Tra le spese cui deve partecipare l'inquilino una di quelle che crea maggiori problemi è il compenso dell'amministratore. Chi lo paga?
L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Lo dice la giurisprudenza più autorevole ed è d'accordo anche la dottrina.
Il mandatario, inoltre, ha diritto ad essere retribuito per l'opera prestata.
Non tragga in inganno la parola eventuale abbinata a restribuzione nell'art. 1135 c.c.
È stata la Cassazione a specificare che i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato:
in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui (contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56) il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
In questo contesto una domanda sorge spontanea: se l'unità immobiliare è data in locazione, il compenso dell'amministratore lo paga il proprietario oppure il conduttore?
La legge sul punto non c'è d'aiuto.
A mente dell'art. 9, primo e secondo comma, della legge n. 392/78: Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Insomma non c'è menzione del compenso dell'amministratore.
Secondo parte della giurisprudenza le spese per il compenso del mandatario della compagine devono essere corrisposte dal proprietario dell'appartamento in quanto Aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni (così Trib. Roma 13 luglio 1992, sul punto si veda anche Cass. 11 novembre 1988 n. 6088).
Ebbene questa presa di posizione viene spesso messa da parte dalla prassi che in materia di compenso del mandatario prevede una più salomonica ripartizione al 50% tra proprietario ed inquilino. In fondo, si dice, entrambi usufruiscono dei servigi resi dell'amministratore, quindi è giusto che entrambi ne sopportino il costo; è vero, com'è vero, però che solamente il proprietario può lamentarsi delle inadempienze del conduttore che resta comunque estraneo al condominio.
Un chiarimento normativo in materia non sarebbe inutile.
