Quali sono i permessi per l'installazione di una veranda?
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Verande, tettoie, gazebo e pergolati: definizioni e normativa
Per la realizzazione di strutture all'esterno come tettoie, pergolati o verande, che permettono di sfruttare al meglio balconi e terrazzi, è necessario richiedere le autorizzazioni al Comune di appartenenza e, se si vive in edifici multipiano, al condominio.
La Conferenza Stato-Regioni-Comuni, ha di recente ritenuto opportuno individuare delle definizioni univoche al fine di semplificare i procedimenti, che sono spesso differenti da Comune a Comune.
Alle disposizioni comunali si aggiungono poi, per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ad altri vincoli, le limitazioni imposte dai diversi strumenti di tutela.
A livello nazionale, recentemente è stato pubblicato il Regolamento edilizio tipo che ha fornito la definizione univoca di molte strutture per la vivibilità dell'esterno.
Le Regioni hanno inoltre la facoltà di ampliare o ridurre l'ambito applicativo di tali disposizioni.
A chiarire ulteriormente le definizioni di queste strutture è intervenuto il Consiglio di Stato, organo giurisdizionale e suprema magistratura amministrativa, con la sentenza n. 306/2017, che così recita:
in relazione ad alcune opere, normalmente di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio, come pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e più di recente le pergotende, non è sempre agevole individuare il limite entro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell'edilizia libera o invece devono farsi rientrare nei casi di edilizia non libera per i quali è richiesta una comunicazione all'amministrazione preposta alla tutela del territorio o il rilascio di un permesso di costruire
È chiaro, infatti, che essendo spesso opere al limite tra l'attività di edilizia libera e la necessità di richiedere un titolo edilizio, non è sempre facile comprendere in quale regime rientrano:
• edilizia libera
• comunicazione all'amministrazione
• permesso di costruire
Vediamo di seguito le definizioni che fornisce il Consiglio di Stato e gli adempimenti previsti in base all'intervento da realizzare.
Tettoie e pensiline
La tettoia è generalmente costituita da una struttura intelaiata rigida che non ha carattere di amovibilità.
La tettoia, secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 33267/2011 aumenta l'abitabilità dell'immobile.
Nella stessa sentenza la pensilina è stata equiparata alla tettoia:
con la quale condivide comuni finalità di arredo o di riparo e protezione e dalla quale non può distinguersi neppure per la conformazione, stante le diversità di materiali con i quali possono essere realizzate entrambe le strutture e le modalità di ancoraggio al suolo o in aggetto rispetto a altro edificio
Nella maggior parte dei casi è necessario, quindi, richiedere il Permesso di Costruire a cui va allegato un progetto strutturale, casi in cui si può escludere la natura precaria o pertinenziale dell'intervento.
Nel caso in cui l'intervento sia da realizzarsi in un condominio potrebbe essere necessario, in base al regolamento di condominio, richiedere il nulla osta degli altri condomini.
Pergolato
Il pergolato è:
una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un'impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due o più file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali, tale da consentire il passaggio delle persone e aperta su almeno tre lati e nella parte superiore
Generalmente, il pergolato non necessita di titoli abilitativi edilizi ma se è coperto, nella parte superiore, anche per una sola parte, con una struttura non facilmente amovibile, realizzata con qualsiasi materiale, deve rispondere alle regole previste per la realizzazione delle tettoie.
Diversamente della tettoia, non è definito dal Regolamento edilizio unico.
La differenza principale, dunque, tra tettoia e pergolato è nella copertura, fissa nel primo caso e discontinua e amovibile nel secondo.
La realizzazione di un pergolato può prevedere una diversa procedura di richiesta del titolo abilitativo a seconda delle dimensioni, della superficie, della copertura, del volume e del materiale della struttura.
I Regolamenti Edilizi comunali contengono infatti le caratteristiche tecniche e le relative autorizzazioni necessarie in base alla tipologia di intervento da realizzare.
