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Quando il condominio nomina il direttore dei lavori

Il condominio, nel caso di appalto, può nominare il direttore dei lavori. Chi deve incaricarlo? Quando può essere revocato per inadempimento?
02 Novembre 2017 ore 16:29 - NEWS Manutenzione condominiale

Direttore dei lavori: garante del condominio


Il condominio, intendendo con tale termine l'organizzazione finalizzata alla gestione delle parti comuni di un edificio al quale partecipanti almeno due distinte persone, può stipulare contratti d'appalto al fine di manutenere le parti comuni dell'edificio.

Manutenzione condominio, nomina direttore dei lavori
Per completezza è bene ricordare che:

L'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Art. 1655 C.C.


La verifica della regolarità dei lavori è facoltà, meglio diritto, che spetta al committente.


È chiaro sul punto il primo comma dell'art. 1662 c.c., a mente del quale: Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato.

Come si procede a tali verifiche?La risposta varia a seconda della tipologia dei lavori o, per meglio dire, il comportamento del committente è variabile in relazione a ciò.

Partiamo dal punto fermo: le verifiche possono essere effettuate personalmente.

Quando, però, tali operazioni sono particolarmente difficoltose, a livello tecnico, il committente, leggasi condominio, solitamente nomina il così detto direttore dei lavori.

Questa figura, per definizione fornita dagli studiosi,

il direttore dei lavori è un rappresentante del committente con riferimento alle manifestazioni di volontà contenute in ambito strettamente tecnico, con poteri d'ingerenza, pari a quelli del committente, finalizzati alla buona realizzazione dei lavori. Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile, III Il contratto, 2007


Con quali maggioranze la nomina direttore dei lavori va considerata valida?

Il condominio e il direttore dei lavoriA parere di chi scrive, fermo restando che se necessaria la nomina può essere effettuata anche dall'amministratore, la deliberazione deve riportare gli stessi voti necessari per la decisione sui lavori di manutenzione rispetto ad i quali il tecnico andrà ad operare.

È bene, per completezza, ricordare che il committente può sempre provvedere alla revoca del direttore dei lavori (art. 2237 c.c.), salvo pagamento del corrispettivo e delle spese fino ad allora dovuti.

Se, invece, il recesso è dovuto a giusta causa (es. grave inadempimento), nulla spetta al direttore dei lavori licenziato.

Le maggioranze necessarie per la revoca sono le stesse previste per la nomina, restando sempre fermi i poteri dell'amministratore in caso di necessità.

Per quanto concerne, infine, le responsabilità è utile ricordare che:

il direttore dei lavori presta un'opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto; che rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l'accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, e segnalando all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera. Cass. 27 gennaio 2012 n. 1218



riproduzione riservata
Articolo: Il condominio ed il direttore dei lavori
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Il condominio ed il direttore dei lavori: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Gianfranco
    Gianfranco
    Mercoledì 1 Febbraio 2017, alle ore 11:50
    Sono stato nominato progettista delle opere a farsi ad un condominio.
    Dopo la progettazione è stato appaltato il lavoro considerando il mio progetto. 
    A seguiore è stato firmato il contratto con l'impresa e ho presentato la scia al comune per poter mettere in sicurezza l'edificio e per iniziare le opere appaltate.
    Ora il condominio senza revocarmi l'incarico anche come direttore dei lavori ha nominato un nuovo tecnico ed inoltre alla richiesta di parcella per la sola progettazione lo stesso condominio non vuole pagarla.
    Cosa si fa in questi casi? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gianfranco
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 16:05
      Fargli causa per essere pagato.
      rispondi al commento
  • Gianluca
    Gianluca
    Venerdì 8 Novembre 2013, alle ore 22:17
    Ho letto che, in caso di revoca dell'incarico al direttore lavori, oltre a riconoscergli il dovuto relativamente ai lavori eseguiti fino a quel momento, gli si deve pagare un ulteriore 25%.
    No è chiaro però, se deve essere il 25% del dovuto, il 25% del rimanente, oppure addirittura il 25% del totale.
    Come stanno le cose?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Gianluca
      Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 10:07
      Non ci risulta questa percentuale.
      Se la revoca è illegittima, potrebbe essergli dovuto tutto l'importo inizialmente pattuito.
      rispondi al commento
  • Walter Preitano
    Walter Preitano
    Venerdì 8 Novembre 2013, alle ore 17:35
    Dalla Sua cortesia desiderei conoscere quale sia la responsabilità del Direttore dei Lavori allorquando la ristrutturazione della facciata e della terrazza del mio condominio abbia dato risultati scadenti.
    Per l'esattetta, a distanza di pochi mesi sono riapparse gravi fessurazioni dell'intonaco in tutta la facciata e nel cordolo della terrazza, dovute verosimilmente all'utilizzo di materiali scadenti.
    La ringrazio e La saluto cordialmente.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Walter Preitano
      Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 10:05
      Senza conoscere le carte non posso dare una risposta precisa.
      Potrebbe essere anche solamente responsabilità dell'impresa.
      rispondi al commento
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