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Quali sono i permessi per l'installazione di una veranda?

Il Consiglio di Stato ha fatto chiarezza sulle definizioni di veranda, tettoia, pergolato e gazebo: vediamo i titoli abilitativi e le procedure amministrative.
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Verande, tettoie, gazebo e pergolati: definizioni e normativa


Per la realizzazione di strutture all'esterno come tettoie, pergolati o verande, che permettono di sfruttare al meglio balconi e terrazzi, è necessario richiedere le autorizzazioni al Comune di appartenenza e, se si vive in edifici multipiano, al condominio.

La Conferenza Stato-Regioni-Comuni, ha di recente ritenuto opportuno individuare delle definizioni univoche al fine di semplificare i procedimenti, che sono spesso differenti da Comune a Comune.

Alle disposizioni comunali si aggiungono poi, per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ad altri vincoli, le limitazioni imposte dai diversi strumenti di tutela.

A livello nazionale, recentemente è stato pubblicato il Regolamento edilizio tipo che ha fornito la definizione univoca di molte strutture per la vivibilità dell'esterno.
Le Regioni hanno inoltre la facoltà di ampliare o ridurre l'ambito applicativo di tali disposizioni.

A chiarire ulteriormente le definizioni di queste strutture è intervenuto il Consiglio di Stato, organo giurisdizionale e suprema magistratura amministrativa, con la sentenza n. 306/2017, che così recita:

in relazione ad alcune opere, normalmente di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio, come pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e più di recente le pergotende, non è sempre agevole individuare il limite entro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell'edilizia libera o invece devono farsi rientrare nei casi di edilizia non libera per i quali è richiesta una comunicazione all'amministrazione preposta alla tutela del territorio o il rilascio di un permesso di costruire

È chiaro, infatti, che essendo spesso opere al limite tra l'attività di edilizia libera e la necessità di richiedere un titolo edilizio, non è sempre facile comprendere in quale regime rientrano:
• edilizia libera
• comunicazione all'amministrazione
• permesso di costruire

Vediamo di seguito le definizioni che fornisce il Consiglio di Stato e gli adempimenti previsti in base all'intervento da realizzare.


Tettoie e pensiline


La tettoia è generalmente costituita da una struttura intelaiata rigida che non ha carattere di amovibilità.
La tettoia, secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 33267/2011 aumenta l'abitabilità dell'immobile.

Nella stessa sentenza la pensilina è stata equiparata alla tettoia:

con la quale condivide comuni finalità di arredo o di riparo e protezione e dalla quale non può distinguersi neppure per la conformazione, stante le diversità di materiali con i quali possono essere realizzate entrambe le strutture e le modalità di ancoraggio al suolo o in aggetto rispetto a altro edificio

Nella maggior parte dei casi è necessario, quindi, richiedere il Permesso di Costruire a cui va allegato un progetto strutturale, casi in cui si può escludere la natura precaria o pertinenziale dell'intervento.

Permessi per una tettoia
Nel caso in cui l'intervento sia da realizzarsi in un condominio potrebbe essere necessario, in base al regolamento di condominio, richiedere il nulla osta degli altri condomini.


Pergolato

Il pergolato è:

una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un'impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due o più file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali, tale da consentire il passaggio delle persone e aperta su almeno tre lati e nella parte superiore

Generalmente, il pergolato non necessita di titoli abilitativi edilizi ma se è coperto, nella parte superiore, anche per una sola parte, con una struttura non facilmente amovibile, realizzata con qualsiasi materiale, deve rispondere alle regole previste per la realizzazione delle tettoie.

Diversamente della tettoia, non è definito dal Regolamento edilizio unico.

La differenza principale, dunque, tra tettoia e pergolato è nella copertura, fissa nel primo caso e discontinua e amovibile nel secondo.

Permessi per realizzare un pergolato

La realizzazione di un pergolato può prevedere una diversa procedura di richiesta del titolo abilitativo a seconda delle dimensioni, della superficie, della copertura, del volume e del materiale della struttura.

