme che un coerede abbia legittimamente anticipato nell'interesse della comunione ereditaria.
Occorre, tuttavia, distinguere le spese necessarie da quelle meramente voluttuarie o sostenute per una scelta personale e verificare caso per caso quale sia il fondamento del diritto al rimborso.
Casa ereditata da più eredi: cosa succede dopo la successione
Alla morte del proprietario, il patrimonio del defunto si trasferisce agli eredi secondo le regole della successione.
Quando tra i beni ereditari vi è un immobile e gli eredi sono più di uno, la casa entra normalmente a far parte della comunione ereditaria.
Questo significa che ciascun erede diventa titolare di una quota del bene, determinata in base alle regole della successione o alle disposizioni testamentarie, se presenti.
È importante chiarire un equivoco piuttosto frequente: la quota ereditaria non coincide necessariamente con una porzione fisica della casa.
Se, ad esempio, tre figli ereditano un appartamento in parti uguali, ciascuno non diventa proprietario di una specifica stanza o di un determinato piano dell'immobile.
Tutti sono comproprietari dell'intero bene, ciascuno per la propria quota.
La situazione cambia quando gli eredi decidono di vendere l'immobile.
Casa ereditata e lavori sostenuti - Getty Images
In questo caso, il bene viene trasferito a un terzo acquirente e il corrispettivo della vendita deve essere attribuito agli ex coeredi sulla base delle rispettive quote, salvo che tra loro esista un diverso accordo valido.
La questione diventa però più delicata quando, prima della vendita, uno soltanto degli eredi abbia sostenuto le spese necessarie per rendere possibile la conservazione, la manutenzione o la vendita della casa.
Chi paga i lavori sulla casa ereditata: un esempio pratico
Immaginiamo una situazione molto comune, in cui tre fratelli ereditano un'abitazione.
La casa necessita di lavori: occorre sistemare il tetto, rifare l'impianto elettrico, eliminare infiltrazioni, mettere a norma alcuni impianti oppure effettuare interventi indispensabili per poter vendere l'immobile.
Uno dei tre fratelli anticipa integralmente il costo dei lavori, per esempio 30.000 euro.
Successivamente la casa viene venduta a 180.000 euro.
La domanda è immediata: i 180.000 euro devono essere semplicemente divisi in tre parti da 60.000 euro oppure il fratello che ha anticipato 30.000 euro deve essere rimborsato prima e soltanto il residuo deve essere distribuito?
Non esiste una risposta automatica valida per qualsiasi tipo di intervento.
La prima cosa da accertare è perché quei lavori sono stati eseguiti, se erano necessari per la conservazione del bene comune, se erano stati concordati dagli altri coeredi e se la spesa è adeguatamente documentata.
La comunione ereditaria, infatti, non attribuisce a ciascun partecipante una libertà assoluta di decidere unilateralmente qualsiasi intervento sull'immobile e poi pretendere dagli altri il rimborso della quota.
Differenza tra spese
È proprio questa distinzione che spesso determina l'esito di una controversia: spese necessarie, spese utili e semplici migliorie: la differenza è fondamentale.
Non tutti i lavori effettuati su una casa ereditata producono automaticamente un diritto al rimborso.
Occorre distinguere almeno tre categorie.
Le spese necessarie sono quelle finalizzate a conservare il bene e impedirne il deterioramento o la perdita di funzionalità.
Si pensi, ad esempio, alla riparazione urgente di una copertura dalla quale penetra acqua, alla sostituzione di un impianto pericoloso oppure alla riparazione di una tubazione che rischia di provocare danni all'immobile.
Vi sono poi le spese utili, che possono aumentare la funzionalità o il valore del bene.
Coeredi e spese da sostenere - Getty Images
In questa categoria possono rientrare determinati interventi di ristrutturazione o riqualificazione, ma la loro disciplina non può essere automaticamente assimilata a quella delle spese indispensabili alla conservazione.
Infine, ci sono le migliorie o gli interventi meramente voluttuari, effettuati per rendere la casa più gradevole, moderna o appetibile, senza che vi fosse una reale necessità.
La differenza è importante perché il fatto che un intervento abbia aumentato il valore commerciale dell'immobile non significa, da solo, che chi lo ha pagato possa pretendere dagli altri coeredi la restituzione integrale della somma.
Un conto è spendere 10.000 euro per eliminare un grave problema strutturale; altro conto è spendere 10.000 euro per installare finiture di pregio che un coerede aveva deciso autonomamente di realizzare.
