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Quali sono i permessi per l'installazione di una veranda?

Il Consiglio di Stato ha fatto chiarezza sulle definizioni di veranda, tettoia, pergolato e gazebo: vediamo i titoli abilitativi e le procedure amministrative.
- NEWS Leggi e Normative Tecniche

Verande, tettoie, gazebo e pergolati: definizioni e normativa


Per la realizzazione di strutture all'esterno come tettoie, pergolati o verande, che permettono di sfruttare al meglio balconi e terrazzi, è necessario richiedere le autorizzazioni al Comune di appartenenza e, se si vive in edifici multipiano, al condominio.

La Conferenza Stato-Regioni-Comuni, ha di recente ritenuto opportuno individuare delle definizioni univoche al fine di semplificare i procedimenti, che sono spesso differenti da Comune a Comune.

Alle disposizioni comunali si aggiungono poi, per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ad altri vincoli, le limitazioni imposte dai diversi strumenti di tutela.

A livello nazionale, recentemente è stato pubblicato il Regolamento edilizio tipo che ha fornito la definizione univoca di molte strutture per la vivibilità dell'esterno.
Le Regioni hanno inoltre la facoltà di ampliare o ridurre l'ambito applicativo di tali disposizioni.

A chiarire ulteriormente le definizioni di queste strutture è intervenuto il Consiglio di Stato, organo giurisdizionale e suprema magistratura amministrativa, con la sentenza n. 306/2017, che così recita:

in relazione ad alcune opere, normalmente di limitata consistenza e di limitato impatto sul territorio, come pergolati, gazebo, tettoie, pensiline e più di recente le pergotende, non è sempre agevole individuare il limite entro il quale esse possono farsi rientrare nel regime dell'edilizia libera o invece devono farsi rientrare nei casi di edilizia non libera per i quali è richiesta una comunicazione all'amministrazione preposta alla tutela del territorio o il rilascio di un permesso di costruire

È chiaro, infatti, che essendo spesso opere al limite tra l'attività di edilizia libera e la necessità di richiedere un titolo edilizio, non è sempre facile comprendere in quale regime rientrano:
• edilizia libera
• comunicazione all'amministrazione
• permesso di costruire

Vediamo di seguito le definizioni che fornisce il Consiglio di Stato e gli adempimenti previsti in base all'intervento da realizzare.


Tettoie e pensiline


La tettoia è generalmente costituita da una struttura intelaiata rigida che non ha carattere di amovibilità.
La tettoia, secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 33267/2011 aumenta l'abitabilità dell'immobile.

Nella stessa sentenza la pensilina è stata equiparata alla tettoia:

con la quale condivide comuni finalità di arredo o di riparo e protezione e dalla quale non può distinguersi neppure per la conformazione, stante le diversità di materiali con i quali possono essere realizzate entrambe le strutture e le modalità di ancoraggio al suolo o in aggetto rispetto a altro edificio

Nella maggior parte dei casi è necessario, quindi, richiedere il Permesso di Costruire a cui va allegato un progetto strutturale, casi in cui si può escludere la natura precaria o pertinenziale dell'intervento.

Permessi per una tettoia
Nel caso in cui l'intervento sia da realizzarsi in un condominio potrebbe essere necessario, in base al regolamento di condominio, richiedere il nulla osta degli altri condomini.


Pergolato

Il pergolato è:

una struttura realizzata al fine di adornare e ombreggiare giardini o terrazzi e consiste in un'impalcatura, generalmente di sostegno di piante rampicanti, costituita da due o più file di montanti verticali riuniti superiormente da elementi orizzontali, tale da consentire il passaggio delle persone e aperta su almeno tre lati e nella parte superiore

Generalmente, il pergolato non necessita di titoli abilitativi edilizi ma se è coperto, nella parte superiore, anche per una sola parte, con una struttura non facilmente amovibile, realizzata con qualsiasi materiale, deve rispondere alle regole previste per la realizzazione delle tettoie.

Diversamente della tettoia, non è definito dal Regolamento edilizio unico.

La differenza principale, dunque, tra tettoia e pergolato è nella copertura, fissa nel primo caso e discontinua e amovibile nel secondo.

Permessi per realizzare un pergolato

La realizzazione di un pergolato può prevedere una diversa procedura di richiesta del titolo abilitativo a seconda delle dimensioni, della superficie, della copertura, del volume e del materiale della struttura.

I Regolamenti Edilizi comunali contengono infatti le caratteristiche tecniche e le relative autorizzazioni necessarie in base alla tipologia di intervento da realizzare.

