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Quali sono i permessi per l'installazione di una veranda?

Il Consiglio di Stato ha fatto chiarezza sulle definizioni di veranda, tettoia, pergolato e gazebo: vediamo i titoli abilitativi e le procedure amministrative.
31 Maggio 2017 ore 16:17 - NEWS Leggi e Normative Tecniche

Verande, tettoie, gazebo e pergolati: definizioni e normativa


Per la realizzazione di strutture all'esterno come tettoie, pergolati o verande, che permettono di sfruttare al meglio balconi e terrazzi, è necessario richiedere le autorizzazioni al Comune di appartenenza e, se si vive in edifici multipiano, al condominio.

La Conferenza Stato-Regioni-Comuni, ha di recente ritenuto opportuno individuare delle definizioni univoche al fine di semplificare i procedimenti, che sono spesso differenti da Comune a Comune.

Alle disposizioni comunali si aggiungono poi, per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ad altri vincoli, le limitazioni imposte dai diversi strumenti di tutela.

A livello nazionale, recentemente è stato pubblicato il Regolamento edilizio tipo che ha fornito la definizione univoca di molte strutture per la vivibilità dell'esterno.
Le Regioni hanno inoltre la facoltà di ampliare o ridurre l'ambito applicativo di tali disposizioni.

A chiarire ulteriormente le definizioni di queste strutture è intervenuto il Consiglio di Stato, organo giurisdizionale e suprema magistratura amministrativa, con la sentenza n. 306/2017, che così recita:

in relazione ad alcune opere, normalmente di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio, come pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e più di recente le pergotende, non è sempre agevole individuare il limite entro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell'edilizia libera o invece devono farsi rientrare nei casi di edilizia non libera per i quali è richiesta una comunicazione all'amministrazione preposta alla tutela del territorio o il rilascio di un permesso di costruire

È chiaro, infatti, che essendo spesso opere al limite tra l'attività di edilizia libera e la necessità di richiedere un titolo edilizio, non è sempre facile comprendere in quale regime rientrano:
• edilizia libera
• comunicazione all'amministrazione
• permesso di costruire

Vediamo di seguito le definizioni che fornisce il Consiglio di Stato e gli adempimenti previsti in base all'intervento da realizzare.


Tettoie e pensiline


La tettoia è generalmente costituita da una struttura intelaiata rigida che non ha carattere di amovibilità.
La tettoia, secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 33267/2011 aumenta l'abitabilità dell'immobile.

Nella stessa sentenza la pensilina è stata equiparata alla tettoia:

con la quale condivide comuni finalità di arredo o di riparo e protezione e dalla quale non può distinguersi neppure per la conformazione, stante le diversità di materiali con i quali possono essere realizzate entrambe le strutture e le modalità di ancoraggio al suolo o in aggetto rispetto a altro edificio

Nella maggior parte dei casi è necessario, quindi, richiedere il Permesso di Costruire a cui va allegato un progetto strutturale, casi in cui si può escludere la natura precaria o pertinenziale dell'intervento.

Permessi per una tettoia
Nel caso in cui l'intervento sia da realizzarsi in un condominio potrebbe essere necessario, in base al regolamento di condominio, richiedere il nulla osta degli altri condomini.


Pergolato

Il pergolato è:

una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un'impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due o più file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali, tale da consentire il passaggio delle persone e aperta su almeno tre lati e nella parte superiore

Generalmente, il pergolato non necessita di titoli abilitativi edilizi ma se è coperto, nella parte superiore, anche per una sola parte, con una struttura non facilmente amovibile, realizzata con qualsiasi materiale, deve rispondere alle regole previste per la realizzazione delle tettoie.

Diversamente della tettoia, non è definito dal Regolamento edilizio unico.

La differenza principale, dunque, tra tettoia e pergolato è nella copertura, fissa nel primo caso e discontinua e amovibile nel secondo.

Permessi per realizzare un pergolato

La realizzazione di un pergolato può prevedere una diversa procedura di richiesta del titolo abilitativo a seconda delle dimensioni, della superficie, della copertura, del volume e del materiale della struttura.