Il coerede che anticipa le spese può chiedere il rimborso?
La disciplina della comunione attribuisce rilievo alle spese sostenute nell'interesse della cosa comune.
L'art. 1110 del Codice civile prevede, in particolare, il diritto al rimborso del partecipante che abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, quando ricorrano i presupposti stabiliti dalla norma, tra cui la trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore.
Prassi giurisprudenziale e approcci della Corte di Cassazione
La giurisprudenza ha più volte sottolineato che, nella comunione ordinaria, il rimborso non può essere riconosciuto in modo indiscriminato: chi sostiene la spesa deve essere in grado di dimostrare sia l'esborso sia la sua necessità.
La Cassazione ha ribadito che, nella comunione ordinaria, il partecipante che abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune deve provare sia l'inerzia degli altri compartecipi sia la necessità degli interventi.
Il principio assume particolare importanza nella comunione ereditaria, perché il singolo coerede non può trasformarsi unilateralmente nell'amministratore dell'intero patrimonio comune.
Per questa ragione, prima di sostenere lavori di importo significativo sarebbe opportuno coinvolgere gli altri coeredi, ottenere il loro consenso e mettere per iscritto le decisioni assunte.
Cosa cambia se gli altri coeredi avevano dato il consenso ai lavori?
La situazione è molto più semplice quando gli eredi avevano preventivamente concordato l'intervento.
Se, ad esempio, quattro coeredi decidono insieme di vendere una casa e stabiliscono che uno di loro anticiperà 20.000 euro per eseguire i lavori necessari alla vendita, è opportuno formalizzare l'accordo indicando:
- l'importo preventivato;
- la natura degli interventi;
- chi sostiene materialmente il pagamento;
- la quota che dovrà essere rimborsata dagli altri;
- le modalità attraverso cui il rimborso verrà effettuato;
- l'eventuale compensazione con il futuro prezzo di vendita.
In questo modo, al momento della vendita, sarà possibile procedere a una vera e propria regolazione contabile tra coeredi.
La documentazione assume quindi un'importanza decisiva.
Fatture, bonifici, ricevute, preventivi, contratti con le imprese, autorizzazioni edilizie e comunicazioni intercorse tra gli eredi possono dimostrare sia l'effettivo pagamento sia la finalità dell'intervento.
La ripartizione del prezzo di vendita della casa ereditata
Supponiamo che tre fratelli siano proprietari dell'immobile in parti uguali e la casa viene venduta per 180.000 euro.
In assenza di ulteriori questioni, ciascun coerede avrebbe diritto a 60.000 euro.
Ma immaginiamo che il primo coerede abbia anticipato 30.000 euro per lavori necessari alla conservazione dell'immobile e che gli altri due coeredi debbano contribuire pro quota a tale spesa.
Se le quote sono uguali, ciascun coerede dovrebbe sopportare 10.000 euro di quella spesa.
Il coerede che ha anticipato l'intero importo avrebbe quindi anticipato anche le quote spettanti agli altri due, per complessivi 20.000 euro.
Ripartizione spese di vendita casa ereditata - Getty Images
Se tale credito è riconosciuto e documentato, la regolazione economica potrebbe avvenire prima della distribuzione definitiva del ricavato.
In termini meramente esemplificativi, dai 180.000 euro ricavati dalla vendita si potrebbe considerare preliminarmente il credito di 20.000 euro spettante al coerede che ha sostenuto l'intero esborso, lasciando 160.000 euro da distribuire secondo le quote.
Il risultato sarebbe:
- il coerede che ha anticipato i lavori riceverebbe 20.000 euro a titolo di rimborso, oltre alla propria quota del residuo;
- gli altri coeredi parteciperebbero alla distribuzione del residuo secondo le rispettive quote.
Il calcolo, naturalmente, deve essere effettuato considerando concretamente quali spese siano effettivamente rimborsabili.
Un esempio pratico di ripartizione
Facciamo un esempio più completo: due fratelli, Anna e Marco, ereditano una casa al 50% ciascuno.
L'immobile viene venduto per 200.000 euro: prima della vendita, Anna sostiene 20.000 euro per lavori necessari alla conservazione della casa e i lavori erano stati concordati da entrambi.
Poiché ciascuno possiede il 50%, il costo deve essere sostenuto per 10.000 euro da Anna e per 10.000 euro da Marco.
Anna, però, ha materialmente pagato tutti i 20.000 euro.
Pertanto, nei rapporti interni, Anna ha anticipato anche i 10.000 euro che gravavano su Marco.