A seconda dell'entità della struttura si potrebbe utilizzare una semplice CILA fino ad arrivare al permesso di costruire, nel caso in cui vengono superate certe dimensioni.
In commercio, è possibile trovare pergolati che per struttura sono simili alle tettoie, ma anche pergolati che si avvicinano alla struttura di gazebo o di tenda, ad esempio le pergotende con struttura impacchettabile; quindi in alcuni casi, la realizzazione di un pergolato potrebbe rientrare negli interventi di arredo per spazi esterni, ovvero costruzioni ornamentali per la sistemazione di spazi esterni a essi strettamente pertinenziali e potrebbe essere necessaria solo la SCIA.
Gazebo
Il gazebo è:
una struttura leggera, non aderente ad altro fabbricato, coperta nella parte superiore, aperta ai lati e realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimovibili e talvolta realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi
Se utilizzato come strutturatemporanea non necessita di titoli edilizi ma nel caso in cui sia infisso al suolo è necessario il permesso di costruire.
Oltre alla normativa di riferimento, la giurisprudenza ha di recente chiarito ulteriormente alcuni aspetti, quali ad esempio il concetto precarietà e amovibilità dell'opera.
Se un manufatto è definito precario, cioè rimovibile senza demolizioni e ha carattere temporaneo e modeste dimensioni, può essere installato anche con una comunicazione di inizio lavori, mentre le strutture fisse o che implicano un aumento della volumetria, necessitano di permesso di costruire.
Veranda
La veranda è definita dal Regolamento edilizio tipo come:
locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili
La veranda è una struttura chiusa che determina, dal punto di vista edilizio, un aumento della volumetria dell'edificio e una modifica della sua sagoma; quindi richiede il permesso di costruire.
È una struttura fissa, anche se in larga parte costituita da superfici vetrate apribili, fatta per durare nel tempo.
In merito alla questione della legittimità di verande realizzate senza permesso di costruire, nel 2014 il Consiglio di Stato ha affermato che la veranda poggiata e non ancorata al pavimento non richiede alcun titolo abilitativo perché deve essere considerata un arredo esterno facilmente amovibile.
La realizzazione di una veranda è tra gli interventi di protezione più impegnativi, generalmente queste strutture sono realizzate con profili sottili e ampie superfici vetrate che all'occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro, assicurando anche una buona resistenza termica.
Tra le soluzioni più diffuse come materiali per la realizzazione di verande abbiamo:
- verande in legno;
- verande in vetro;
- verande in alluminio;
- verande in pvc.
Premesso questo sarà opportuno rivolgersi a un tecnico abilitato, il quale verificherà che l'immobile abbia ancora della volumetria residua da destinare alla veranda, che predisponga un progetto adeguato, rispettando i rapporti di superficie aereo-illuminante stabiliti dal Regolamento di igiene e le altre norme contenute nel Regolamento edilizio comunale e che presenti la documentazione utile alla realizzazione dell'intervento nel rispetto dell'iter previsto dal Comune di appartenenza.
Se l'intervento da realizzare riguarda un immobile sottoposto a vincoli paesaggistici e culturali, il tecnico dovrà obbligatoriamente richiedere il parere della relativa Soprintendenza.
Se l'intervento riguarda un immobile che si trova in un condominio sarà necessario richiedere il parere di tutti i condomini, al fine di poter allegare tale autorizzazione alla richiesta da presentare al Comune.
Al termine dei lavori il tecnico dovrà inoltre provvedere all'aggiornamento della scheda catastale attraverso la procedura di variazione catastale.
Se l'immobile è all'interno di un condominio, oltre all'aggiornamento catastale andranno ricalcolate le quote millesimali in base alle nuove superfici e aggiornate le tabelle.
Questo perché la realizzazione della veranda ha comportato un aumento della cubatura e quindi una modifica delle quote di proprietà.
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