I Regolamenti Edilizi comunali contengono infatti le caratteristiche tecniche e le relative autorizzazioni necessarie in base alla tipologia di intervento da realizzare.

A seconda dell'entità della struttura si potrebbe utilizzare una semplice CILA fino ad arrivare al permesso di costruire, nel caso in cui vengono superate certe dimensioni.

In commercio, è possibile trovare pergolati che per struttura sono simili alle tettoie, ma anche pergolati che si avvicinano alla struttura di gazebo o di tenda, ad esempio le pergotende con struttura impacchettabile; quindi in alcuni casi, la realizzazione di un pergolato potrebbe rientrare negli interventi di arredo per spazi esterni, ovvero costruzioni ornamentali per la sistemazione di spazi esterni a essi strettamente pertinenziali e potrebbe essere necessaria solo la SCIA.


Gazebo

Il gazebo è:

una struttura leggera, non aderente ad altro fabbricato, coperta nella parte superiore, aperta ai lati e realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimovibili e talvolta realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi

Se utilizzato come strutturatemporanea non necessita di titoli edilizi ma nel caso in cui sia infisso al suolo è necessario il permesso di costruire.

Oltre alla normativa di riferimento, la giurisprudenza ha di recente chiarito ulteriormente alcuni aspetti, quali ad esempio il concetto precarietà e amovibilità dell'opera.

Gazebo e permessi

Se un manufatto è definito precario, cioè rimovibile senza demolizioni e ha carattere temporaneo e modeste dimensioni, può essere installato anche con una comunicazione di inizio lavori, mentre le strutture fisse o che implicano un aumento della volumetria, necessitano di permesso di costruire.


Veranda

La veranda è definita dal Regolamento edilizio tipo come:

locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili

La veranda è una struttura chiusa che determina, dal punto di vista edilizio, un aumento della volumetria dell'edificio e una modifica della sua sagoma; quindi richiede il permesso di costruire.

È una struttura fissa, anche se in larga parte costituita da superfici vetrate apribili, fatta per durare nel tempo.

In merito alla questione della legittimità di verande realizzate senza permesso di costruire, nel 2014 il Consiglio di Stato ha affermato che la veranda poggiata e non ancorata al pavimento non richiede alcun titolo abilitativo perché deve essere considerata un arredo esterno facilmente amovibile.

La realizzazione di una veranda è tra gli interventi di protezione più impegnativi, generalmente queste strutture sono realizzate con profili sottili e ampie superfici vetrate che all'occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro, assicurando anche una buona resistenza termica.

Tra le soluzioni più diffuse come materiali per la realizzazione di verande abbiamo:
- verande in legno;
- verande in vetro;
- verande in alluminio;
- verande in pvc.

Permessi necessari per installare una veranda

Premesso questo sarà opportuno rivolgersi a un tecnico abilitato, il quale verificherà che l'immobile abbia ancora della volumetria residua da destinare alla veranda, che predisponga un progetto adeguato, rispettando i rapporti di superficie aereo-illuminante stabiliti dal Regolamento di igiene e le altre norme contenute nel Regolamento edilizio comunale e che presenti la documentazione utile alla realizzazione dell'intervento nel rispetto dell'iter previsto dal Comune di appartenenza.

Se l'intervento da realizzare riguarda un immobile sottoposto a vincoli paesaggistici e culturali, il tecnico dovrà obbligatoriamente richiedere il parere della relativa Soprintendenza.


Se l'intervento riguarda un immobile che si trova in un condominio sarà necessario richiedere il parere di tutti i condomini, al fine di poter allegare tale autorizzazione alla richiesta da presentare al Comune.

Al termine dei lavori il tecnico dovrà inoltre provvedere all'aggiornamento della scheda catastale attraverso la procedura di variazione catastale.