Se il diritto al rimborso è stato correttamente documentato e riconosciuto, si può procedere a una regolazione del prezzo di vendita.
Una possibile impostazione contabile è quindi:
- Prezzo di vendita: 200.000 euro;
- Rimborso ad Anna della quota di spesa anticipata per conto di Marco: 10.000 euro;
- Somma residua: 190.000 euro.
A questo punto, i 190.000 euro possono essere divisi in parti uguali: 95.000 euro ad Anna e 95.000 euro a Marco.
Anna riceverebbe complessivamente 105.000 euro, mentre Marco riceverebbe 95.000 euro.
Il risultato economico equivale a riconoscere a ciascuno la propria quota del ricavato, tenendo conto dell'anticipazione effettuata da Anna.
Cosa accade se il coerede paga i lavori senza avvisare gli altri
Qui può nascere il vero problema.
Un coerede potrebbe sostenere di avere speso 40.000 euro per ristrutturare l'immobile e chiedere, al momento della vendita, di recuperare metà della somma dagli altri.
Gli altri coeredi, tuttavia, potrebbero contestare la spesa sostenendo che i lavori non erano necessari, che non erano stati autorizzati oppure che sono stati eseguiti nell'interesse personale di chi li ha commissionati.
In questo caso, il giudice dovrà esaminare concretamente la natura degli interventi e la documentazione disponibile.
Non è sufficiente dimostrare che il bonifico all'impresa è partito dal conto corrente del coerede.
Occorre comprendere per quale ragione la spesa è stata sostenuta e quale beneficio abbia prodotto per la comunione.
La Cassazione, proprio in materia di comunione, ha evidenziato che la prova della spesa e della sua riferibilità a uno specifico intervento costituisce un presupposto essenziale per poter discutere della sua rimborsabilità.
È dunque molto rischioso effettuare unilateralmente lavori di ristrutturazione di importo elevato contando sul fatto che, una volta venduta la casa, gli altri coeredi saranno automaticamente obbligati a restituire la propria parte.
Attenzione alla differenza tra comunione ereditaria e condominio
Un altro errore frequente consiste nel confondere la disciplina della comunione ereditaria con quella del condominio.
Sono istituti diversi e hanno regole differenti.
Nel condominio, ad esempio, l'art. 1134 c.c. disciplina il rimborso delle spese sostenute autonomamente dal singolo condomino per le parti comuni e richiede, in particolare, il requisito dell'urgenza.
Lavori condominio casa ereditata - Getty Images
La Corte di Cassazione ha ribadito anche recentemente che il condomino che sostiene autonomamente una spesa per la conservazione della cosa comune deve dimostrarne l'urgenza, intesa come necessità di intervenire senza ritardo e senza la possibilità di avvertire tempestivamente gli altri soggetti interessati.
Nella comunione ordinaria, invece, trova applicazione l'art. 1110 c.c., con un diverso presupposto.
La distinzione è tutt'altro che teorica.
Se gli eredi sono proprietari dell'intera casa ereditata, non si deve automaticamente applicare la disciplina delle spese condominiali soltanto perché l'immobile si trova all'interno di un edificio condominiale.
Bisogna individuare con precisione quale bene e quale tipo di spesa siano coinvolti.
E se i lavori hanno aumentato il valore della casa?
Un'altra questione particolarmente interessante riguarda il caso in cui il coerede abbia sostenuto interventi non necessari, ma che hanno aumentato il valore commerciale dell'immobile.
Si pensi alla ristrutturazione completa della cucina, alla sostituzione dei pavimenti, alla realizzazione di un secondo bagno oppure alla riqualificazione energetica.
In questi casi non è sempre corretto affermare semplicemente: "Ho speso 30.000 euro, quindi mi devono restituire 30.000 euro".
La valutazione può essere più complessa.
Bisogna verificare l'accordo tra gli eredi, la natura dell'intervento, l'utilità per la cosa comune e, in determinati casi, anche l'effettivo incremento di valore prodotto dalla spesa.
Il principio generale è che il rimborso non può diventare uno strumento per imporre agli altri coeredi decisioni che non avevano condiviso.
Per questo motivo, quando i lavori non sono urgenti o indispensabili, il consenso preventivo degli altri comproprietari assume un'importanza ancora maggiore.
Le spese: quando e perché devono essere documentate
In una controversia sulla ripartizione del prezzo di vendita, la documentazione può fare la differenza.