A seconda dell'entità della struttura si potrebbe utilizzare una semplice CILA fino ad arrivare al permesso di costruire, nel caso in cui vengono superate certe dimensioni.

In commercio, è possibile trovare pergolati che per struttura sono simili alle tettoie, ma anche pergolati che si avvicinano alla struttura di gazebo o di tenda, ad esempio le pergotende con struttura impacchettabile; quindi in alcuni casi, la realizzazione di un pergolato potrebbe rientrare negli interventi di arredo per spazi esterni, ovvero costruzioni ornamentali per la sistemazione di spazi esterni a essi strettamente pertinenziali e potrebbe essere necessaria solo la SCIA.


Gazebo

Il gazebo è:

una struttura leggera, non aderente ad altro fabbricato, coperta nella parte superiore, aperta ai lati e realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimovibili e talvolta realizzato in modo permanente per la migliore fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi

Se utilizzato come strutturatemporanea non necessita di titoli edilizi ma nel caso in cui sia infisso al suolo è necessario il permesso di costruire.

Oltre alla normativa di riferimento, la giurisprudenza ha di recente chiarito ulteriormente alcuni aspetti, quali ad esempio il concetto precarietà e amovibilità dell'opera.

Gazebo e permessi

Se un manufatto è definito precario, cioè rimovibile senza demolizioni e ha carattere temporaneo e modeste dimensioni, può essere installato anche con una comunicazione di inizio lavori, mentre le strutture fisse o che implicano un aumento della volumetria, necessitano di permesso di costruire.


Veranda

La veranda è definita dal Regolamento edilizio tipo come:

locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili

La veranda è una struttura chiusa che determina, dal punto di vista edilizio, un aumento della volumetria dell'edificio e una modifica della sua sagoma; quindi richiede il permesso di costruire.

È una struttura fissa, anche se in larga parte costituita da superfici vetrate apribili, fatta per durare nel tempo.

In merito alla questione della legittimità di verande realizzate senza permesso di costruire, nel 2014 il Consiglio di Stato ha affermato che la veranda poggiata e non ancorata al pavimento non richiede alcun titolo abilitativo perché deve essere considerata un arredo esterno facilmente amovibile.

La realizzazione di una veranda è tra gli interventi di protezione più impegnativi, generalmente queste strutture sono realizzate con profili sottili e ampie superfici vetrate che all'occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro, assicurando anche una buona resistenza termica.

Tra le soluzioni più diffuse come materiali per la realizzazione di verande abbiamo:
- verande in legno;
- verande in vetro;
- verande in alluminio;
- verande in pvc.

Permessi necessari per installare una veranda

Premesso questo sarà opportuno rivolgersi a un tecnico abilitato, il quale verificherà che l'immobile abbia ancora della volumetria residua da destinare alla veranda, che predisponga un progetto adeguato, rispettando i rapporti di superficie aereo-illuminante stabiliti dal Regolamento di igiene e le altre norme contenute nel Regolamento edilizio comunale e che presenti la documentazione utile alla realizzazione dell'intervento nel rispetto dell'iter previsto dal Comune di appartenenza.

Se l'intervento da realizzare riguarda un immobile sottoposto a vincoli paesaggistici e culturali, il tecnico dovrà obbligatoriamente richiedere il parere della relativa Soprintendenza.


Se l'intervento riguarda un immobile che si trova in un condominio sarà necessario richiedere il parere di tutti i condomini, al fine di poter allegare tale autorizzazione alla richiesta da presentare al Comune.

Al termine dei lavori il tecnico dovrà inoltre provvedere all'aggiornamento della scheda catastale attraverso la procedura di variazione catastale.

Se l'immobile è all'interno di un condominio, oltre all'aggiornamento catastale andranno ricalcolate le quote millesimali in base alle nuove superfici e aggiornate le tabelle.
Questo perché la realizzazione della veranda ha comportato un aumento della cubatura e quindi una modifica delle quote di proprietà.

riproduzione riservata
Articolo: I permessi per la veranda
Valutazione: 4.41 / 6 basato su 76 voti.