Se l'immobile è all'interno di un condominio, oltre all'aggiornamento catastale andranno ricalcolate le quote millesimali in base alle nuove superfici e aggiornate le tabelle.
Questo perché la realizzazione della veranda ha comportato un aumento della cubatura e quindi una modifica delle quote di proprietà.

riproduzione riservata
Articolo: I permessi per la veranda
Valutazione: 4.45 / 6 basato su 71 voti.

I permessi per la veranda: Commenti e opinioni



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  • Brcasa
    Brcasa
    1 giorni fa
    Abito all'ultimo piano di un piccolo condominio.
    Alle spalle del mio appartamento che in origine doveva essere solo unità volumetrica, vi è un terrazzo che occupa quasi la metà dell'intero condominio: circa 61mq.
    L'accesso a detto terrazza avviene da una porticina posta accanto alla porta del mio appartamento.
    Se volessi acquistarlo come proprietà esclusiva so che dovrei chiedere il permesso a tutti i 7 condomini.
    Domanda: se una volta acquistato un domani invece volessi coprirlo con una veranda chiusa, e creare l'accesso direttamente dal mio appartamento chiudendo l'accesso sul pianerottolo, oltre alla redistribuzione dei millesimali per aumento della volumetria del mio appartamento, dovrei pagare nuovamente gli altri condomini?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Brcasa
      1 giorni fa
      La condizione da Lei posta è quasi sempre sottovalutata e che al momento di apportare modifiche alla destinazione d'uso della terrazza, viene fuori. Tutto ciò, però, può essere reso più semplice e chiaro al momento dell'acquisto imponendo da subito le Sue intenzioni sull'uso futuro del bene, sempre nel rispetto delle disposizioni di legge o regolamenti comunali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    5 giorni fa
    Abito in un condominio, in zona senza vincoli paesaggistici.
    Tutti gli appartamenti hanno un terrazzino di poco piu di 1mq con caldaia e attacchi per lavatrice.
    Essendo a filo parete del condominio è stato chiuso con finestra scorrevole (uguale per tutti i condomini), qualcuno l'ha condonata quando possibile altri no.
    Per chi non lo avesse fatto quanto può costare fare la sanatoria?
    Il fatto che sia una richiesta di tutti i condomini e non di un singolo fa differenza in termini di costi e tempi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea
      2 giorni fa
      Il costo d'istruttoria della pratica è puramente indicativo in quanto incide molto il numero dei condomini che desiderano sanare l'abuso. La sola parte tecnica si aggira intorno ai 2.000 euro oltre CPA ed iva (pratica urbanistica e catastale). Detti compensi si riducono del 30% se sono 2 o più pratiche edilizie. Alla stima dei costi precedenti vanno aggiunti le sanzioni e diritti di segreteria imposti dal comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Iris
    Iris
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 09:36
    Vorrei acquistare un immobile in centro a Torino all'ultimo piano di un condominio.
    Completa l'appartamento un terrazzo sovrastante di circa 30 mq.
    Collegato da scala interna. volevo sapere se è possibile costruire una veranda da utilizzare come studio/salottino.
    Se si quali sono gli Enti al quale devo rivolgermi per le autorizzazioni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Iris
      Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 10:51
      In primis le consiglio di consultare il regolamento di condominio se ci sono divieti in tal senso. Il passo successivo è di recarsi presso l'ufficio tecnico comunale o lo sportello unico "Edilizia Privata" e verificare la fattibilità del Suo progetto. Si ricordi di recuperare un estratto di mappa del fabbricato o, in via subordinata, una visura catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Salvo
    Salvo
    Mercoledì 17 Marzo 2021, alle ore 12:57
    Vorrei sapere se le verande o le strutture precarie rientrano nelle competenze del condominio qualora si dovesse intervenire alle pulizie delle grondaie delle stesse, o sono di competenza di chi le ha ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvo
      Giovedì 18 Marzo 2021, alle ore 16:50
      Dii solito la pulizia e manutenzione delle gronde delle verande sono a carico di ne trae beneficio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Magnificorossella
    Magnificorossella
    Lunedì 15 Marzo 2021, alle ore 23:03