Il coerede che sostiene di avere anticipato le spese dovrebbe poter produrre fatture intestate a lui o comunque riferibili agli interventi, ricevute di pagamento, bonifici bancari, preventivi, contratti con le imprese e, ove necessario, documentazione tecnica relativa ai lavori.
È inoltre molto utile conservare le comunicazioni con gli altri eredi.
Una semplice e-mail nella quale i coeredi discutono dell'intervento, concordano il preventivo e stabiliscono chi effettuerà il pagamento può avere un'importanza rilevante per ricostruire i rapporti interni.
Quando possibile, quindi, è preferibile evitare accordi esclusivamente verbali.
Il prezzo di vendita non coincide sempre con la somma da dividere
Un altro aspetto da non trascurare riguarda le spese connesse alla vendita.
Il prezzo indicato nel rogito non rappresenta necessariamente la somma netta che può essere immediatamente distribuita tra gli eredi.
Possono esistere, ad esempio, spese notarili, costi di mediazione immobiliare, eventuali oneri necessari per regolarizzare l'immobile o altre spese direttamente connesse alla vendita.
Anche queste voci devono essere considerate nella ricostruzione dei rapporti economici tra i coeredi, verificando caso per caso chi le abbia sostenute e a chi debbano essere imputate.
La soluzione migliore è predisporre una vera e propria rendicontazione della vendita, nella quale siano indicati il prezzo di cessione, le spese sostenute, gli eventuali crediti e debiti tra coeredi e il saldo spettante a ciascuno.
Casa ereditata e tasse sulla vendita: attenzione alla plusvalenza
Il tema della vendita di una casa ereditata presenta anche un profilo fiscale.
In particolare, non bisogna confondere il valore attribuito all'immobile in sede di successione con il concetto di prezzo di acquisto utilizzato ai fini di un eventuale calcolo della plusvalenza.
Le regole fiscali sulla vendita degli immobili devono essere verificate in relazione alla specifica fattispecie e al periodo intercorso tra successione e vendita.
L'Agenzia delle Entrate, nelle proprie istruzioni, precisa che per gli immobili acquisiti per successione, ai fini delle disposizioni fiscali sulle plusvalenze immobiliari, si assume come costo o valore di acquisto il valore definito o, in mancanza, quello dichiarato agli effetti dell'imposta di successione, secondo le regole applicabili alla fattispecie.
Aumento del valore della casa - Getty Images
Vi sono inoltre discipline specifiche per alcune plusvalenze derivanti da immobili interessati da determinati interventi agevolati, come quelli riconducibili al Superbonus.
L'Agenzia delle Entrate segnala espressamente che la disciplina prevista dall'art. 67 del TUIR per determinate cessioni immobiliari esclude gli immobili acquisiti per successione dal relativo ambito applicativo.
Questo significa che, prima di procedere alla vendita, è opportuno verificare anche il trattamento fiscale concreto dell'operazione.
E le detrazioni fiscali per i lavori?
Un appunto va fatto anche sulle eventuali detrazioni fiscali maturate per lavori di ristrutturazione o riqualificazione.
L'Agenzia delle Entrate chiarisce che, in caso di acquisizione dell'immobile per successione, le quote residue delle detrazioni relative a interventi di recupero del patrimonio edilizio e risparmio energetico possono trasferirsi agli eredi che detengono materialmente e direttamente l'immobile, secondo le condizioni previste dalla normativa.
Questo profilo può diventare importante quando un coerede ha sostenuto personalmente le spese e un altro coerede ha invece beneficiato o potrebbe beneficiare delle detrazioni.
Anche in questo caso non è opportuno fare un calcolo semplicistico: spesa sostenuta, detrazione fiscale e diritto al rimborso tra coeredi sono questioni collegate ma giuridicamente distinte.
Cosa succede se gli eredi non trovano un accordo?
Quando i coeredi non concordano sulla ripartizione del prezzo o sul rimborso delle spese anticipate, la questione può diventare una controversia sulla rendicontazione dei rapporti interni.
Necessità raccolta documentale - Getty Images
La giurisprudenza della Cassazione ha riconosciuto che, nell'ambito della comunione ereditaria, il rendiconto può comprendere anche le partite relative alle spese necessarie o utili sostenute da uno dei partecipanti.
Il rendiconto, quindi, può diventare lo strumento attraverso il quale si ricostruisce l'intera situazione economica: da una parte i proventi derivanti dall'utilizzo o dalla vendita del bene, dall'altra le spese effettivamente sostenute nell'interesse della comunione.
|
|
|
