Il conduttore ha diritto alla specifica degli oneri condominiali

Rispetto ai doveri di contribuzione posti a carico del conduttore di un'unità immobiliare ammobiliata, corre differenza tra la riparazione della porta d'ingresso dovuta all'uso del bene e la sostituzione della televisione che s'è rotta per vecchiaia?

A meno che in sede di accordo proprietario-inquilino non si sia deciso di addossare tutti i costi a quest'ultimo (cosa tra l'altro di dubbia legittimità), la risposta al quesito che ci siamo posti è positiva.
Il motivo sta nella natura dell'intervento e, di conseguenza, della tipologia di costo connesso.

La manutenzione straordinaria, infatti, riguardando la conservazione in stato funzionale del bene e quindi la sua integrità, è un onere che spetta sempre al proprietario, che di tale intervento si avvantaggia quale titolare del bene stesso.

La manutenzione ordinaria, quella che si rende necessaria in conseguenza dell'uso del bene medesimo, spetta al conduttore che proprio con il suo utilizzo ha contribuito a rendere necessario quell'intervento.

Nell'ambito condominiale, poi, ai sensi dell'art. 9, primo e secondo comma, l. n. 392/78:
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Individuare ex lege le spese a carico dell'inquilino, vuol dire, una volta che gli si richiedono somme a titolo di oneri condominiali, poter giustificare tale richiesta.

Diversamente il conduttore può contestare le richieste giuntegli.

Si legge in una sentenza del Tribunale di Bari che essendo a carico del conduttore i soli oneri di cui all'art. 9 legge 27 luglio 1978, n.392 e le sole riparazioni di piccola manutenzione ex artt. 1576 e 1608 c.c., è essenziale che il locatore indichi e provi a quale titolo siano state versate al condominio le somme di cui chiede il rimborso.

A tali oneri, il locatore non può considerarsi adempiente producendo unicamente la copia della ricevuta bancaria del bonifico di pagamento di non meglio precisate rate condominiali dalla quale non si evince a quali spese condominiali dette rate si riferiscano, ed in particolare, se si riferiscono a spese poste a carico del proprietario od a spese poste a carico del conduttore (Trib. Bari 13 giugno 2012 n. 1882 in Giurisprudenzabarese.it 2013).

La norma che disciplina il diritto di conoscere le documentazione posta a fondamento delle richieste è il terzo comma del medesimo art. 9 che recita: Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.

Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.