I permessi per la veranda: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Giada
    Giada
    Mercoledì 25 Agosto 2021, alle ore 16:02
    Abito in un condominio.
    Tutti gli appartamenti del condominio hanno due esposizioni.
    Il prospetto principale esposto a sud, e la facciata secondaria esposta a nord.
    Vorrei chiudere a veranda il balcone della facciata secondaria.
    Non essendo il prospetto principale quello che voglio chiudere a veranda, bensì quello secondario, devo ugualmente chiedere il permesso all'assemblea condominiale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giada
      Giovedì 26 Agosto 2021, alle ore 11:26
      Innanzitutto è importante consultare il regolamento di condominio se ci sono divieti in tal senso ed anche se non ci fossero è sempre opportuno avere il nullaosta da parte dell'assemblea, onde evitare litigi, cause lunghissime e costose al termine della costruzione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Giada
        Giada Pasquale
        Giovedì 26 Agosto 2021, alle ore 16:14
        Grazie e cordiali saluti.
        rispondi al commento
  • Raffi
    Raffi
    Martedì 20 Luglio 2021, alle ore 08:45
    Il nuovo proprietario dell'appartamento sotto il mio ha deciso di dismettere la vecchia veranda per farne una nuova, ma a seguito della dismissione il mio balcone ha ceduto parte degli intonaci, per le infiltrazioni subite negli anni.
    Adesso il proprietario vuole che io ripristini a mie spese il danno che sicuramente la violenta opera di dismissione della vecchia veranda ha palesato.
    Posso oppormi alla costruzione di una nuova veranda che si "appoggi" al mio balcone?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Raffi
      Giovedì 22 Luglio 2021, alle ore 15:35
      Innanzitutto verifichi se la veranda ha tutti i requisiti urbanistici per essere costruita, recandosi allo sportello di edilizia privata del Suo comune oltre all'accertamento ed ildil rispetto delle norme contenute nel regolamento di condominio. Se la costruzione è lecita può pretendere precise garanzie sul tipo di attacco alla soletta aggettante del balcone in modo da soddisfare l'integrità della struttura il cls. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Amico.lucia@libero.it
    Amico.lucia@libero.it
    Lunedì 5 Luglio 2021, alle ore 09:46
    Salve, io ho un terrazzo scoperto e dovrei realizzare una copertura di circa 25 m2  in legno,  coperta da parte in legno e parte materiale trasparente per far filtrare la luce, ovviamente so che questo intervento implica un aumento di volumetria, permesso a costruire ecc, la mia domanda é questa: questo intervento può rientrare nelle detrazioni fiscali al 50% ? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Amico.lucia@libero.it
      Giovedì 8 Luglio 2021, alle ore 11:50
      Fermo restando il rilascio delle necessarie autorizzazioni comunali, la copertura da Lei indicata rientra tra gli interventi detraibili se ha come caratteristica principale quella di modulare i parametri energetici e ottico luminosi in base all'intensità dell'irraggiamento solare, certificati dall'installatore. In pratica deve avere una struttura coprente fatta a lamelle o alette regolabili in modo da regolare l'apertura o la chiusura. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
    • Amico.lucia@libero.it
      Amico.lucia@libero.it Amico.lucia@libero.it
      Giovedì 15 Luglio 2021, alle ore 08:11
      Grazie per la risposta. Andrebbe bene se la struttura avesse una copertura non alettata ma con lucernai in vetro...? grazie
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Amico.lucia@libero.it
        Venerdì 16 Luglio 2021, alle ore 18:55
        La struttura coprente può anche essere rettrattile cioè ripiegabile su se stessa. Da come descrive i lucernai in pianta fissa non vanno bene per beneficiare delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti. 
        rispondi al commento
  • Alex
    Alex
    Sabato 26 Giugno 2021, alle ore 12:38
    Sono proprietario di un posto auto che ho coperto con tettoia impermeabile da almeno 24 anni.
    Volevo regolarizzarla, ma non ci sono distanze legali dall'edificio vicino.
    Mi chiedevo se tali distanze possono essere superate per usucapione.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex
      Lunedì 28 Giugno 2021, alle ore 14:51
      Sotto l'aspetto giuridico è possibile ovviare con l'azione di usucapione. Naturalmente non va dimenticata la posizione urbanistica da affrontare in comune per la sanatoria edilizia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Arvale
    Arvale
    Venerdì 18 Giugno 2021, alle ore 11:53
    Ho un appartamento di proprietà su due livelli:
    attico (zona giorno) e superattico (zona notte).
    La terrazza dell'attico è coperta dal piano superiore, ma con tutti i lati aperti.