I Regolamenti Edilizi comunali contengono infatti le caratteristiche tecniche e le relative autorizzazioni necessarie in base alla tipologia di intervento da realizzare.

A seconda dell'entità della struttura si potrebbe utilizzare una semplice CILA fino ad arrivare al permesso di costruire, nel caso in cui vengono superate certe dimensioni.

In commercio, è possibile trovare pergolati che per struttura sono simili alle tettoie, ma anche pergolati che si avvicinano alla struttura di gazebo o di tenda, ad esempio le pergotende con struttura impacchettabile; quindi in alcuni casi, la realizzazione di un pergolato potrebbe rientrare negli interventi di arredo per spazi esterni, ovvero costruzioni ornamentali per la sistemazione di spazi esterni a essi strettamente pertinenziali e potrebbe essere necessaria solo la SCIA.


Gazebo

Il gazebo è:

una struttura leggera, non aderente ad altro fabbricato, coperta nella parte superiore, aperta ai lati e realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimovibili e talvolta realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi

Se utilizzato come strutturatemporanea non necessita di titoli edilizi ma nel caso in cui sia infisso al suolo è necessario il permesso di costruire.

Oltre alla normativa di riferimento, la giurisprudenza ha di recente chiarito ulteriormente alcuni aspetti, quali ad esempio il concetto precarietà e amovibilità dell'opera.

Gazebo e permessi

Se un manufatto è definito precario, cioè rimovibile senza demolizioni e ha carattere temporaneo e modeste dimensioni, può essere installato anche con una comunicazione di inizio lavori, mentre le strutture fisse o che implicano un aumento della volumetria, necessitano di permesso di costruire.


Veranda

La veranda è definita dal Regolamento edilizio tipo come:

locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili

La veranda è una struttura chiusa che determina, dal punto di vista edilizio, un aumento della volumetria dell'edificio e una modifica della sua sagoma; quindi richiede il permesso di costruire.

È una struttura fissa, anche se in larga parte costituita da superfici vetrate apribili, fatta per durare nel tempo.

In merito alla questione della legittimità di verande realizzate senza permesso di costruire, nel 2014 il Consiglio di Stato ha affermato che la veranda poggiata e non ancorata al pavimento non richiede alcun titolo abilitativo perché deve essere considerata un arredo esterno facilmente amovibile.

La realizzazione di una veranda è tra gli interventi di protezione più impegnativi, generalmente queste strutture sono realizzate con profili sottili e ampie superfici vetrate che all'occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro, assicurando anche una buona resistenza termica.

Tra le soluzioni più diffuse come materiali per la realizzazione di verande abbiamo:
- verande in legno;
- verande in vetro;
- verande in alluminio;
- verande in pvc.

Permessi necessari per installare una veranda

Premesso questo sarà opportuno rivolgersi a un tecnico abilitato, il quale verificherà che l'immobile abbia ancora della volumetria residua da destinare alla veranda, che predisponga un progetto adeguato, rispettando i rapporti di superficie aereo-illuminante stabiliti dal Regolamento di igiene e le altre norme contenute nel Regolamento edilizio comunale e che presenti la documentazione utile alla realizzazione dell'intervento nel rispetto dell'iter previsto dal Comune di appartenenza.

Se l'intervento da realizzare riguarda un immobile sottoposto a vincoli paesaggistici e culturali, il tecnico dovrà obbligatoriamente richiedere il parere della relativa Soprintendenza.


Se l'intervento riguarda un immobile che si trova in un condominio sarà necessario richiedere il parere di tutti i condomini, al fine di poter allegare tale autorizzazione alla richiesta da presentare al Comune.

Al termine dei lavori il tecnico dovrà inoltre provvedere all'aggiornamento della scheda catastale attraverso la procedura di variazione catastale.

