Direttore dei lavori: garante del condominio
Il condominio, intendendo con tale termine l'organizzazione finalizzata alla gestione delle parti comuni di un edificio al quale partecipanti almeno due distinte persone, può stipulare contratti d'appalto al fine di manutenere le parti comuni dell'edificio.
Per completezza è bene ricordare che:
L'appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro. Art. 1655 C.C.
La verifica della regolarità dei lavori è facoltà, meglio diritto, che spetta al committente.
È chiaro sul punto il primo comma dell'art. 1662 c.c., a mente del quale: Il committente ha diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne a proprie spese lo stato.
Come si procede a tali verifiche?La risposta varia a seconda della tipologia dei lavori o, per meglio dire, il comportamento del committente è variabile in relazione a ciò.
Partiamo dal punto fermo: le verifiche possono essere effettuate personalmente.
Quando, però, tali operazioni sono particolarmente difficoltose, a livello tecnico, il committente, leggasi condominio, solitamente nomina il così detto direttore dei lavori.
Questa figura, per definizione fornita dagli studiosi,
il direttore dei lavori è un rappresentante del committente con riferimento alle manifestazioni di volontà contenute in ambito strettamente tecnico, con poteri d'ingerenza, pari a quelli del committente, finalizzati alla buona realizzazione dei lavori. Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile, III Il contratto, 2007
Con quali maggioranze la nomina direttore dei lavori va considerata valida?
A parere di chi scrive, fermo restando che se necessaria la nomina può essere effettuata anche dall'amministratore, la deliberazione deve riportare gli stessi voti necessari per la decisione sui lavori di manutenzione rispetto ad i quali il tecnico andrà ad operare.
È bene, per completezza, ricordare che il committente può sempre provvedere alla revoca del direttore dei lavori (art. 2237 c.c.), salvo pagamento del corrispettivo e delle spese fino ad allora dovuti.
Se, invece, il recesso è dovuto a giusta causa (es. grave inadempimento), nulla spetta al direttore dei lavori licenziato.
Le maggioranze necessarie per la revoca sono le stesse previste per la nomina, restando sempre fermi i poteri dell'amministratore in caso di necessità.
Per quanto concerne, infine, le responsabilità è utile ricordare che:
il direttore dei lavori presta un'opera professionale in esecuzione di una obbligazione di mezzi e non di risultati, ma, essendo chiamato a svolgere la propria attività in situazioni involgenti l'impiego di particolari e peculiari competenze tecniche, deve utilizzare le proprie risorse intellettive ed operative per assicurare, relativamente all'opera in corso di realizzazione, il risultato che il committente-preponente si aspetta di conseguire, onde il suo comportamento deve essere valutato non con riferimento al normale concetto di diligenza, ma alla stregua della diligentia quam in concreto; che rientrano pertanto nelle obbligazioni del direttore dei lavori l'accertamento delle conformità sia della progressiva realizzazione dell'opera al progetto, sia delle modalità dell'esecuzione di essa al capitolato e/o alle regole della tecnica, nonché l'adozione di tutti i necessari accorgimenti tecnici volti a garantire la realizzazione dell'opera, e segnalando all'appaltatore tutte le situazioni anomale e gli inconvenienti che si verificano in corso d'opera. Cass. 27 gennaio 2012 n. 1218