    Vorremmo proteggerne una parte con delle pareti di vetro a pacchetto ( dette pieghevoli o anche a fisarmonica).
    Occorrono autorizzazioni/permessi per fare cio'?
    Ho ricevuto risposte contrastanti in merito e gradirei avere il suo parere.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Arvale
      Lunedì 21 Giugno 2021, alle ore 17:21
      La Cassazione ha più volte sentenziato che le strutture addossate, retrattili, pieghevoli, ecc. sono esenti da permessi in quanto facilmente rimovibili e senza l'obbligo del rispetto delle distanze minime, con la possibilità di beneficiare anche delle detrazioni fiscali. Se la struttura, invece, è considerata stabilmente in pianta fissa viene equiparata, a tutti gli effetti, ad una costruzione con tutte le autorizzazioni e le prescrizioni da ottemperare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fabrizio ceci
    Fabrizio ceci
    Lunedì 14 Giugno 2021, alle ore 11:35
    Salve ho un porticato (già considerato nei millesimi) chiuso su due lati, sopra coperto dal piano superiore, e volevo chiudere gli altri due lati con delle vetrate scorrevoli. Ho l'autorizzazione del condominio, è necessaria richiedere autorizzazione al comune? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabrizio ceci
      Martedì 15 Giugno 2021, alle ore 11:06
      Sì, va presentata una pratica edilizia per l'approvazione a cui va allegata il nullaosta del condominio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ilflopps5
    Ilflopps5
    Giovedì 3 Giugno 2021, alle ore 00:40
    Ho una villetta unifamiliare, risalente al 1919.
    Volevo chiedere, siccome al catasto nel 1994 una porzione è state segnata come veranda, ma già all'epoca risultava spazio chiuso su tutti e tre i lati (quarta parete su porzione rimanente di casa), è una situazione da sanare ?
    Non essendoci documenti al comune ante '67 e realizzazione (probabile) della chiusura nei primi del '70 (risalibile dagli infissi in alluminio a scorrimento), la situazione è da sanare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ilflopps5
      Domenica 6 Giugno 2021, alle ore 17:21
      Sì. Qualsiasi intervento di ampliamento o di chiusura realizzato dopo il 1° settembre 1967 era assoggettato al rilascio di in permesso o di una licenza edilizia. Se l'area dov'è ubicata la villetta non è interessata da vincoli paesaggistico-ambientali, è una sanatoria possibile. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Venerdì 28 Maggio 2021, alle ore 09:11
    Buongiorno e complimenti per il chiaro contributo alla definizione del problema.
    Io sono proprietario di un terrazzo condominiale su cui si affacciano 3 proprietà.
    Ho intenzione di posizionare (in appoggio alla parete) una pergola con alettatura.
    Come leggo nei commenti precedenti, sembra essere sufficiente una delibera dell'assemblea del condominio per il nulla osta.
    Ma è possibile opporti al nulla osta?
    So che uno dei condomini che affacciano sulla mia proprietà è contrario, in forza del fatto che sostiene che la pergola violi il suo diritto di visuale (distanza tra la parte inferiore di un sua porta-finestra e la sommità della pergola inferiore ai 3 metri).
    Nonostante la delibera, ha facoltà di ricorrere e ottenere la rimozione?
    Perchè il suo ricorso non credo venga accolto se si trattasse di una tenda (manufatto in edilizia libera esattamente come una pergola...)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco
      Lunedì 31 Maggio 2021, alle ore 17:45
      Fare opposizione alla delibera assembleare approvata è possibile allorquando si verificano fatti nuovi, rilevanti ed in contrasto con quanto già convenuto, cosa che non si configura nel Suo caso. Riguardo alle autorizzazioni o permessi comunali, le pergotende sono esenti da tali provvedimenti anche perché considerate strutture addossate, facilmente rimovibili e senza l'obbligo del rispetto delle distanze minime. Cosa diversa se considerata in pianta stabile che viene equiparata, a tutti gli effetti, ad una costruzione con tutte le prescrizioni da ottemperare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Fabio
    Fabio
    Giovedì 27 Maggio 2021, alle ore 23:01
    Dovrei acquistare un appartamento posto al sesto piano che ha una terrazza coperta con tetto e muri perimetrali in cemento, aperta a mo di finestra solo sui due lati opposti.
    Praticamente dovrei soltanto mettere degli infissi a finestre per chiuderla.
    Dopo l’acquisto dell’immobile devo ottenere dei permessi condominiali e comunali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fabio
      Venerdì 28 Maggio 2021, alle ore 10:00
      Sì, è necessario prima acquisire il nullaosta del condominio e poi richiedere il permesso comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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