Se l'immobile è all'interno di un condominio, oltre all'aggiornamento catastale andranno ricalcolate le quote millesimali in base alle nuove superfici e aggiornate le tabelle.
Questo perché la realizzazione della veranda ha comportato un aumento della cubatura e quindi una modifica delle quote di proprietà.

riproduzione riservata
Articolo: I permessi per la veranda
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I permessi per la veranda: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Alex
    Alex
    Mercoledì 7 Settembre 2022, alle ore 21:49
    Ho chiuso il mio balcone ( in contesto condominiale) con vetrata scorrevole, senza chiedere il permesso condominiale (proprio come hanno fatto altri condomini ).
    Sono trascorsi due anni e nessun condomino ha sollevato contestazioni a riguardo.
    C 'è' un periodo massimo per poter contestare, dopo di che ci si può avvalere del "SILENZIO ASSENZO"?
    Dopo di che potrei anche magari chiedere la sanatoria .
    Alex
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex
      Venerdì 9 Settembre 2022, alle ore 12:28
      Non ci sono termini per chiedere la rimozione della veranda se non il subentro dell'usucapione (possesso ultraventennale). Stessa cosa dicasi nei confronti del comune dove non può neanche esercitare tale titolo. Riguardo alla regolarizzazione dell'opera, allo stato attuale non ci sono sanatoria aperte, per cui bisognerà uniformarsi al regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alessandro Milardo
    Alessandro Milardo
    Lunedì 31 Gennaio 2022, alle ore 19:51
    Salve vorrei delle informazioni se è possibile. N1 come faccio a sapere se la mia zona(dove abito) ha un vincolo per la sovrintendenza.N2 se la mia zona ha un vincolo e voglio montare una veranda chiudendo un balcone,  su cosa si basa se il parere della sovrintendenza accetta o rifiuta la mia richiesta?N3 devo chiudere un balcone che non si affaccia nel prospetto del malazzo ma è rintretaro ed a un muretto alto 1.30 è hai lati ci sono i pilastri portanti che già mi chiudono il balcone, io devo solo montare una veranda frontale 7metri x 2.30 allego foto. Grazie in anticipo per le risposte. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alessandro milardo
      Giovedì 3 Febbraio 2022, alle ore 19:53
      Per l'accertamento dei requisiti tecnico-urbanistici e i relativi vincoli, si deve recare allo sportello di edilizia privata del Suo comune.  Inoltre Le consiglio di consultare il regolamento di condominio se ci sono veti in tal senso in quanto è uno dei tanti documenti da produrre in sede di rilascio del permesso a costruire. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vale
    Vale
    Lunedì 20 Dicembre 2021, alle ore 07:17
    Volevo un aiuto per quanto riguarda un appartamento che presenta una veranda, che risulta condonata nel 2004 con tutta la documentazione.
    Volevo sapere quindi essendoci il condono se è possibile, in una ristrutturazione quindi con una SCIA, modificare ed ampliare le aperture nel muro di facciata interno all’appartamento poiché la luce proveniente dalla veranda e non più diretta su questo muro non risulta sufficiente.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vale
      Martedì 21 Dicembre 2021, alle ore 13:04
      E' possibile ampliare l'apertura esistente, ma va richiesto il parere dell'assemblea condominiale, prima di presentare la Scia al comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Miky
    Miky
    Sabato 4 Dicembre 2021, alle ore 11:11
    La veranda fatta in tende PVC CRISTAL PLUS con i lati su guide in alluminio non fissate a terra rientrano nella categoria amovibili?
    Ci vuole qualche permesso da presentare al comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Miky
      Mercoledì 8 Dicembre 2021, alle ore 10:21
      La questione è sempre controversa e dibattuta. Consiglio sempre di consultare il regolamento comunale se è necessario richiedere e ottenere il permesso per chiudere il proprio balcone anche con tende in PVC. Inoltre se l'abitazione è posta in condominio verificare se ci sono norme ostative in tal senso ed, in assenza, chiedere il parere favorevole di tutti i condomini. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fabrizio Ceci
    Fabrizio Ceci
    Giovedì 18 Novembre 2021, alle ore 14:50