    Dato che nel mio condominio tutti i balconi che affacciano nell' interno del condominio di uno stabile attiguo sono provvisti di verande dovrei chiedere al Comune il permesso di costruire la veranda per conformarmi agli altri condomini.. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Magnificorossella
      Martedì 16 Marzo 2021, alle ore 12:03
      L'autorizzazione al comune va sempre richiesta. Nel Suo caso l'esito dell'esame e i tempi di rilascio, dovrebbero essere celeri e scontati. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Massimo
    Massimo
    Domenica 14 Marzo 2021, alle ore 19:02
    Villa in campagna zona Fiano Romano , vorrei chiudere un portico preesistente con porte a vetro è legale o necessito di permesso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimo
      Lunedì 15 Marzo 2021, alle ore 17:10
      La chiusura di un portico, anche con grandi vetrate, si configura come un aumento di superficie e di volume. Prima di dare inizio ai lavori, meglio accertarsi di eventuali divieti o di opportunità come la possibilità di usufruire dell'ampliamento (Piano casa regione Lazio), magari beneficiando di determinati ecobonus. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pietro
    Pietro
    Domenica 14 Marzo 2021, alle ore 09:52
    Una veranda che sia costruita in parte in muratura o totalmente in alluminio e vetro si può affacciare su suolo pubblico?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pietro
      Lunedì 15 Marzo 2021, alle ore 17:02
      Sì, se la veranda, indipendentemente dai materiali impiegati nella chiusura, rispetta le prescrizioni imposte dal regolamento edilizio comunale. Diversamente rappresenta, a tutti gli effetti, una costruzione abusiva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Aledsandro111
    Aledsandro111
    Mercoledì 3 Marzo 2021, alle ore 19:26
    Buonasera, vorrei ampliare il soggiorno della mia casa sul mio balcone. Il balcone in questione è sorretto da una colonna di proprietà del vicino sottostante. Premetto che non è un condominio ma due case separate. Per poter ampliare il soggiorno bisognerebbe allungare questa colonna in modo da poter poggiare il nuovo solaio. Ho bisogno del permesso del vicino? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Aledsandro111
      Sabato 6 Marzo 2021, alle ore 12:50
      Certamente sì. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nathaòlie
    Nathaòlie
    Lunedì 1 Marzo 2021, alle ore 23:22
    Vorrei acquistare un superattico con terrazzo di proprietà sul quale è stata costruita una serra bioclimatica.
    L'attuale proprietaria fece inserire il progetto all'ordine del giorno dell'assemblea di condominio ma non ne è stata trascritta l'approvazione.
    Per via del covid l’amministratore non indice riunioni condominiali, la proprietaria mi ha proposto di far approvare l'opera dai singoli condomini, è una procedura che ha la stessa validità di un'assemblea?
    Quanti condomini devo approvare questo tipo di opera?
    È sufficiente che sia più della meta o serve l’unanimità?
    Grazie in anticipo a chiunque risponderà
    p.s. la serra dal punto di vista comunale è perfettamente a norma e nel regolamento di condominio non ci sono divieti speciali se non la frase che cita che è vietata l'esecuzione di qualsiasi opera che possa recar danno o offesa alla stabilità e estetica del fabbricato
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nathaòlie
      Sabato 6 Marzo 2021, alle ore 12:48
      Il Suo p.s. è la chiave di lettura di tutta la problematica. La serra bioclimatica, come tutte le strutture simili compreso le verande, è assoggettata alla presentazione/rilascio di un provvedimento autorizzativo comunale (integrato se l'area è sottoposta a vincoli di natura paesaggistico ambientale o altro), che a corredo della pratica è richiesto il parere favorevole del condominio. Da come descrive, il condominio non si è mai espresso in tal senso, mentre la struttura è già stata costruita. Prima di procedere alla formulazione dell'offerta, le consiglio di consultare tutta la documentazione urbanistica e catastale sia della casa che della serra. In assenza di è davanti ad un abuso edilizio. Riguardo all'approvazione serve la maggioranza qualificata se l'opera rientra tra gli interventi di risparmio energetico, mentre l'umanità se intacca i prospetti del fabbricato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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