Contratto d'appalto senza delibera del condominio: che succede?

I poteri dell'amministratore di condominio

Può succedere che un contratto di appalto sia stato sottoscritto dall'amministratore senza autorizzazione da parte dell'assemblea o che addirittura l'impresa abbia eseguito dei lavori senza che l'amministratore abbia dato il via libera.

In questa sede ci occuperemo di questi casi per vedere quali sono le conseguenze nei confronti dei condomini.

Partiamo specificando che sono molteplici i contratti che durante lo svolgimento del proprio incarico l'amministratore di condominio può concludere.

Può trattarsi di contratti conclusi dall'amministratore in virtù dell'esercizio delle sue funzioni concernenti la manutenzione ordinaria dello stabile condominiale o il normale godimento delle parti comuni. Ai sensi dell'articolo 1131 codice civile essi sono vincolanti nei confronti di tutti i condomini e pertanto eventuali esborsi conseguenti a tali contratti dovranno essere sostenuti dai diversi condomini.


Può trattarsi di contratti aventi a oggetto lavori volti al miglioramento delle parti comuni, innovazioni, o resisi necessari per provvedere a una manutenzione straordinaria dell'edificio. Solitamente in quest'ultimo caso si tratta di interventi che comportano, per la loro consistenza una spesa ingente.

Poiché la decisione in merito a tali spese supera i limiti imposti ai poteri dell'amministratore è necessaria una preventiva deliberazione da parte dell'assemblea condominiale in merito alla fattibilità dei lavori.

L'eventuale iniziativa assunta dall'amministratore in merito a detti lavori è giustificata solo qualora rivesta carattere di urgenza in quanto ad esempio legata ad una situazione di pericolo da evitare.

Cos'è il contratto di appalto

Per completezza informativa si rileva che il contratto d'appalto è disciplinato dall'articolo 1655 codice civile ed è un negozio giuridico che trova sempre molto spazio nell'ambito della vita di un condominio. È la forma contrattuale più utilizzata allorquando si rende necessaria l'esecuzione di un'opera.

L'appalto nello specifico è il contratto con il quale una parte assume con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso il corrispettivo in denaro.

Il contratto di appalto, come meglio vedremo, avente a oggetto lavori non deliberati dall'assemblea e non autorizzati dall'amministratore risulta inopponibile al condominio.

Amministratore che decide lavori senza autorizzazione assembleare

In mancanza della necessità di provvedere con urgenza all'esecuzione di un dato lavoro, l'iniziativa in autonomia assunta dall'amministratore, mediante sottoscrizione di un contratto di appalto avente a oggetto lavori straordinari non sarà vincolante per i condomini se non vi è stata la delibera assembleare.


La domanda alla base di questa affermazione è se il contratto di appalto sia valido o no. L'impresa che ha ugualmente avviato l'esecuzione dei lavori senza l'autorizzazione dell'assemblea può pretendere il pagamento per la realizzazione dell'opera?

Una risposta proviene dal Tribunale di Roma con la recente sentenza n. 7135 del 5 maggio 2023 che qui analizzeremo.

Contratto d'appalto senza delibera: il caso esaminato dal Tribunale di Roma

Nella fattispecie esaminata dal Tribunale di Roma con sentenza n. 7135 del 5 maggio 2023 l'impresa edile che era stata incaricata dall'amministratore a eseguire dei lavori volti all'impermeabilizzazione della copertura dell'edificio, aveva eseguito ulteriori opere per eliminare alcune infiltrazioni che si erano verificate negli appartamenti sottostanti.

L'impresa si era rivolta all'autorità giudiziaria al fine di ottenere, mediante decreto ingiuntivo, il recupero delle somme di denaro, spettanti a suo dire, a titolo di saldo per il lavoro portato a termine, nonostante si trattasse di lavori ulteriori rispetto a quelli in origine commissionati all'impresa.

La ditta aveva infatti eseguito opere su una diversa parte del terrazzo dello stabile condominiale procedendo in autonomia, senza alcuna deliberazione da parte dell'assemblea in merito alla sottoscrizione del contratto di appalto.

Lavori eseguiti senza il voto dell'assemblea: la decisione del Tribunale di Roma

Il Tribunale di Roma affermava, in primo luogo, che tra le parti era stato sottoscritto un contratto di appalto ma le opere per le quali l'impresa ricorrente chiedeva il pagamento oggetto del decreto ingiuntivo erano diverse da quelle originariamente pattuite.

Le ulteriori opere poste in essere per eliminare le infiltrazioni non risultavano autorizzate dall'amministratore che evidenziava l'assenza in merito della delibera assembleare.

Niente pagamento all'appaltatore se non c'è delibera condominiale

Il Tribunale di Roma con la recente pronuncia evidenzia l'importanza della delibera condominiale in riferimento ad un contratto di appalto di lavori.

Senza delibera i condomini non saranno obbligati a versare le quote eventualmente richiestegli dall'amministratore. Nessun effetto dunque nei confronti dei condomini.
E nei confronti dell'appaltatore?


Il Tribunale ha stabilito che l'appaltatore può rivendicare il corrispettivo previsto nel contratto di appalto per i lavori effettuati solo qualora presenti una prova del diritto di credito rivendicato. La prova viene fornita dal:

• contratto di appalto nel quale si deve essere descritto dettagliatamente il tipo di lavoro che deve essere svolto;
  
  
• che lo stesso deve essere stato eseguito in conformità al dettato contrattuale;
  
  
• che il lavoro deve essere stato deliberato dall'assemblea del condominio e autorizzato dall'amministratore.

Quindi, se sono state eseguite opere in aggiunta a quanto previsto nell'appalto, che non siano state deliberate esse non potranno essere retribuite.

Manutenzione ordinaria o straordinaria: quali differenze

Da quanto asserito finora è del tutto evidente l'importanza della differenza tra lavori di manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.

Le prime, infatti, sono le sole a essere disposte in autonomia dall'amministratore in virtù dei poteri a lui riconosciuti, anche senza il voto dell'assemblea.
Le opere di manutenzione ordinaria sono quelle di normale gestione del condominio.

Le seconde sono invece quelle che si rendono necessarie in caso di modifiche da apportare all'edificio o per soddisfare esigenze di carattere straordinario da parte della compagine condominiale.