    Buongiorno, ho acquistato, ancora non montato, delle vetrate scorrevoli per il mio porticato e la società che mi ha venduto le vetrate ha detto che sono in edilizia libera perchè amovibili. Per tale casistica è necessaria l'autorizzazione del condominio? devo comunicare comunque qualcosa al comune?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabrizio ceci
      Giovedì 18 Novembre 2021, alle ore 19:11
      La posa in opera di vetrate scorrevoli, anche se "impacchettabili", necessitano di un permesso a costruire da richiedere al comune, previo nullaosta da parte del condominio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Giovedì 18 Novembre 2021, alle ore 11:52
    Abito in un condomio.
    Sul balcone, lato cortile, 20 anni fa con il permesso dei condomini ho fatto installare una veranda apribile ora ho nsentito che non e a norma e posso essere accusato di abuso edilizio.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco
      Giovedì 18 Novembre 2021, alle ore 19:05
      Purtroppo è possibile. La realizzazione di una veranda, a parte il nullaosta del condominio, richiede un vero e proprio permesso a costruire rilasciato dal comune dove è ubicato l'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sharon
    Sharon
    Martedì 9 Novembre 2021, alle ore 15:54
    20 anni fa ho acquiststo un appartamento con veranda.
    Ora che sto vendendo l'appartamento è emerso con l'ispezione del perito della parte acquirente che la veranda al catasto è un poggiolo (non una veranda).
    A seguito di ciò è emerso il forse abuso edilizio ovvero la mancata regolarizzazione al comune (oltre al catasto).
    Io non lo so l'ho acquistato così e nessuno mi aveva sollevato a suo tempo questa incongruenza.
    Anche il precedente proprietario lo aveva acquistato così e la veranda c'era già.
    Ora mi dicono che per sistemare tutto devo pagare tra sanzione, presentazione di un progetto unitario, presentazione di nuova planimetria e spese varie circa 2800 euro senza iva per nemmeno 3mq!
    È assurdo, c'è un altro modo per risolvere il problema considerando che non so nemmeno se era stato a suo tempo presentato in comune e che per richiedere accesso agli atti mi ci volgiono 2 mesi? (causa 110?)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sharon
      Mercoledì 10 Novembre 2021, alle ore 11:40
      E' possibile che in tempi passati questo abuso sia passato inosservato. L'art. 19 della legge n. 122/2010 ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi dell'immobile, pena la nullità degli atti. Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia per appurare la posizione urbanistica e magari procedere ad una pratica di sanatoria a costi più modesti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Rinaldo
    Rinaldo
    Lunedì 8 Novembre 2021, alle ore 07:52
    Ho necessità di fare una veranda nel mio appartamento condominiale con vetri alluminio e legno I vetri vorrei decorarli con nuvole e angioletti visibili anche all'esterno.
    È possibile, come mi devo muovere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rinaldo
      Lunedì 8 Novembre 2021, alle ore 17:48
      La realizzazione di una veranda richiede un vero e proprio permesso a costruire rilasciato dal comune dove è ubicato l'immobile. È necessario che Lei si affidi ad un professionista abilitato di Sua fiducia che, in primis si accerti della fattibilità del progetto, ed a seguire, istruisca la pratica edilizia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Mercoledì 27 Ottobre 2021, alle ore 16:32
    Ho un appartamento al mare con un terrazzino che vorrei chiudere in veranda che misura 4 mt x1,5m (15 metri cubi circa).
    Il geometra mi dice che sotto i 25 mc non serve fare la CILA e che il limite del 10% del volume utile va applicato solo sopra i 25 mc
    .Il referente tecnico comunale mi dice che è obbligatorio fare la CILA e che addirittura se adibito a lavanderia si dovrà fare la SCIA.
    Chi ha ragione?
    Il 10% va applicato anche sotto i 25 mc?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Anna
      Sabato 30 Ottobre 2021, alle ore 09:02
      È difficile stabilire chi ha ragione. La risposta, in ogni caso, è riportata nel regolamento edilizio vigente nel comune dove è ubicato l'immobile, a cui bisogna attenersi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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